【正文】 財(cái)務(wù)杠桿 —— 是指企業(yè)利用負(fù)債調(diào)節(jié)收益的手段 。 反之 ， 則承擔(dān)財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 房地產(chǎn)投資者應(yīng)該善于利用財(cái)務(wù)杠桿 ， “ 借雞生蛋 ” ，用較小的代價(jià)獲取較大的收益 。 發(fā)揮特色優(yōu)勢(shì)原則 ? 房地產(chǎn)投資要體現(xiàn)特色優(yōu)勢(shì) ， 切忌重復(fù)別人已經(jīng)進(jìn)行過(guò)的投資 。 戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)原則 ? 房地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng) ， 投資的效益往往經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間體現(xiàn)出來(lái) 。 思考與實(shí)踐 ? 。 ? 房地產(chǎn)金融的具體業(yè)務(wù)包括以下幾個(gè)方面，是整個(gè)金融業(yè)的重要組成部分 ? 房地產(chǎn)企業(yè)存貸款 ? 生產(chǎn)性開發(fā)貸款 ? 證券 (股票 、 債券 ） 融資 ? 住房消費(fèi)信貸 ， 即購(gòu)房抵押貸款 ? 住房公積金 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) ? 房地產(chǎn)金融資金融通量的巨大 ? 房地產(chǎn)價(jià)值量巨大 ， 房地產(chǎn)企業(yè)要求金融機(jī)構(gòu)提供巨額信貸資金 ， 消費(fèi)者要求提供巨額消費(fèi)信貸資金 。 ? 房地產(chǎn)金融債權(quán)可靠 ? 房地產(chǎn)信貸是以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保品的貸款 ， 由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn) ， 其本身具有較強(qiáng)的抵御通貨膨脹 、 保值增值的特點(diǎn) ，房地產(chǎn)信貸的可靠性或安全性強(qiáng) 。 越易變現(xiàn)或越易保管 ， 資產(chǎn)的流動(dòng)性越強(qiáng) 。 一是房地產(chǎn)只能成套出售或轉(zhuǎn)讓 ， 難以變現(xiàn)； 二是房地產(chǎn)作為抵押品時(shí) ， 不能移動(dòng) ， 不易分割 ，在一些場(chǎng)合又不易交給債權(quán)人保管和處置 。 ? 房地產(chǎn)金融債權(quán)的流動(dòng)性較弱的缺陷呼喚新的變革 ，于是發(fā)達(dá)國(guó)家從 1960年代起出現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化的趨勢(shì) ， 大大提高了它的流動(dòng)性 。 ? 融資的職能 ? 金融機(jī)構(gòu)通過(guò)金融市場(chǎng) ， 將籌集的社會(huì)資金合理靈活地分配 、調(diào)度到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) （ 生產(chǎn) ） 、 流通 、 消費(fèi)各領(lǐng)域 、 各類房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人中去 ， 支持房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi) 。 當(dāng)需求過(guò)旺過(guò)熱時(shí) ，收緊房地產(chǎn)信貸 ， 當(dāng)需求不足時(shí) ， 則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸 ， 引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 。 ? 銀行是貸方，是債權(quán)人，借方即債務(wù)人是房地產(chǎn)企業(yè)或居民。 ? 房地產(chǎn)銀行貸款 因借款人向銀行提供的保證依據(jù)不同，或劃分為三種類型： ? 信譽(yù)貸款 ? 保證貸款 ? 房地產(chǎn)抵押貸款 銀行貸款融資 ? 信譽(yù)貸款 ? 是以借款人的品德 （ 信譽(yù) ） 、 財(cái)務(wù)狀況和預(yù)期收益為依據(jù) 取得的房地產(chǎn)貸款 。 ? 保證貸款 ? 是 以第三方的信譽(yù)作為擔(dān)保 的房地產(chǎn)貸款 。 ? 房地產(chǎn)抵押貸款 ? 是 以土地或房屋所有權(quán)作為歸還本息抵押 的貸款 。 ? 證券融資是指通過(guò)房地產(chǎn)債券、股票等證券的發(fā)行和流通來(lái)融通房地產(chǎn)資金，是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要形式。 （ 這種方式的采用與房地產(chǎn)企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)狀況和房地產(chǎn)行業(yè)的大背景有關(guān) 。 ? 房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)生和發(fā)展有其必然性 。 ? 房地產(chǎn)投資信托一般以公司型或契約型來(lái)分類。 ? 經(jīng)驗(yàn)表明 ， 房地產(chǎn)的投資宜采用契約型的投資信托 → 房地產(chǎn)投資信托涉及三方： 投資人 （ 收益人 ） 、 房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu) （ 委托人 ） 、 保管銀行 （ 受托人 ） ， 三方的權(quán)益通過(guò)契約的形式確定 。 ? 購(gòu)房抵押貸款證券化，又稱房地產(chǎn)按揭證券化 是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的購(gòu)房抵押貸款集中起來(lái)作為擔(dān)保，依此發(fā)行證券轉(zhuǎn)賣給投資者的金融活動(dòng) 。 購(gòu)房抵押貸款證券化 ? 購(gòu)房抵押貸款證券化對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有十分重要的作用。 ? 提高抵押貸款的流動(dòng)性 ， 規(guī)避和轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn) → 購(gòu)房抵押貸款證券化可增強(qiáng)按揭貸款的流動(dòng)性 ， 使得銀行在需要時(shí)能及時(shí)將抵押貸款變現(xiàn) ， 降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn) 。 住房公積金 ? 住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。 ? 我國(guó)實(shí)行的住房公積金制度 是指有關(guān)住房公積金的繳存、歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)作機(jī)制和管理制度，是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策。 ? 繳存基數(shù) → 職工基本工資的 5%， 即職工和單位都按職工工資的 5%繳存公積金 ，這一基數(shù)是國(guó)家照顧到各單位和職工個(gè)人承受能力而確定的 。 ? 住房公積金的歸集 ? 在職職工和單位按月繳存的住房公積金都須歸集到職工個(gè)人公積賬戶 ， 為職工個(gè)人所有 ， 屬于職工個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn) ， 任何人不得侵犯 。 住房公積金 ? 住房公積金的管理 ? 繳存的職工住房公積金由地方政府設(shè)立的住房公積金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理 ， 也可委托金融機(jī)構(gòu)代辦相關(guān)業(yè)務(wù) 。 ? 如果職工 （ 包括家庭成員和直系親屬 ） 積累的公積金不足以支付建 、購(gòu) 、 大修住房費(fèi)用 ， 可申請(qǐng)公積金貸款 ， 還可申請(qǐng)商業(yè)性貸款 ， 由以后繳交的公積金和其他積累資金逐步償還 。 ? 住房公積金的償還 ? 職工住房公積金在職工離退休時(shí) ， 一次結(jié)清本息 ， 退還職工本人 。注：土地不存在滅失的危險(xiǎn)，不能作為保險(xiǎn)標(biāo)的，因此，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是習(xí)慣用語(yǔ)，實(shí)指房產(chǎn)保險(xiǎn)。 ? 其保險(xiǎn)期為整個(gè)貸款期 ， 保險(xiǎn)金額則據(jù)抵押房屋的價(jià)值確定 。 ? 此種保險(xiǎn)是目前我國(guó)消費(fèi)信貸市場(chǎng)上最常見的險(xiǎn)種 ， 銀行在發(fā)放抵押貸款時(shí) ， 一般都要求借款人投此保險(xiǎn) 。 ? 這種保險(xiǎn)大大提高了買房家庭的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 。 即購(gòu)房人購(gòu)買人壽養(yǎng)老保險(xiǎn) ，以此保險(xiǎn)作為抵押申請(qǐng)購(gòu)房貸款 ， 期滿時(shí)以壽險(xiǎn)資金償還貸款本金 。 → 這種聯(lián)姻在國(guó)外已行之多年 。 房地產(chǎn)保險(xiǎn) ? 購(gòu)房抵押貸款保證保險(xiǎn) ? 是以借款人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的物的一種險(xiǎn)種 ， 指作為借款購(gòu)房人的被保險(xiǎn)人因意外等原因無(wú)法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款時(shí) ， 由保險(xiǎn)公司向貸款銀行償還貸款 。 ? 房地產(chǎn)工程保險(xiǎn) ? 是一個(gè)綜合性險(xiǎn)種 ， 保險(xiǎn)標(biāo)的為整個(gè)工程施工期間各種災(zāi)害事故損失 。 思考與實(shí)踐 ? ? ? ？它 對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有何作用？ 利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)業(yè) 是資金密集型產(chǎn)業(yè) ,其供給和需求都離不開銀行貸款 ,具有 第二金融的稱號(hào) ,因此 ,銀行利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著非常密切的關(guān)系。利率水平直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的成本， 繼而影響房地產(chǎn)市場(chǎng) 供給 、 需求 與 價(jià)格 。由于現(xiàn)金流可能由正轉(zhuǎn)負(fù)，最終可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂。這種恐懼會(huì)迅速導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的全線收縮，直接表現(xiàn)為新房開工率的下滑。 一般情 況 下 利率 房地 產(chǎn) 商貸 款成本 房地 產(chǎn) 商投 資規(guī) 模 房地 產(chǎn) 供 給 利率與房地產(chǎn)需求 ? 利率上升使消費(fèi)者購(gòu)房的貸款成本上升 ,房地產(chǎn)需求下降。 利率 購(gòu) 房者 貸款成本 購(gòu) 房者 購(gòu)房需求 房地 產(chǎn) 需求 利率與房地產(chǎn)價(jià)格 利率 房地 產(chǎn) 需求 房地 產(chǎn) 供 給 價(jià)格 利率 房地 產(chǎn) 需求 房地 產(chǎn) 供 給 價(jià)格 多 數(shù)實(shí)證結(jié) 果表明 ,利率 與 房地 產(chǎn) 價(jià)格呈 負(fù) 相 關(guān)關(guān) 系 利率與中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格 ? 證券市場(chǎng)周刊： 一般說(shuō)來(lái) ,利率上升必然會(huì)抑制房?jī)r(jià)、股價(jià)和投資沖動(dòng)。 利率上升對(duì)中國(guó)現(xiàn)階段購(gòu)房需求影響較小，但會(huì)抑制住房供給，加之大眾舉債投資房地產(chǎn)，在未來(lái)房?jī)r(jià)未必下跌。 ? 虛擬經(jīng)濟(jì)是近年來(lái)出現(xiàn)的一個(gè)新詞語(yǔ) ， 其釋義尚無(wú)定論 。 “ 虛擬資本 ” 的概念是馬克思首先提出的 。馬克思指出： 虛擬資本是在借貸資本 （ 生息資本 ） 和 銀行信用 制度的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的 ， 包括股票 、 債券 、 不動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)蔚?。 虛擬經(jīng)濟(jì) ? 實(shí)體經(jīng)濟(jì)是指物質(zhì)的和精神的產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)、流通等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 ? 實(shí)體經(jīng)濟(jì)始終是人類社會(huì)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。 它們誰(shuí)也離不開誰(shuí) ， 至少在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)會(huì)是這樣的 。 虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 美國(guó)次貸危機(jī)及其表現(xiàn) ? 美國(guó) “ 次貸危機(jī) ” —— 又稱次級(jí)房貸危機(jī) ， 也譯為次債危機(jī) 。它致使全球主要金融市場(chǎng)隱約出現(xiàn) 流動(dòng)性不足 的危機(jī) 。2023年 8月席卷美國(guó) 、 歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng) 。 2023年 6月美國(guó)的低利率政策開始逆轉(zhuǎn) 。 2023年 6月以 來(lái) 美 聯(lián) 邦利率的 17次上 調(diào) 。 → 次級(jí)借款者出現(xiàn)違約的可能 ， 影響銀行貸款回收 。 加息效應(yīng)逐漸顯現(xiàn) ， 房地產(chǎn)泡沫開始破滅： 貸款機(jī)構(gòu)無(wú)法收回貸款 ， 而房?jī)r(jià)又不斷貶值 ， 出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難 。 美 聯(lián)邦加息的效 應(yīng) 美國(guó)的次貸危機(jī)產(chǎn)生的深層次原因 ? 次貸危機(jī)產(chǎn)生的深層次的原因如下： 房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S誘發(fā)危機(jī) 。 高杠桿運(yùn)作將危機(jī)由虛轉(zhuǎn)實(shí)。 ? 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)異 ?；?躍誘發(fā) 危機(jī) ? ② 同時(shí) ， 從上世紀(jì) 80年代開始 ， 美國(guó)一些從事房屋信貸的機(jī)構(gòu) ， 開始了降低貸款門檻的行動(dòng) ， 不僅將貸款人的收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低 ， 甚至沒有資產(chǎn)抵押也可以得到貸款買房 ， 進(jìn)而 形成了比以往信用標(biāo)準(zhǔn)低的購(gòu)房貸款 。 美國(guó)人很少全款買房 ， 通常都是長(zhǎng)時(shí)間貸款 。 ? 收入不穩(wěn)定甚至根本沒有收入的人 ， 他們?cè)趺促I房呢 ？因?yàn)樾庞玫燃?jí)不達(dá)標(biāo) ， 他們就被定義為次級(jí)信用借款者 ，簡(jiǎn)稱 次級(jí)借款者 。 美聯(lián)儲(chǔ)利率低到了 1%， 貸款買房又無(wú)需擔(dān)保 、無(wú)需首付 ， 且房?jī)r(jià)一路攀升 ， 編織出一幅美好的前景 ， 巨大的誘惑驅(qū)使著次貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)在美國(guó)的欣欣向榮 。 次貸的收益建立在一個(gè)借款人信用低的基礎(chǔ)平臺(tái)上，一旦借款人無(wú)力如期付息還本，放貸