房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)規(guī)劃案(編輯修改稿)
2024-08-28 19:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。（四）城市土地利用率低城市舊生活區(qū)多以34層樓房為主，城中村則多為平房和2層樓房，，且建筑質(zhì)量多數(shù)較差，使土地利用率過低，不利于土地資源的集約利用。第四章 住房建設(shè)影響因素分析開發(fā)成本增加房價(jià)上漲地價(jià)上漲開發(fā)投資增加預(yù)期房價(jià)上漲 房價(jià)與地價(jià)因果鏈條住房的建設(shè)與空間分布受到多重因素的影響，其中城市基準(zhǔn)地價(jià)、區(qū)域位置、城市發(fā)展方向、交通條件、公共設(shè)施配套、城市景觀環(huán)境、地塊建設(shè)現(xiàn)狀等，與住房房價(jià)的提升、空間分布特點(diǎn)等有著密切的關(guān)聯(lián)。一、住房建設(shè)與地價(jià)的因果關(guān)系城市地價(jià)作為城市不同地區(qū)土地價(jià)值的具體反映，是住房開發(fā)成本的重要內(nèi)容，并與房價(jià)互為因果，房價(jià)在變化過程中與城市地價(jià)存在這樣一個(gè)鏈條：地價(jià)上漲→開發(fā)成本增加→房價(jià)上漲→預(yù)期房價(jià)上漲→開發(fā)商增加投資→地價(jià)上漲，這樣就形成了一個(gè)價(jià)格循環(huán)機(jī)制。 2005年石家莊市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)分布圖數(shù)據(jù)來源：中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)（）二、住房建設(shè)與地理位置關(guān)系不同的地理位置有與之相對應(yīng)的城市基準(zhǔn)地價(jià)，中心區(qū)作為城市各類要素的集聚，住房房價(jià)中包含著較高的地價(jià)成本；隨著與中心區(qū)距離的增大，基準(zhǔn)地價(jià)與房價(jià)呈現(xiàn)出不均質(zhì)的距離衰減，影響著住房建設(shè)類型的選擇。 住房建設(shè)與地理位置關(guān)系示意一覽表地價(jià)住房類型選擇層數(shù)戶型一環(huán)以內(nèi)高普通商品住房為主高層為主中、小戶型為主一環(huán)與二環(huán)之間中普通商品住房為主，適量經(jīng)濟(jì)適用住房小高層、多層為主中、小戶型為主二環(huán)與三環(huán)之間低普通商品住房，少量高檔住房，嚴(yán)格控制別墅建設(shè)高層、小高層為主中、小戶型為主，少量大戶型三、住房建設(shè)與城市發(fā)展方向沿著城市發(fā)展的主導(dǎo)方向，物流、信息流等各種有形或無形的城市要素不斷擴(kuò)散，形成城市極具活力的發(fā)展空間，并帶動城市地價(jià)的著提升。 住房建設(shè)與城市發(fā)展方向發(fā)展方向地價(jià)住房建設(shè)適宜性住房類型選擇層數(shù)戶型東高適宜普通商品住房為主高層為主中小戶型為主東南高適宜高檔商品住房為主高層為主中、小戶型為主，少量大戶型南中適宜普通商品住房為主高層、小高層為主中小戶型為主西南低較適宜普通商品住房為主，適量經(jīng)濟(jì)適用住房小高層、多層為主中小戶型為主西低較適宜高檔商品住房為主，控制別墅建設(shè)低層為主大戶型為主西北低較適宜高檔商品住房為主，控制別墅建設(shè)低層為主大戶型為主北低不適宜——————東北低較適宜普通商品住房為主，適量經(jīng)濟(jì)適用住房小高層、多層為主中小戶型為主四、住房建設(shè)與城市設(shè)施配套各項(xiàng)交通設(shè)施和公共設(shè)施作為城市的基本要素，同時(shí)也是影響城市住房建設(shè)的重要因素。便捷的交通、完善的公共設(shè)施配套成為某地段地價(jià)提升的關(guān)鍵；反之亦然。城市設(shè)施配套住房建設(shè)影響程度交通設(shè)施公共交通便捷強(qiáng)一般中通達(dá)性差弱輕軌便捷強(qiáng)一般中通達(dá)性差弱公共設(shè)施大型商業(yè)設(shè)施臨近強(qiáng)適中中遠(yuǎn)離弱中小學(xué)教育設(shè)施臨近強(qiáng)適中中遠(yuǎn)離弱五、住房建設(shè)與用地現(xiàn)狀條件一個(gè)地塊上復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系對于地塊的開發(fā)相比較單一產(chǎn)權(quán)而言，具有一定的難度；同樣，空地的開發(fā)也省去了建成地塊拆遷、安置等環(huán)節(jié)，開發(fā)難度較小。用地現(xiàn)狀條件開發(fā)難易程度產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)權(quán)單一易多產(chǎn)權(quán)單位難建設(shè)現(xiàn)狀空地易建成區(qū)難第五章 住房發(fā)展需求預(yù)測一、人均居住標(biāo)準(zhǔn)確定《河北省建設(shè)事業(yè)第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出2010年城鎮(zhèn)人均居住建筑面積指標(biāo)增加到30平方米/人，結(jié)合石家莊市區(qū)人均居住現(xiàn)狀和住房建設(shè)發(fā)展趨勢，預(yù)測到2010年規(guī)劃人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到30平方米/人。二、人口預(yù)測，根據(jù)《石家莊市城市總體規(guī)劃（20062020年）》中的人口預(yù)測方法，采用年齡移算法、平均增長率法、就業(yè)崗位需求法、經(jīng)濟(jì)/人口彈性系數(shù)法和水資源承載力法等5種方法進(jìn)行預(yù)測，并相互校核，預(yù)測到2010年人口為240萬人。三、住房需求預(yù)測根據(jù)人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)和人口預(yù)測，由公式Wn= PnAQ0其中：Wn——規(guī)劃城市住房建筑面積；Pn——規(guī)劃城市人口；A——規(guī)劃人均居住標(biāo)準(zhǔn)；Q0——現(xiàn)狀（2005年）住房總量。得2010年規(guī)劃住房建筑面積Qn=302400000=7200萬平方米，2005年現(xiàn)狀住房建筑面積Q0為5420萬平方米（其中辦理正規(guī)權(quán)屬登記的住房4660萬平方米），預(yù)測2008—2010年規(guī)劃住房增加1780萬平方米，年均住房建設(shè)面積356萬平方米。四、住宅建設(shè)用地預(yù)測根據(jù)《石家莊市城市總體規(guī)劃（20062020年）》確定的住宅建設(shè)用地總量，結(jié)合《石家莊市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010年）》，預(yù)測20082010年住宅建設(shè)用地供應(yīng)總量為537公頃，年度供應(yīng)量為179公頃。第六章 住房建設(shè)規(guī)劃一、規(guī)劃指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以構(gòu)建社會主義和諧社會為基本目標(biāo)，以保障普通家庭基本實(shí)現(xiàn)住房為出發(fā)點(diǎn)，按資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城市建設(shè)的總體要求，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，重點(diǎn)加快經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、普通商品住房等建設(shè)，完善住房保障體系，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格，活躍住房市場，促進(jìn)市場消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)住房市場健康有序的發(fā)展，推動社會經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。二、規(guī)劃原則、依據(jù)（一）規(guī)劃原則堅(jiān)持以人為本的原則解決廣大中低收入者需要的住房，是體現(xiàn)以人為本和建立和諧社會的關(guān)鍵。讓廣大中低收入者進(jìn)入住房市場，形成真正的“人民住房市場”，是建立繁榮健康的住房市場和較長期消費(fèi)熱點(diǎn)之必須。堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則促進(jìn)區(qū)域住房發(fā)展規(guī)?；驼w居住格局的形成，完善各項(xiàng)設(shè)施的配套建設(shè)，確保經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一。堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的原則從石家莊市實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真分析市場需求和不同層次居民消費(fèi)觀念，合理確定住宅開發(fā)供應(yīng)總量和供給結(jié)構(gòu)，健全住房供應(yīng)體系。堅(jiān)持節(jié)地節(jié)能的原則住宅在開發(fā)過程中，應(yīng)當(dāng)貫徹建設(shè)節(jié)約型社會的要求，節(jié)約土地資源、降低能耗，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，完善居住功能、改善環(huán)境。堅(jiān)持總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則充分考慮城市中低收入居民家庭生活對城市交通、城市設(shè)施、城市環(huán)境等條件的需求，合理安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。（二）規(guī)劃依據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知（國辦發(fā)明電[2005]8號）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見》的通知（國辦發(fā)[2005]25號）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房價(jià)格意見》的通知（國辦發(fā)[2006]37號）《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號）《城市規(guī)劃編制辦法》《河北省城市住房建設(shè)規(guī)劃編制暫行辦法》
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