【正文】 第三周期：廣告持續(xù)造市，繼續(xù)強(qiáng)化銷售，完成掃尾促銷20%。 7)彩旗（T型旗） 在售樓處大門外道路兩旁懸掛，一般掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。 4)室內(nèi)展板 制作精良的室內(nèi)展板，可以予人賞心悅目的愉快感受，同時可以暗示出發(fā)展商一絲不茍的精神和親切有禮的服務(wù)態(tài)度和上乘的水準(zhǔn)。 售樓處與樣板房 1)大門口 一個物業(yè)的大門口，猶如人之臉面，你的全部的內(nèi)涵、氣質(zhì)、神韻、品格，甚至小 區(qū)的整體建筑風(fēng)格，都首先通過它表現(xiàn)出來。 廣告創(chuàng)意思路： 本次廣告宣傳，處在物業(yè)的熱銷期，也即廣告周期的成熟期，因此，廣告的力度應(yīng)該非常強(qiáng)，投放量要大、投放周期要高度集中。 強(qiáng)力促銷 [長期目標(biāo)] 樹立明確正面的品牌形象； 通過物業(yè)形象的推廣使企業(yè)品牌形象得到進(jìn)一步確立； 為企業(yè)今后發(fā)售物業(yè)奠下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； 廣告宣傳總策略 整合營銷，全方位推廣，形成立體交叉廣告攻勢。 賽格電子市場的智能化信息網(wǎng)絡(luò)，將使進(jìn)駐賽格廣場的客戶獲得更全面快捷的信息資 源。 憑借賽格集團(tuán)在國內(nèi)電子高科技行業(yè)中的龍頭地位和號召力，賽格廣場憑借本身的區(qū)位、交通及樓宇質(zhì)素諸方面的優(yōu)勢，吸引商家及早搶占未來商務(wù)的都市商務(wù)制高點(diǎn)。 市場推廣中的機(jī)會點(diǎn) 隨著華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的飛速崛起，與未來市政工程的呼應(yīng)，顯示出強(qiáng)大的牽動效應(yīng)。 公眾消費(fèi)意識： 人類具有求新、求變的心理特征，因此，隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加速，信息時代的到來，辦公環(huán)境的高度智能化也成了一種全新的消費(fèi)時尚。 由于供大于求，且新盤不斷推出，呈現(xiàn)明顯的買方市場?？吹搅四壳暗臋C(jī)遇與挑戰(zhàn)。它沒有說明廣告活動的效果監(jiān)控，控制與反饋之類。但是其中還有許多的不足待需完善。 　　四、廣告媒體策略 　　1）主體媒體 　　報紙 　　策略： 　　根據(jù)整體推廣計劃，前三期擬采用報紙為主要信息載體之一。 　　調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。 　　繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)4０％左右，并形成一定之口碑。 　　在首期宣傳中，讓４０％的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。”你想每天都能渡假嗎？就到萊恩田園區(qū)。利用FLASH動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時的時代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。 　　造勢。 　　它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格； 　　在資金許可的前提下，公園的設(shè)計建筑應(yīng)敢于適度超前（至少要有鮮明的獨(dú)家特色），不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時也能有效阻止競爭者的跟進(jìn)。 2）產(chǎn)品分析 　　萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。 　　萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計在后，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 三、這份策劃書有些要點(diǎn)在分析時，分析得不夠充分。 這篇策劃書的第二個特點(diǎn)是它幾乎所有廣告的內(nèi)容要點(diǎn)都含蓋了。 第三個階段將著力配合銷售的高潮期進(jìn)行促銷活動。 “新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范” 4．3廣告創(chuàng)意及訴求 廣告創(chuàng)意 “海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目整體廣告的宣傳，強(qiáng)調(diào)大都會內(nèi)豐富多彩的高品味生活。 價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項(xiàng)目的認(rèn)識度。 展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險。 ⑵為本案住宅造勢 目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項(xiàng)目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。 3)換屋計劃：不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。以此概念，整個新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項(xiàng)目客戶。 2．項(xiàng)目市場定位 2．1市場定位 員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價翻一番”。 項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。1．2．定向市場分析員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富,這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。在投資分析階段,要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)其市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動，以保證策劃方案對現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。 地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利； 項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。 ，引起客戶購買沖動 在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考： 廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范 ——最后一期精品。 分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對區(qū)域感情不太考慮。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。 選擇適當(dāng)?shù)臅r間和地點(diǎn)，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。 4． ⑴廣州日報 廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報紙之一，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。主要競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項(xiàng)，由于上述樓盤的宣傳力度略優(yōu)本案，在市場上已略占優(yōu)勢。以此獲得目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)可，帶動銷售。 基于敝司對項(xiàng)目介入度不足，本策劃案的建議尚屬探討階段，待貴司認(rèn)可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司詳細(xì)商討后再另案補(bǔ)充實(shí)操性更強(qiáng)的方案，望貴司見諒。因此，小組名單對一份策劃書是十分重要的。 案例二:《萊恩田園》 一、前言 　　萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。 　　現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加。 　　還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。 　東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計。 　　一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子？！” 老公：“沒問題。對重慶本地目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。 　　一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū)。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變 成公眾的社會話題。 　　加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。 隨著現(xiàn)在科技的進(jìn)步，社會的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，越來越多的人更加崇尚于沒有空氣污染，沒有噪音污染，沒有廢氣廢物，有著環(huán)境清幽，綠意盎然，山清水秀的世外桃園。 再者，廣告創(chuàng)意不夠創(chuàng)意，如果它的平面排版之類的直接換成美麗的田園圖案，再加構(gòu)思與介紹，相信當(dāng)人們看到萬綠叢中的那些美麗的樓房風(fēng)景，一定會勾起購買的欲望。 以及它的產(chǎn)品定位策略與廣告訴求策略沒有體現(xiàn)出來。 第一部分 市場分析 市場環(huán)境與需求： 近幾年由于受宏觀大氣候和供求關(guān)系的影響，寫字樓市場持續(xù)低迷，供過于求，積壓嚴(yán)重。從宏觀角度來看，福田區(qū)寫字樓市場相對羅湖區(qū)市場更為容易被買家接受。從賽格廣場的理性起價，普遍低于周邊同類樓宇，預(yù)留了充足的上升空間，就在市場上具備了較強(qiáng)的競爭能力。設(shè)置于賽格廣場裙樓的電子產(chǎn)品交易市場和電子高科技展示中心，是賽格電子配套市場的第四次全面擴(kuò)容。 電子市場與高科技產(chǎn)品展示中心、智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使客戶更貼近市場，從而在瞬息 萬變的競爭中贏得先機(jī)。 前期廣告宣傳的品牌影響力，由于近期未做任何宣傳而逐漸衰退，造成公眾記憶的消失。 主賣點(diǎn) [1] 東南亞最大的電子通用產(chǎn)品專業(yè)市場 [2] 標(biāo)志性建筑，知識經(jīng)濟(jì)時代象征 [3] 精確高效的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò) [4] 網(wǎng)絡(luò)型寫字樓信息樞紐中心 [5] 智能化樓宇辦公管理系統(tǒng) [6] 圖文并茂的大屏幕信息發(fā)布系統(tǒng) 目標(biāo)市場及市場份額 深圳（８０％） 香港（２０％） 目標(biāo)客戶 高科技類實(shí)業(yè)公司 電子行業(yè)類公司 房地產(chǎn)公司 證券類實(shí)業(yè)公司 各類貿(mào)易公司 中、小型廣告公司 [A]這部分人購房需求習(xí)慣： 物業(yè)品質(zhì)優(yōu)良； 物業(yè)外觀新潮、現(xiàn)代； 生活配套齊全； 物業(yè)管理優(yōu)良； 環(huán)境鬧中取靜，寧靜優(yōu)雅； 彰顯身份/以人為本/環(huán)保意識； 充足的停車位； [B]這部分人的購買動機(jī) 公司自用； 住辦合用； 回國置業(yè)； 自住與長線投資并重； 保值/升值； [C]這部分人購樓考慮因素 全新的辦公方式？(生活空間的文化品位和藝術(shù)氣息) 地理位置如何，交通是否方便？ 整體規(guī)劃及樓宇質(zhì)量？（規(guī)劃、布局、造型、內(nèi)部質(zhì)量） 發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)？ 銀行是否提供按揭，按揭長短？ 價格是否合理？ 當(dāng)?shù)毓┣鬆顩r？周邊物業(yè)比較？ 代理商及律師過往經(jīng)驗(yàn)及其信譽(yù)？ 綠化/環(huán)保？ 彰顯身份的會所? 個性生活空間？ 生活是否方便？（購物、文體娛樂） 停車位是否充足？ 物業(yè)管理是否品牌物管，是否完善？ 能否及時入伙？ [Ｄ]這部分人的購買習(xí)慣 同等產(chǎn)品看質(zhì)量，同等質(zhì)量看價格，同等價格看