深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究報(bào)告-在線(xiàn)瀏覽
2025-06-27 12:39本頁(yè)面
【正文】 放機(jī)構(gòu)將其發(fā)放的抵押貸款轉(zhuǎn)讓給政府金融平衡機(jī)構(gòu)，金融平衡機(jī)構(gòu)以最初抵押的房地產(chǎn)作擔(dān)保，向社會(huì)發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)籌集資金的市場(chǎng)。特別是二級(jí)市場(chǎng)的建立，對(duì)抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展具有極大的促進(jìn)作用，它不僅使資金流動(dòng)更安全，而且使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動(dòng)，使房地產(chǎn)金融業(yè)的運(yùn)行機(jī)制更加完善、合理和科學(xué)。三、中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(一)我國(guó)和深圳房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀20世紀(jì)80年代以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，金融體制的改革也全面展開(kāi)，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)特別是住房金融業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，一個(gè)以中國(guó)人民銀行為宏觀調(diào)控中心，以國(guó)有專(zhuān)業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)分工協(xié)作的房地產(chǎn)金融組織體系已初步形成。但從政策性的住房金融來(lái)看，基本形成了以中國(guó)建設(shè)銀行(下稱(chēng)“建行”)和工商銀行(下稱(chēng)“工行”)為主，其他銀行為輔的承辦住房金融業(yè)務(wù)的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至1995年，全國(guó)發(fā)放住房貸款未收回余額達(dá)1510億元人民幣，其中抵押貸款為92億元。在深圳特區(qū)建設(shè)的初期階段，城市土地開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)是以吸引外資為重點(diǎn)，在中央給特殊政策、不給資金、而需要大量建設(shè)資金的情況下，深圳進(jìn)行了土地資金化的嘗試，采取了有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式大力發(fā)展房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)帶來(lái)了大量的土地使用費(fèi)收入和商品房利潤(rùn)，不僅為城市的發(fā)展積累了財(cái)源，同時(shí)也成為金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要資金來(lái)源。首先是專(zhuān)業(yè)銀行積極參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。隨著改革開(kāi)放向縱深發(fā)展，生產(chǎn)性基本建設(shè)資金的需求量急劇增加。由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由多家銀行共同辦理。(1)各家銀行為拓展深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和信托投資公司等機(jī)構(gòu)，以各種形式開(kāi)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，在很大程度上填補(bǔ)了房地產(chǎn)的資金缺口。各家金融機(jī)構(gòu)由成立專(zhuān)門(mén)的融資機(jī)構(gòu)發(fā)展到產(chǎn)融結(jié)合企業(yè)，由獨(dú)家金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)發(fā)展到金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)聯(lián)合、金融機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合，由單一的房地產(chǎn)信貸發(fā)展到信貸與直接投資相結(jié)合。這標(biāo)志著房改金融的興起。1994年，中國(guó)工商銀行深圳分行房地產(chǎn)信貸部成立并開(kāi)始在較大范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。值得一提的是，深圳確立“市場(chǎng)化，居者有其屋”的住宅發(fā)展目標(biāo)后，兩行為合理引導(dǎo)居民個(gè)人消費(fèi)，支持個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房，在開(kāi)辦“先消費(fèi)，后支付”的按揭業(yè)務(wù)中，除辦理福利商品房貸款和微利商品房貸款業(yè)務(wù)外，還與農(nóng)業(yè)銀行等專(zhuān)業(yè)銀行以及其他一些外資銀行一起共同創(chuàng)辦市場(chǎng)商品房的按揭業(yè)務(wù)，在調(diào)節(jié)整個(gè)社會(huì)的投資配置方面發(fā)揮了重要作用。(二)一級(jí)市場(chǎng)的架構(gòu)及存在的主要問(wèn)題如前所述，我國(guó)和深圳房地產(chǎn)金融的現(xiàn)行體系依舊為傳統(tǒng)的架構(gòu)模式，從體制上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)資金的流程流向仍然停留在初級(jí)階段的一級(jí)市場(chǎng)單循環(huán)制上。其市場(chǎng)構(gòu)成要素為：銀行、房地產(chǎn)消費(fèi)者或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。但是，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，房地產(chǎn)金融在住房生產(chǎn)、交換、消費(fèi)中由于根植于原有的金融體制，因此，在現(xiàn)階段發(fā)展中不可避免地暴露出一些問(wèn)題，具體歸納起來(lái)有下述幾方面：(1)住房貸款需求增長(zhǎng)速度快，其需要量之大只靠?jī)?chǔ)蓄存款已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足。(3)購(gòu)房抵押貸款期限太短(一般5年，極少數(shù)最長(zhǎng)不超過(guò)15年)，既不利于擴(kuò)大社會(huì)居民的潛在需求和有效需求，活躍抵押貸款市場(chǎng)，也不利于住房制度的深化改革，在一定程度上影響和阻礙了實(shí)現(xiàn)住房商品化的進(jìn)程。，不能實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)，使其變現(xiàn)能力差，風(fēng)險(xiǎn)高，不利于抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商可支配資金量有限，選擇投資項(xiàng)目有一定的局限性，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展綜上所述，顯而易見(jiàn)，深圳乃至我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，已明顯地表現(xiàn)出與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極不適應(yīng)，由體制帶來(lái)的問(wèn)題日趨嚴(yán)重。(三)二級(jí)市場(chǎng)的建立綜觀美日等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)金融體制的構(gòu)建和住宅金融二級(jí)市場(chǎng)的建立和完善過(guò)程的長(zhǎng)期實(shí)踐，可以看到，房地產(chǎn)金融組織的多元化，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化和系統(tǒng)化，業(yè)已成為房地產(chǎn)金融體制完善與否的重要標(biāo)志。目前，我國(guó)不存在房地產(chǎn)金融的二級(jí)市場(chǎng)。系統(tǒng)工程和網(wǎng)絡(luò)理論指出，任何自然范疇的循環(huán)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)(如：電路、磁路、水路、氣路等)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)科學(xué)范疇的循環(huán)網(wǎng)絡(luò)(經(jīng)營(yíng)中的產(chǎn)、供、銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、金融系統(tǒng)中資金流動(dòng)網(wǎng)絡(luò)等等)都具有一些網(wǎng)絡(luò)的共性特點(diǎn)：①系統(tǒng)性；②反饋性；③再生性；④補(bǔ)償性。具有上述特征的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)都能夠在一定的條件下通過(guò)自我調(diào)節(jié)顯現(xiàn)出穩(wěn)定平衡的功能，因此稱(chēng)這樣的系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)具有一定的合理性和科學(xué)性。根據(jù)上述理論和經(jīng)驗(yàn)，我們可以構(gòu)筑一個(gè)符合我國(guó)國(guó)情的新型房地產(chǎn)金融體系，建立一個(gè)可供操作的房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)。如果說(shuō)一級(jí)市場(chǎng)是新體制確立的必要條件，那么二級(jí)市場(chǎng)則是其確立的充分條件，二者之間的關(guān)系是：一級(jí)市場(chǎng)是基礎(chǔ)，二級(jí)市場(chǎng)是保障。本節(jié)將對(duì)設(shè)計(jì)模式作一個(gè)全面、系統(tǒng)的概述，并就二級(jí)市場(chǎng)的系統(tǒng)構(gòu)成和運(yùn)作過(guò)程進(jìn)行綜合說(shuō)明。總之，一級(jí)市場(chǎng)就是發(fā)放貸款的市場(chǎng)，由銀行按照規(guī)定的條件將貸款抵貸給購(gòu)房者，購(gòu)房者將所購(gòu)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以抵押方式抵押給銀行并承諾在規(guī)定的期限內(nèi)按時(shí)分期向銀行償還本息即還貸給銀行。下文在一級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)介
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