【正文】 可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。 ⑵為本案住宅造勢 目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點吸引買家。 形式二：置業(yè)調查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。 3．2．促銷手段建議 敝司建議本項目銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場、設促銷點，并設專車接送睇樓，以加強樓盤銷售網點的聯(lián)合促銷力。 利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動聯(lián)絡推銷方式，增加項目的客戶來源。 展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風險。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項目周邊康體配套優(yōu)勢。同時，根據(jù)最新的《廣東省商品房預售管理條例》建議項目的付款方式建議如下： 付款方式 手續(xù) 一次付款 特惠按揭 優(yōu)惠按揭付款 超輕松按揭付款 折扣 88折 9折 91折 93折 簽認購書時付 定金 10000 簽認購書七天內 （扣除定金） 30% 10% 即辦理最高七成三十年銀行按揭 10% 即辦理最高七成三十年銀行按揭 30% (扣除定金) 發(fā)展商提供24個月免息分期 即辦理最高七成三十年銀行按揭 一個月 35% 20% 10% 二個月 30% 三個月 10% 辦好房地產證七天內 5% 4．宣傳策略 建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待項目推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業(yè)績。 ⑵羊城晚報 全國十大報業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。 價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認識度。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費者對本項目的強烈關注，促使消費者產生購買行動。 海景中心所在的黃埔大道中，其市場競爭早已于早年開始。而對本項目構成壓力。 “新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范” 4．3廣告創(chuàng)意及訴求 廣告創(chuàng)意 “海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領項目整體廣告的宣傳，強調大都會內豐富多彩的高品味生活。 表現(xiàn)手法 結合不同時期的推廣策略，在項目整體品牌形象塑造等方面，以現(xiàn)代都市感的平面表現(xiàn)手法，圍繞項目廣告主題，在標題等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)“海景中心”的“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，從而塑造項目的品牌形象和親和力。 敝司現(xiàn)將樓盤的目標客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風格和精彩的都市生活，樹立起“海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會生活的一顆新星”的鮮明形象。 第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點。 第三個階段將著力配合銷售的高潮期進行促銷活動。配合的公關活動，在新聞媒介上適當?shù)膱蟮?。而對于上述的項目建議，敝司認為勢必能夠較大程度地提高項目的綜合素質，提升項目知名度，既成功推出市場，又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎，并使項目成為區(qū)域的指標性物業(yè)。隨著對本案規(guī)劃建議的不斷深化，敝司有信心將貴司項目做成天河區(qū)的精品樓盤。 這篇策劃書的第二個特點是它幾乎所有廣告的內容要點都含蓋了。 第三優(yōu)點是在廣告策略、實施方面，這部分的內容是十分詳細的，表現(xiàn)策劃者對項目的宣傳下了極大的工夫，這一切都是為了擴大天河花園的知名度。提供小組名單是向廣告主顯示廣告策劃運行的正規(guī)化程度和對策劃結果負責的態(tài)度。 二、它沒有前言，沒有概述廣告策劃的目的、進行過程、用的主要方法、策劃書的主要內容，以使廣告客戶對廣告 策劃書有大致的了解。 三、這份策劃書有些要點在分析時，分析得不夠充分。同時在分析自身的優(yōu)劣勢時，不夠詳細。 四、一份完整的策劃書應有一張封面，才能體現(xiàn)出策劃者的嚴謹性。 　　萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復合型房地產開發(fā)這一前端領域的表現(xiàn)，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產開發(fā)的未來成功準備了條件。 　　萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設計在后，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區(qū)與地產開發(fā)模式創(chuàng)新，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產生深遠的影響。 　　果園內的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時準備發(fā)展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強有力的支撐。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。 2）產品分析 　　萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。 　　它那巨碩無比的下部（直徑不低于十米）是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。 　　上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。 　　果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。 　　它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風格； 　　在資金許可的前提下，公園的設計建筑應敢于適度超前（至少要有鮮明的獨家特色），不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。 3）競爭對手分析 　東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。這是附和深圳目前地產發(fā)展階段和消費潮流的。三、廣告戰(zhàn)略 1）廣告目標 　　造市。 　　造勢。 　　大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。 　　提升企業(yè)形象。 2）廣告對象 　好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年； 　對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年； 　喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民； 　喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人； 　喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民； 　具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區(qū)居民； 　樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區(qū)居民； 3）廣告地區(qū) 　在重慶這個城市及周邊地區(qū)。利用FLASH動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里?！?　　老公：“行，馬上帶你上。 　　他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨特的建筑樓房?！痹袐D：“真的可以嗎？”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子。”你想每天都能渡假嗎？就到萊恩田園區(qū)。這種方式近年來被明智的地產商所采用。 　　大造聲勢。以圖一舉炸開市場。 　　在首期宣傳中，讓４０％的目標客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。 　　吸引目標對象注意，誘導２０％的目標顧客采取購買行動。 　　第二期：擴銷階段（三個月） 　　行為方式新聞、廣告、營銷 　　乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。 　　此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。 　　繼續(xù)吸引目標受眾，注目率已達4０％左右，并形成一定之口碑。 　　第三期：強銷階段（四個月） 　　行為方式新聞、廣告、營銷 　　充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售 樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。 　　市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。 　　廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。 　　調動新聞的一切可以調動的手法和載體，進行深入宣傳。 　　第四期：鞏固階段（三個月） 　　行為方式營銷、廣告 　　消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。 　　細水長流，滲透式的廣告行為。 　　注意后效益和市場消費心理貫性。 　　四、廣告媒體策略 　　1）主體媒體 　　報紙 　　策略： 　　根據(jù)整體推廣計劃，前三期擬采用報紙為主要信息載體之一。 　　《東方日報》重慶 　　《蘋果日報》重慶　 　　2）輔主媒體 　　電視 　　制作目的：塑造品牌形象 　　市場目的：造市，促銷。 評論: 自綜合以上萊恩田園區(qū)房地產的廣告策劃書，我們不難看出它的優(yōu)劣勢,可以肯定地說這個策劃案在總體上是非常不錯的。所以，不管它的廣告策劃做的如何，它的商品確實是令人無法抗拒的。但是其中還有許多的不足待需完善。 其次，它的廣告地區(qū)僅限重慶及周邊地區(qū)，似乎過窄了點。所以它的廣告力度還需更上一層樓。 接著，它的廣告媒體除了報紙，電視，還可以增加廣播投入，許多人都喜歡在一天忙碌之后，當夜里躺下，打開收音，聽到播音員動人的聲音在介紹那個美麗的花園時，一定會讓消費者產生美麗遐想。它沒有說明廣告活動的效果監(jiān)控，控制與反饋之類。而且反饋有利于跟消費者的零距離接觸。這是很大的漏洞。 產品價格是否要體現(xiàn)？ 總的來說，這片廣告策劃案做的很不錯?？吹搅四壳暗臋C遇與挑戰(zhàn)。有目的有步驟地進行著。 依據(jù)上述各點，我們針對賽格廣場，以嚴謹?shù)乃悸分贫讼鄳耐茝V策略和科學的廣告計劃及具體實施方案。有資料表明：深圳積壓樓盤在100萬平方米以上，空置率超過30%。 由于