房地產(chǎn)業(yè)成本分析(文件)
【正文】 VKCW0303） 萬科集團費用核算規(guī)范（VKCW0304）萬科集團存貨核算規(guī)范（VKCW0306）附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科 目 名 稱 編 號開發(fā)成本 4301土地獲得價款 政府地價及市政配套費 合作款項 紅線外市政配套費 拆遷補償費 開發(fā)前期準備費 勘察設計費 勘察丈量費 規(guī)劃設計費 建筑研究用房 報批報建費 政府報批報建費 增容費 三通一平費 臨時道路 臨時用電 臨時用水 場地平整費 臨時設施費 臨時圍墻 臨時辦公室 臨時場地占用費 臨時圍板 主體建筑工程費 基礎工程 土方 護壁（坡） 樁基 樁基檢測 降水 結構及粗裝修工程 混凝土框架 砌體 找平及抹灰 防水 門窗工程 單元門 入戶門 防火門 戶內門 窗、陽臺門 公共部位精裝修 大堂精裝修 樓梯間精裝修 屋面精裝修 外立面精裝修 電梯廳精裝修 單元入口精裝修 外墻外保溫 欄桿 室內裝修 廚房精裝修 衛(wèi)生間精裝修 廳房精裝修 陽臺、露臺、 開發(fā)間接費 工程管理費 工程監(jiān)理費 預結算編審費 行政管理費 施工合同外獎金 工程質量監(jiān)督費 安全監(jiān)督費 工程保險費 資本化借款費用 營銷設施建造費 廣告設施及發(fā)布費 銷售環(huán)境改造費 售樓處裝修裝飾費 樣板間費用 其他 物業(yè)管理完善費 成本預提及結轉 6 / 6。成本報表種類、編報時間及要求詳見《結算報表格式》及集團成本審算中心的有關規(guī)定。具體分配及核算方法參見《萬科集團費用核算規(guī)范》 車位及車庫、其他配套設施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。有關分配方法如下： 按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內的土地成本，按小區(qū)內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際成本。 “預提費用”科目核算按權責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經(jīng)發(fā)生或將要發(fā)生、但尚未支付的成本、費用。具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規(guī)范》。成本項目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應數(shù)據(jù)進行核對，并保持一致。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細界定與核算辦法詳見《萬科集團費用核算規(guī)范》。C、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。 開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。 配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。E、戶內精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。主要包括：A、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨
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