房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析報告-final(文件)
【正文】 入的開發(fā)商少，競爭不激烈，而經(jīng)濟(jì)適用房市場容量大，機(jī)會多v競爭者較少v競爭不激烈v有較大的市場空間v利潤率較高v影響力大，容易樹立品牌v競爭者力量普遍較強(qiáng)，競爭較為激烈v建源、東方、貞元占有較大份額，逐漸確立了自己的區(qū)位優(yōu)勢v發(fā)展空間有限v競爭者眾多，競爭激烈v中興、貞元等競爭者實力強(qiáng)，知名度較高v有較大的市場空間，但利潤較低v影響力小高檔住宅 中檔住宅 普通住宅v競爭者較多v較大的市場機(jī)會v政府將加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)速度v目前不規(guī)范的行為將會逐漸得到遏制經(jīng)濟(jì)適用房55從區(qū)域看， 文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)東部和文峰區(qū)南部近郊區(qū)有發(fā)展?jié)摿?實力較強(qiáng)的中興、貞元在鐵西區(qū)有明顯的優(yōu)勢?鐵西是工業(yè)區(qū)，不利于住宅開發(fā)?鐵西不是政府規(guī)劃的主要方向?競爭對手在文峰區(qū)沒有占有大的市場份額，力量較平均?東部和南部已經(jīng)形成新的住宅小區(qū)團(tuán)?最大的開發(fā)商富通、中興的項目多在普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房?老城區(qū)的發(fā)展仍有潛力?中興、國泰在低端市場占有較大份額?政府東遷使得北關(guān)區(qū)東部有了新的發(fā)展機(jī)遇?安陽河限制了北關(guān)區(qū)向北的發(fā)展空間?中部競爭對手云集，有些已經(jīng)形成了區(qū)位優(yōu)勢?開發(fā)區(qū)處于開發(fā)初期，目前市場容量小，開發(fā)項目較少?隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購房觀念的改變，會有越來越多的居民選擇在該地區(qū)居住鐵西區(qū) 開發(fā)區(qū)及郊區(qū)北關(guān)區(qū)文峰區(qū)56超越具有發(fā)展高端市場和經(jīng)濟(jì)適用房的條件城市廣場是目前為止最大的老城改造項目，是超越進(jìn)入高端市場的契機(jī) 世紀(jì)花園的運(yùn)作使超越積累了一定的成功經(jīng)驗 與政府部門建立了良好的關(guān)系，為土地儲備的取得和房地產(chǎn)項目的運(yùn)作奠定了良好的基礎(chǔ)具有領(lǐng)先意識和學(xué)習(xí)創(chuàng)新精神 在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售中開始重視市場研究和前期策劃 自身融資能力強(qiáng)，融資渠道多樣，與上游企業(yè)談判能力強(qiáng) 品牌建設(shè)相對滯后，企業(yè)知名度低 除了城市廣場項目以外，超越?jīng)]有其他的土地儲備 規(guī)模小，不能形成規(guī)模優(yōu)勢，與集團(tuán)其他部門聯(lián)系少，不能充分利用集團(tuán)優(yōu)勢 人力資源不足，尤其是熟悉安陽市場的專業(yè)管理人員和銷售人員 沒有龐大的住戶資源，在居民中口碑一般，項目的運(yùn)作需要較大的促銷費(fèi)用 財務(wù)管理薄弱，成本控制較差優(yōu) 勢 劣 勢57綜上所述，超越的發(fā)展戰(zhàn)略方向是先進(jìn)入文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)高端市場，在確立品牌優(yōu)勢后，向文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房市場和開發(fā)區(qū)的高檔住宅市場滲透經(jīng)濟(jì)適用房中檔住宅高檔住宅普通商品房商業(yè)、辦公用房鐵西區(qū) 北關(guān)區(qū)文峰區(qū) 開發(fā)區(qū)優(yōu)勢市場 適于開發(fā)的市場 58戰(zhàn)略實施建議216。人員業(yè)務(wù)業(yè)績概況52競爭對手優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢 劣勢中興貞元其他實力雄厚，經(jīng)驗豐富，影響較大，人才眾多，政府關(guān)系好機(jī)制不夠靈活，企業(yè)缺乏活力，還未染指高端市場實力較強(qiáng)，資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗較多，目標(biāo)明確，有一定的品牌知名度，注重人才開發(fā)培養(yǎng)，具有管理和激勵優(yōu)勢。? 國泰曾是安陽房地產(chǎn)三強(qiáng)之一，但管理體制上也存在國企的通病。完成安陽火車站改建擴(kuò)建，曙光小區(qū)，華僑商廈， 107國道過境路、橋等重大項目。 質(zhì)量目標(biāo) ?每年引進(jìn)各類專業(yè)人才 20名；其中大學(xué)生 10名，碩士生 2名，建立人才儲備庫；?建立科學(xué)的激勵機(jī)制；?每人每年的培訓(xùn)時間在 380個小時以上；?中層干部具有大學(xué)學(xué)歷的三年達(dá)到 80%， 5年達(dá)到 100%；?專業(yè)技術(shù)人員中級以上職稱的三年到 60%， 5年 80%。 2023年底總建筑面積已達(dá)到 ?實行規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化經(jīng)營；靠服務(wù)生存，靠科技興業(yè)，靠人才發(fā)展。以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉及建筑安裝裝潢，設(shè)計，物業(yè)管理，工程監(jiān)理，造價咨詢等。216。中檔商品房市場目前開發(fā)商較多，未來幾年的發(fā)展空間有，居民預(yù)期購買總量為72萬平方米。資料來源：安陽統(tǒng)計局 31目前有能力購買商品房的居民占安陽常住人口比例 68% ，其中能負(fù)擔(dān)高檔住宅的比例為 7% ，只能負(fù)擔(dān)中檔住宅的比例為 9% ，只能負(fù)擔(dān)普通住宅的比例為 11% ，能負(fù)擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用住房的比例為 41%平均能負(fù)擔(dān) 21萬元平均能負(fù)擔(dān) 13萬元平均能負(fù)擔(dān) 10萬元平均能負(fù)擔(dān) 7萬元平均能負(fù)擔(dān) 7萬元以下高檔住宅 20萬元以上中檔住宅1520萬元普通住宅1115萬元經(jīng)濟(jì)適用住房 811萬元自建房廉租房或無房按家庭年收入與住房支付能力比例 1： 6計算計算方法詳見附錄 32從購買欲望考慮，安陽居民購買高檔住宅的比例為 7% ，中檔住宅的比例為 18% ，普通住宅的比例為 30% ，購買經(jīng)濟(jì)適用房的比例為 45%高檔住宅 20萬元以上中檔住宅1520萬元普通住宅 1115萬元經(jīng)濟(jì)適用住房和自建房20萬元以上1520萬元1015萬元10萬元以下資料來源：市場調(diào)查報告33通過建委訪談分析，居民住宅購買比例基本與住宅建設(shè)比例一致：高檔住宅占 8% ，中檔住宅占8% ，普通住宅占 11% ，經(jīng)濟(jì)適用房占 32%高檔住宅 20萬元中檔住宅 15萬元普通住宅 11萬元經(jīng)濟(jì)適用住房 811萬元自建房、廉租房34按照上述 3個方面分別計算，按穩(wěn)健原則取每種計算結(jié)果的最小值，得出安陽居民未來 10年購買住宅面積為：高檔 63萬平米，中檔 72萬平米，普通住宅 99萬平米，經(jīng)濟(jì)適用房 288萬平米單位：萬平方米注：安陽未來 10年住宅總購買量為 900萬平方米。q 經(jīng)濟(jì)適用住房平衡了商品房價格，符合消費(fèi)者需求，市場潛力巨大q 隨著市場逐漸規(guī)范，監(jiān)管力度的加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房的價格差距將逐漸加大，開發(fā)商利潤減少目前政策執(zhí)行和監(jiān)控不到位發(fā)展趨勢21從政府規(guī)劃看，5年內(nèi)平均每年規(guī)劃建設(shè)住宅 100萬平方米，后 10年內(nèi)平均每年規(guī)劃建設(shè)住宅 150萬平方米 …單位：萬平方米目前高檔商品房平均價格 1500元 /平米以上，約 20萬元左右，中檔 12001500元 /平米，約
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