房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展-在線瀏覽
2024-08-06 10:11本頁面
【正文】 發(fā)放機構(gòu)將其發(fā)放的抵押貸款轉(zhuǎn)讓給政府金融平衡機構(gòu)，金融平衡機構(gòu)以最初抵押的房地產(chǎn)作擔保，向社會發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)籌集資金的市場。特別是二級市場的建立，對抵押貸款市場的發(fā)展具有極大的促進作用，它不僅使資金流動更安全，而且使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動，使房地產(chǎn)金融業(yè)的運行機制更加完善、合理和科學。三、中國房地產(chǎn)金融市場(一)我國和深圳房地產(chǎn)金融一級市場的現(xiàn)狀20世紀80年代以來，隨著我國經(jīng)濟體制的不斷深化，金融體制的改革也全面展開，我國房地產(chǎn)金融業(yè)務特別是住房金融業(yè)務得到了長足的發(fā)展，一個以中國人民銀行為宏觀調(diào)控中心，以國有專業(yè)銀行為主體，多種金融機構(gòu)分工協(xié)作的房地產(chǎn)金融組織體系已初步形成。但從政策性的住房金融來看，基本形成了以中國建設銀行(下稱“建行”)和工商銀行(下稱“工行”)為主，其他銀行為輔的承辦住房金融業(yè)務的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至1995年，全國發(fā)放住房貸款未收回余額達1510億元人民幣，其中抵押貸款為92億元。在深圳特區(qū)建設的初期階段，城市土地開發(fā)和商品房建設是以吸引外資為重點，在中央給特殊政策、不給資金、而需要大量建設資金的情況下，深圳進行了土地資金化的嘗試，采取了有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式大力發(fā)展房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)、建設帶來了大量的土地使用費收入和商品房利潤，不僅為城市的發(fā)展積累了財源，同時也成為金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要資金來源。首先是專業(yè)銀行積極參與房地產(chǎn)金融業(yè)務。隨著改革開放向縱深發(fā)展，生產(chǎn)性基本建設資金的需求量急劇增加。由此，房地產(chǎn)開發(fā)投資由多家銀行共同辦理。(1)各家銀行為拓展深圳房地產(chǎn)市場，紛紛設立房地產(chǎn)開發(fā)公司和信托投資公司等機構(gòu)，以各種形式開展房地產(chǎn)金融業(yè)務，在很大程度上填補了房地產(chǎn)的資金缺口。各家金融機構(gòu)由成立專門的融資機構(gòu)發(fā)展到產(chǎn)融結(jié)合企業(yè)，由獨家金融機構(gòu)經(jīng)營發(fā)展到金融機構(gòu)與企業(yè)聯(lián)合、金融機構(gòu)與金融機構(gòu)聯(lián)合，由單一的房地產(chǎn)信貸發(fā)展到信貸與直接投資相結(jié)合。這標志著房改金融的興起。1994年，中國工商銀行深圳分行房地產(chǎn)信貸部成立并開始在較大范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務。值得一提的是，深圳確立“市場化，居者有其屋”的住宅發(fā)展目標后，兩行為合理引導居民個人消費，支持個人購買住房，在開辦“先消費，后支付”的按揭業(yè)務中，除辦理福利商品房貸款和微利商品房貸款業(yè)務外，還與農(nóng)業(yè)銀行等專業(yè)銀行以及其他一些外資銀行一起共同創(chuàng)辦市場商品房的按揭業(yè)務，在調(diào)節(jié)整個社會的投資配置方面發(fā)揮了重要作用。(二)一級市場的架構(gòu)及存在的主要問題如前所述，我國和深圳房地產(chǎn)金融的現(xiàn)行體系依舊為傳統(tǒng)的架構(gòu)模式，從體制上來說，房地產(chǎn)資金的流程流向仍然停留在初級階段的一級市場單循環(huán)制上。其市場構(gòu)成要素為：銀行、房地產(chǎn)消費者或房產(chǎn)開發(fā)商。但是，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，房地產(chǎn)金融在住房生產(chǎn)、交換、消費中由于根植于原有的金融體制，因此，在現(xiàn)階段發(fā)展中不可避免地暴露出一些問題，具體歸納起來有下述幾方面：(1)住房貸款需求增長速度快，其需要量之大只靠儲蓄存款已遠遠不能滿足。(3)購房抵押貸款期限太短(一般5年，極少數(shù)最長不超過15年)，既不利于擴大社會居民的潛在需求和有效需求，活躍抵押貸款市場，也不利于住房制度的深化改革，在一定程度上影響和阻礙了實現(xiàn)住房商品化的進程。，不能實現(xiàn)資金良性循環(huán)，使其變現(xiàn)能力差，風險高，不利于抵押貸款市場發(fā)展，開發(fā)商可支配資金量有限，選擇投資項目有一定的局限性，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展綜上所述，顯而易見，深圳乃至我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，已明顯地表現(xiàn)出與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極不適應，由體制帶來的問題日趨嚴重。(三)二級市場的建立綜觀美日等市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)金融體制的構(gòu)建和住宅金融二級市場的建立和完善過程的長期實踐，可以看到，房地產(chǎn)金融組織的多元化，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的網(wǎng)絡化和系統(tǒng)化，業(yè)已成為房地產(chǎn)金融體制完善與否的重要標志。目前，我國不存在房地產(chǎn)金融的二級市場。系統(tǒng)工程和網(wǎng)絡理論指出，任何自然范疇的循環(huán)系統(tǒng)網(wǎng)絡(如：電路、磁路、水路、氣路等)和社會經(jīng)濟科學范疇的循環(huán)網(wǎng)絡(經(jīng)營中的產(chǎn)、供、銷網(wǎng)絡、金融系統(tǒng)中資金流動網(wǎng)絡等等)都具有一些網(wǎng)絡的共性特點：①系統(tǒng)性；②反饋性；③再生性；④補償性。具有上述特征的網(wǎng)絡系統(tǒng)都能夠在一定的條件下通過自我調(diào)節(jié)顯現(xiàn)出穩(wěn)定平衡的功能，因此稱這樣的系統(tǒng)網(wǎng)絡具有一定的合理性和科學性。根據(jù)上述理論和經(jīng)驗，我們可以構(gòu)筑一個符合我國國情的新型房地產(chǎn)金融體系，建立一個可供操作的房地產(chǎn)抵押二級市場。如果說一級市場是新體制確立的必要條件，那么二級市場則是其確立的充分條件，二者之間的關系是：一級市場是基礎，二級市場是保障。本節(jié)將對設計模式作一個全面、系統(tǒng)的概述，并就二級市場的系統(tǒng)構(gòu)成和運作過程進行綜合說明?？傊?，一級市場就是發(fā)放貸款的市場，由銀行按照規(guī)定的條件將貸款抵貸給購房者，購房者將所購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以抵押方式抵押給銀行并承諾在規(guī)定的期限內(nèi)按時分期向銀行償還本息即還貸給銀行。下文在一級市場的基礎上，重
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