【正文】 ，還有那些企業(yè)高層人士或是官員，為度假或是休假之類的也可作為消費對象。 它的廣告運動的表現(xiàn)沒有具體體現(xiàn)，例如是要設計草圖，電視廣告故事版，還是廣告文案討論之類沒有充分體現(xiàn)。 在市場分析方面，沒有具體說明營銷環(huán)境分析與消費者分析。分析了企業(yè)產(chǎn)品的優(yōu)劣勢與競爭對手產(chǎn)品及它的廣告分析的比較。 案例三:《賽格廣場》 前 言 本案立足于對寫字樓市場的正確理解和調(diào)研，針對近幾年深圳寫字樓市場中的誤區(qū)和現(xiàn)狀，對辦公樓市場的內(nèi)外環(huán)境與有效需求、公眾消費意識、優(yōu)勢與劣勢分析等方面進行科學理性的分析論證。占總空置面積12%。加上商住樓的興起，眾多小公司和辦事處紛紛選擇商住兩宜的商住樓，以節(jié)省費用，使得寫字樓市場競爭更為激烈。其中部分樓盤如電子科技大廈二期、國際文化大廈均在質(zhì)素和價格上接近賽格廣場，寫字樓市場的同質(zhì)化傾向十分嚴重，競爭嚴酷自不言說。 人類的欲望和購買能力與自身的經(jīng)濟狀況決定了消費過程中的選擇意識。 賽格廣場將成為一座以高科技電子信息產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品配套為主的，集辦公、商貿(mào)、會展、金融、證券、會所為一體的現(xiàn)代化、多功能、智能型的跨世紀國際大廈其經(jīng)典、現(xiàn)代、超前的建筑風格和深富文化氣息的時尚品味在深圳房地產(chǎn)市場中獨 樹一幟。 賽格廣場自身綜合質(zhì)素高，符合現(xiàn)代化智能辦公大廈的5A級標準，同時獨具濃郁的文 化意蘊。 賽格廣場的建成，順應深圳逐步向高科技成果商品化、產(chǎn)業(yè)化、國際化的基地發(fā)展的趨勢，將促進國內(nèi)外高科技行業(yè)的技術合作與信息交流，吸引國際著名跨國公司的進入。 人性傾的智能化內(nèi)環(huán)境。十年經(jīng)營形成聯(lián)結(jié)全球，輻射全國的電子市場網(wǎng)絡資源，為 電子企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)、跟蹤服務、產(chǎn)品調(diào)研、市場預測等方面提供第一手信息。 短期內(nèi)寫字樓市場的飽合，據(jù)資料顯示，目前深圳市場寫字樓的存量須15年才能消化完。 造成市場轟動效應，用品牌造勢，聚集買家目光，形成市場銷售熱點； 著力塑造物業(yè)的品牌與企業(yè)的品牌兩個市場亮點，使發(fā)展商籍“賽格廣場” 這個精品更加鞏固地產(chǎn)界名牌發(fā)展商地位。 以“熱銷期”為廣告轟炸重點，配合銷售上升曲線不斷重拳出擊。 那么，這五個核心原點就是本次廣告活動的出發(fā)點:即是一切推廣概念和物業(yè)賣點的邏輯起點。 兩種方式義叉運用，以期達到既有主調(diào)又有變調(diào)的豐富感和層次感。 怎樣進行地盤內(nèi)外包裝？ 因為本項目將采取短平快的推廣戰(zhàn)略，所以，在開盤之前，地盤包裝必須高質(zhì)量地全面到位。 2)工地圍板 工地圍板可以直觀的顯示發(fā)展商的實力，態(tài)度和責任心，同時可以表現(xiàn)建筑的規(guī)模、 檔次和水平。精美裝修的同時要注意不過份超面積、超標準裝修，以免引起買家逆反心理。 5)大門外路牌 路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來說，面積是和效果成正比的，面積越大， 效果越好。見后面媒體策略部分） 6)指示牌 兩種功能，一種是引導買家路向，二是塑造賽格廣場的物業(yè)形象。 關于售樓處 售樓處作為發(fā)展商銷售樓宇的場所，是公司實力和信譽的直接體現(xiàn)，也是聯(lián)結(jié)公司和消費者的窗口和橋梁。 第二周期：強化、深化第一周期宣傳重點，鞏固業(yè)績、拓展新賣點，完成促銷30%。 費用預算 （略） 請發(fā)展商提出銷售總額，及對廣告預算的初步設想。 發(fā)布計劃： 第一周期：（三個月12周） 《深圳特區(qū)報》小全版，每周五發(fā)布，共12次； 《深圳特區(qū)報》1/4版，每周二發(fā)布，共12次； 新聞運作（軟性報道）每半月一次，共6次； 注：第二周期將根據(jù)第一周期發(fā)布效果進行評估與調(diào)整。位置一般建在地盤的前部較好； 強調(diào)建筑的文化品位； 室內(nèi)布置要高雅、清新、宜人，要動用一切手段渲染出旺氣、平和之氣（燈光、色彩、音樂、擺設、植物、展板等） 要有精美建筑模型，（模型為小區(qū)規(guī)劃模型和戶型模型兩種）通過立體效果，制造銷售氣氛； 畫有銷售圖表，顯示銷售實績，激發(fā)購買者決心。旗上一般印有樓盤標志及廣告標語。因此必須采用。因此要用電腦噴繪等手段來制作。 3)樣板房 是未來房屋成形之后的模擬，是整體建筑水平之代表，也是發(fā)展商企業(yè)理念之窗口和聯(lián)系消費者的橋梁。它向全社會傳達出該物業(yè)的第一直觀印象。 文案風格：以理性訴求為主，以感性訴求為輔。大力度、大密度（密集轟炸）就不能兵力分散，因此，我們將選擇四大主賣點進行系列推出，對市場進行重磅出擊。 主賣點 [1] 東南亞最大的電子通用產(chǎn)品專業(yè)市場 [2] 標志性建筑，知識經(jīng)濟時代象征 [3] 精確高效的物業(yè)管理網(wǎng)絡 [4] 網(wǎng)絡型寫字樓信息樞紐中心 [5] 智能化樓宇辦公管理系統(tǒng) [6] 圖文并茂的大屏幕信息發(fā)布系統(tǒng) 目標市場及市場份額 深圳（８０％） 香港（２０％） 目標客戶 高科技類實業(yè)公司 電子行業(yè)類公司 房地產(chǎn)公司 證券類實業(yè)公司 各類貿(mào)易公司 中、小型廣告公司 [A]這部分人購房需求習慣： 物業(yè)品質(zhì)優(yōu)良； 物業(yè)外觀新潮、現(xiàn)代； 生活配套齊全； 物業(yè)管理優(yōu)良； 環(huán)境鬧中取靜，寧靜優(yōu)雅； 彰顯身份/以人為本/環(huán)保意識； 充足的停車位； [B]這部分人的購買動機 公司自用； 住辦合用； 回國置業(yè)； 自住與長線投資并重； 保值/升值； [C]這部分人購樓考慮因素 全新的辦公方式？(生活空間的文化品位和藝術氣息) 地理位置如何，交通是否方便？ 整體規(guī)劃及樓宇質(zhì)量？（規(guī)劃、布局、造型、內(nèi)部質(zhì)量） 發(fā)展商實力及信譽？ 銀行是否提供按揭，按揭長短？ 價格是否合理？ 當?shù)毓┣鬆顩r？周邊物業(yè)比較？ 代理商及律師過往經(jīng)驗及其信譽？ 綠化/環(huán)保？ 彰顯身份的會所? 個性生活空間？ 生活是否方便？（購物、文體娛樂） 停車位是否充足？ 物業(yè)管理是否品牌物管，是否完善？ 能否及時入伙？ [Ｄ]這部分人的購買習慣 同等產(chǎn)品看質(zhì)量，同等質(zhì)量看價格，同等價格看信譽，同等信譽看品牌。 找到市場有效需求，然后用廣告穩(wěn)、準、狠地刺激和激發(fā)有效需求。 前期廣告宣傳的品牌影響力，由于近期未做任何宣傳而逐漸衰退，造成公眾記憶的消失。 大廈功能全面的網(wǎng)絡管理將給客戶提供自成體系的一條龍服務，從信息收集、接待到 管理都帶來更大的方便，身處賽格廣場，銷售、辦公、洽談、休閑足不出戶，為企業(yè) 創(chuàng)造了良好的生意氛圍，更為客戶節(jié)省人力資源，提高經(jīng)營效率創(chuàng)造了條件。 電子市場與高科技產(chǎn)品展示中心、智能化網(wǎng)絡系統(tǒng)，使客戶更貼近市場，從而在瞬息 萬變的競爭中贏得先機。 大跨度柱網(wǎng)布置創(chuàng)造出12米大跨度室內(nèi)無柱結(jié)構(gòu)，使寫字樓的開間分隔靈活自由， 有效地增加了塔樓的實用空間。設置于賽格廣場裙樓的電子產(chǎn)品交易市場和電子高科技展示中心，是賽格電子配套市場的第四次全面擴容。位 處深圳以金融證券、高科技、商貿(mào)經(jīng)營為特征的鉆石地段，在天時、地利、人和方面 造就了濃厚的市場氣氛。從賽格廣場的理性起價，普遍低于周邊同類樓宇，預留了充足的上升空間，就在市場上具備了較強的競爭能力。通訊自動化（CA）、辦公自動化（DA）、建筑設備自動化（BA）、防火自動化（FA）、安全保衛(wèi)自動化（SA），具有以上5A級別的大廈在市場中是首當其沖的。從宏觀角度來看，福田區(qū)寫字樓市場相對羅湖區(qū)市場更為容易被買家接受。發(fā)展商紛紛降價促銷，致使市場觀望氣氛濃厚。 第一部分 市場分析 市場環(huán)境與需求： 近幾年由于受宏觀大氣候和供求關系的影響，寫字樓市場持續(xù)低迷，供過于求，積壓嚴重。而且清晰條理地表述了廣告它的實施計劃。 以及它的產(chǎn)品定位策略與廣告訴求策略沒有體現(xiàn)出來。為保證廣告順利有序的進行，這個程序是不可以忽略的。 再者，廣告創(chuàng)意不夠創(chuàng)意，如果它的平面排版之類的直接換成美麗的田園圖案，再加構(gòu)思與介紹，相信當人們看到萬綠叢中的那些美麗的樓房風景，一定會勾起購買的欲望。 首先，這個策劃案在重點強調(diào)它的環(huán)境清幽，綠意盎然，山清水秀等優(yōu)美的住宿環(huán)境外，過多地強調(diào)樹木的種類，卻忽視了樓盤的設計與規(guī)劃的具體介紹，在當今追求個性化與完美化的潮流中，商品的設計與獨特成為賣點當中不可忽視的環(huán)節(jié)，很顯然，在物質(zhì)化較高水平的現(xiàn)代，市民很會注重它的款式新穎之類。 隨著現(xiàn)在科技的進步，社會的發(fā)展，經(jīng)濟的突飛猛進，越來越多的人更加崇尚于沒有空氣污染，沒有噪音污染，沒有廢氣廢物，有著環(huán)境清幽，綠意盎然，山清水秀的世外桃園。 　　第一期多用大中版面（半版或三分之一版）密集發(fā)布； 　　第二期采用中小版面，逐漸拉大發(fā)布周期； 　　第三，四期采用小版面；長線滲透。 　　加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。 　　合力吸引目標客戶，引導３０％目標顧客購買。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變 成公眾的社會話題。 　　合力促進銷售，引導３０％的目標顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應。 　　一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買萊恩田園區(qū)。 　　以內(nèi)部認購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。對重慶本地目標市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。 　　5）廣告實施階段 　　第一期：試銷階段（三個月） 　　行為方式新聞運作、廣告、 　　時 間2004年2月1日 　　新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子？！” 老公：“沒問題。 　?。?）回到家，就是渡假的開始 　　創(chuàng)意 　　一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假。 　　一年之內(nèi)銷售量達到80%以上。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。 　東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效