【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 能體現(xiàn)出策劃者的嚴(yán)謹(jǐn)性。 案例二:《萊恩田園》 一、前言 　　萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。 　　萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說(shuō)，萊恩公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的未來(lái)成功準(zhǔn)備了條件。 　　萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?　　萊恩田園區(qū)在開(kāi)發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新，它對(duì)萊恩公司的未來(lái)事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 二、市場(chǎng)分析 1）市場(chǎng)背景 　　萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開(kāi)發(fā)已小見(jiàn)成效，大規(guī)模的綜合性開(kāi)發(fā)即將進(jìn)行。 　　果園內(nèi)的果樹(shù)現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹(shù)，形成一個(gè)有多種水果樹(shù)的綜合性果園。 　　在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬(wàn)畝紅桔的壯觀(guān)至今仍為人津津樂(lè)道。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬(wàn)畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。 　　現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬(wàn)，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠(chǎng)新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來(lái)人口還會(huì)大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂(lè)設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂(lè)設(shè)施已經(jīng)不能滿(mǎn)足居民們的需要。 　　重慶主城區(qū)人口已超過(guò)600萬(wàn)，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高，休閑娛樂(lè)的郊區(qū)化（由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊）是一個(gè)不可阻擋的大趨勢(shì)。 2）產(chǎn)品分析 　　萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。 優(yōu)勢(shì)： 　　一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹(shù)—— 　　它立在萊恩田園區(qū)的大門(mén)口或中心。 　　它那巨碩無(wú)比的下部（直徑不低于十米）是鋼筋水泥雕塑出來(lái)的，但外形與真樹(shù)相比，足以亂真。 　　中心主要是空的，以泥土填滿(mǎn)，使樹(shù)根能夠直通地下（包括外露一部分）；也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹(shù)洞，供孩子們捉迷藏。 　　上部則有序地種植一批各種各樣的果樹(shù)，讓其慢慢長(zhǎng)大，仿佛是巨樹(shù)的枝，是巨樹(shù)的天生的組成部分。 　　還可為其編一個(gè)古老的神話(huà)傳說(shuō)故事，讓許多游客更加深信不疑。 　　果樹(shù)命名為“仙醉百果樹(shù)”，由著名書(shū)法家題字，由著名文人寫(xiě)一篇賦，立石碑刻于樹(shù)旁。 　　這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀(guān)之一，是它的形象標(biāo)志之一。 　　它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格； 　　在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前（至少要有鮮明的獨(dú)家特色），不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn)。 　　劣勢(shì)： 　　對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積的降低，園林景觀(guān)的增設(shè)造成的成本增加，未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。 3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 　東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的。 　東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀(guān)的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。三、廣告戰(zhàn)略 1）廣告目標(biāo) 　　造市。制造銷(xiāo)售熱點(diǎn)。 　　造勢(shì)。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì)。 　　大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望。 　　擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度。 　　提升企業(yè)形象。 　　一年之內(nèi)銷(xiāo)售量達(dá)到80%以上。 2）廣告對(duì)象 　好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年； 　對(duì)現(xiàn)代娛樂(lè)公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年； 　喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀(guān)光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民； 　喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥(niǎo)的西彭中老年人； 　喜愛(ài)周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民； 　具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類(lèi)勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民； 　樂(lè)意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民； 3）廣告地區(qū) 　在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。 4）廣告創(chuàng)意 　　廣告主題： 　　（1）每天活在水果的世界里 　　創(chuàng)意 　　選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動(dòng)畫(huà)的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫(huà)面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。 　?。?）回到家，就是渡假的開(kāi)始 　　創(chuàng)意 　　一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?　　老公：“行，馬上帶你上。” 　　上了車(chē)，不過(guò)多久就到了。 　　他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子？！” 老公：“沒(méi)問(wèn)題?！痹袐D：“真的可以嗎？”老公：“當(dāng)然，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買(mǎi)了一套你一定會(huì)滿(mǎn)意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀?。?！我每天都可以渡假了?。。。。。?！”老公：“回到家，就是渡假的開(kāi)始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?？就到萊恩田園區(qū)。 　　5）廣告實(shí)施階段 　　第一期：試銷(xiāo)階段（三個(gè)月） 　　行為方式新聞運(yùn)作、廣告、 　　時(shí) 間2004年2月1日 　　新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢(qián)，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。 　　大造聲勢(shì)。對(duì)重慶本地目標(biāo)市場(chǎng)采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷(xiāo)手段，造成立體廣告攻勢(shì)。以圖一舉炸開(kāi)市場(chǎng)。 　　讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。 　　在首期宣傳中，讓?zhuān)矗埃サ哪繕?biāo)客戶(hù)知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。 　　以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲，以?xún)?yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷(xiāo)售，銷(xiāo)售量達(dá)到10%。 　　吸引目標(biāo)對(duì)象注意，誘導(dǎo)２０％的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。 　　及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)第二期銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。 　　第二期：擴(kuò)銷(xiāo)階段（三個(gè)月） 　　行為方式新聞、廣告、營(yíng)銷(xiāo) 　　乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來(lái)，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績(jī)，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶(hù)為準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)群。 　　一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來(lái)買(mǎi)萊恩田園區(qū)。 　　此時(shí)前來(lái)看房和參觀(guān)售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷(xiāo)售服務(wù)一定要跟上去。 　　繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)4０％左右，并形成一定之口碑。 　　合力促進(jìn)銷(xiāo)售，引導(dǎo)３０％的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買(mǎi)行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。 　　第三期：強(qiáng)銷(xiāo)階段（四個(gè)月） 　　行為方式新聞、廣告、營(yíng)銷(xiāo) 　　充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售 樓服務(wù)，評(píng)論、專(zhuān)訪(fǎng)報(bào)道、特寫(xiě)等新聞手法充分加以利用。 　　部分客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性。 　　市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶(hù)會(huì)引來(lái)新客戶(hù)。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變 成公眾的社會(huì)話(huà)題。 　　廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。 　　加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。 　　調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。 　　合力吸引目標(biāo)客戶(hù)，引導(dǎo)３０％目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)。 　　第四期：鞏固階段（三個(gè)月） 　　行為方式營(yíng)銷(xiāo)、廣告 　　消化剩余樓盤(pán)，基本完成銷(xiāo)售計(jì)劃。 　　對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。 　　細(xì)水長(zhǎng)流，滲透式的廣告行為。 　　加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹(shù)立住戶(hù)的主人公觀(guān)念。 　　注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性。 　　完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書(shū)文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶(hù)各項(xiàng)權(quán)益。 　　四、廣告媒體策略 　　1）主體媒體 　　報(bào)紙 　　策略： 　　根據(jù)整體推廣計(jì)劃，前三期擬采用報(bào)紙為主要信息載體之一。 　　第一期多用大中版面（半版或三分之一版）密集發(fā)布； 　　第二期采用中小版面，逐漸拉大發(fā)布周期； 　　第三，四期采用小版面；長(zhǎng)線(xiàn)滲透。 　　《東方日?qǐng)?bào)》重慶 　　《蘋(píng)果日?qǐng)?bào)》重慶　 　　2）輔主媒體 　　電視 　　制作目的：塑造品牌形象 　　市場(chǎng)目的：造市，促銷(xiāo)。 　　播出媒體：重慶電視臺(tái)（15秒廣告片） 　　重慶文體頻道（20秒廣告片） 　　重慶生活頻道（15秒廣告片） 　　五、廣告預(yù)算分配 　　媒體預(yù)算比例 　　 000 % 　　.（報(bào)紙）500 000 % 　　印刷 100 000 % 　　CF（廣告影片）55 000 % 　　總計(jì) 700 000 % 各銷(xiāo)售季比例 　　新上市50 000 000 % 　　第一期特賣(mài)100 000 000 % 　　空檔消化期20 000 000 % 　　第二期特賣(mài)300 510 000 % 　　總計(jì)470 510 000 % 六、廣告效果預(yù)測(cè) 　　由于萊恩房地產(chǎn)公司的田園區(qū)選在繁忙都市人都向往的環(huán)境清幽，綠意盎然、山清水秀，遠(yuǎn)離都市塵囂的優(yōu)雅山區(qū)以及萊恩公司設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，獨(dú)具現(xiàn)代與古典相