20xx年房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)20xx年度房地產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 04:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 況有關(guān)。進(jìn)入21世紀(jì)后，由于我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，囤積土地的情形十分普遍。比較2001～2010年歷年開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地面積與完成開(kāi)發(fā)土地面積，不難發(fā)現(xiàn)每一年都有土地“結(jié)余”。到2010年，累計(jì)“結(jié)余”。若按以往土地開(kāi)發(fā)的平均速度計(jì)算，即使政府停止供應(yīng)土地。表 6 歷年購(gòu)置土地面積、完成開(kāi)發(fā)土地面積（單位：億M2）年度購(gòu)置土地面積完成開(kāi)發(fā)土地面積兩者之差2010年2009年2008年2007年2006年2005年2004年42003年2002年2001年數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)德數(shù)據(jù)庫(kù)，鵬元整理《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》通過(guò)對(duì)125家內(nèi)地上市房企及20家香港上市內(nèi)地房企的2009年報(bào)、2010年半年報(bào)以及三季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行梳理。統(tǒng)計(jì)顯示，截止2010年底，125家內(nèi)地上市房企擁有近4億平方米的未開(kāi)發(fā)土地量，這就是說(shuō)，中國(guó)上市房企囤地逾8億平方米，其中保利地產(chǎn)、萬(wàn)科和蘇寧環(huán)球位列三甲。從目前內(nèi)地上市公司的開(kāi)發(fā)速度來(lái)看，這一存儲(chǔ)量足夠內(nèi)地上市房企開(kāi)發(fā)6年左右，內(nèi)地上市房企的大部分土地目前處于閑置狀態(tài)。根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2010年度實(shí)施計(jì)劃》，截至2009年11月底，預(yù)計(jì)可形成商品住房批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積約為700萬(wàn)平方米。，只有計(jì)劃的56%?！笆晃濉逼陂g，深圳市規(guī)劃建設(shè)商品住房55萬(wàn)套、建筑面積4,930萬(wàn)平方米（含城市更新方式建設(shè)住房1,800萬(wàn)平方米）。但實(shí)際只形成新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積2,816萬(wàn)平方米，不到規(guī)劃的六成?？梢?jiàn)，土地資源本來(lái)就很匱乏的深圳市，存在著嚴(yán)重的土地閑置現(xiàn)象。 深圳市新房入市面積呈下降趨勢(shì)2010年政府不斷出臺(tái)各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策打壓高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和入市步伐較為謹(jǐn)慎，這使得當(dāng)年深圳樓市推盤(pán)量明顯減緩。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，%，％，其中龍崗、寶安、南山是全市三大主力供給區(qū)域，三區(qū)供給量之和占總量的九成。2010年下半年剛性需求入市猛增遭遇住房供給不足，房?jī)r(jià)由此繼續(xù)上漲。表 7 2010年深圳市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售明細(xì)（單位：萬(wàn)M2）年度全市羅湖福田南山鹽田寶安龍崗2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 合計(jì)2, 資料來(lái)源：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)網(wǎng)站，鵬元整理2010年，%，但是仍處于近5年的較低水平，未來(lái)新建商品住宅的市場(chǎng)供給較為有限。表 8 2006～2010年新建商品住宅新開(kāi)工面積年份新開(kāi)工面積（萬(wàn)M2）同比增長(zhǎng)率2010年%2009年%2008年%2007年%2006年資料來(lái)源：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)網(wǎng)站，鵬元整理 自住型購(gòu)房需求平穩(wěn)增長(zhǎng)人們一般將住房需求分為自住型購(gòu)房需求、投機(jī)性需求、投資性需求。自住型購(gòu)房包括首次購(gòu)房 首次購(gòu)房一般是從無(wú)房、租房轉(zhuǎn)為購(gòu)房的情況，對(duì)價(jià)格變動(dòng)相對(duì)不敏感，這也是通常所說(shuō)的“剛性需求”。實(shí)際上，房?jī)r(jià)過(guò)高也抑制著首次購(gòu)房行為，迫使消費(fèi)者用租房取代購(gòu)房，推遲購(gòu)房時(shí)間。我們認(rèn)為，首次購(gòu)房并不是剛性需求。和改善性購(gòu)房。自住型購(gòu)房對(duì)價(jià)格較為敏感：房?jī)r(jià)越高，購(gòu)買(mǎi)量越低。而投機(jī)性需求的特征是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期越大，成交量越大。投資性需求的特征是住房租金／房?jī)r(jià)越高，購(gòu)買(mǎi)量越大。我們認(rèn)為，自住型購(gòu)房需求和投機(jī)性需求占據(jù)著市場(chǎng)主流。影響自住型購(gòu)房的因素有城市化水平、人均可支配收入、城市人口數(shù)量的提高等。這些因素都是長(zhǎng)期性因素，也是房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)線看漲的根本原因。但它們?cè)诙唐趦?nèi)難有很大的變化，顯然它們不能解釋2009年的房?jī)r(jià)飚升。先看城市化。深圳因改革開(kāi)放而崛起。自80年代以來(lái)，深圳市GDP增速一直居國(guó)內(nèi)前列，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，基礎(chǔ)設(shè)施日益現(xiàn)代化。這些都表現(xiàn)出明顯的城市化特征。2010年7月，深圳市正式擴(kuò)容，龍崗、寶安被歸入特區(qū)范圍之內(nèi)。2010年8月，深圳前海區(qū)域規(guī)劃獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，前海享計(jì)劃單列市權(quán)限。城市化的不斷升級(jí)，推動(dòng)深圳部分區(qū)域的地產(chǎn)不斷升值。再看人均可支配收入。%，這一因素緩慢提升著人們的住房需求。最后看城市人口數(shù)量。深圳市人口逐年增多（見(jiàn)圖3）。截止2009年末，（%）。統(tǒng)計(jì)顯示，、非戶籍常住人口 非戶籍常住人口各年度統(tǒng)計(jì)口徑存在差異，2005年以前為暫住人口數(shù)量（主要按暫住證統(tǒng)計(jì)），自2005年起為沒(méi)有深圳紅印戶口、在深圳居住半年以上的人。人口不斷增長(zhǎng)，加大了對(duì)住房的自住型需求。圖3 20012009年深圳市常住人口結(jié)構(gòu)（萬(wàn)人） 資料來(lái)源：20012009年深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，鵬元整理根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)2011年1月發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（20112015）征求意見(jiàn)稿》，截止2009年末，全市住房自有率為40%，其中戶籍人口住房自有率為70%，非戶籍常住人口住房自有率為30%。部分中低收入居民家庭居住水平較差，主要通過(guò)城中村住房及企業(yè)集體宿舍解決居住問(wèn)題。截至2009年底，，占總量的25%；，%；，占總量的10%；，占總量的43%；，%。 小結(jié)貨幣過(guò)度供應(yīng)、土地供應(yīng)偏緊、開(kāi)發(fā)商大量囤地、新房供應(yīng)量不足、需求平穩(wěn)增長(zhǎng)等因素，導(dǎo)致了深圳市房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲。 3. 房地產(chǎn)調(diào)控政策分析2010年是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策調(diào)控年”。從中央到地方，各類調(diào)控政策應(yīng)接不暇。這些政策大致可分為綜合政策、金融政策、限購(gòu)令、保障房政策等。2010 年的房地產(chǎn)調(diào)控貫穿全年，從年頭到年尾，又接著到2011年。2010年初的“國(guó)十一條”的調(diào)控基調(diào)還是“平穩(wěn)健康”，4月份的“新國(guó)十條”已經(jīng)變成“堅(jiān)決遏制”，政策基調(diào)轉(zhuǎn)變非常明確。對(duì)應(yīng)到市場(chǎng)，前所未有的調(diào)控壓力引起市場(chǎng)一片緊張。但短期觀望后，9月份的反彈令“”調(diào)控再度加碼。2011年1月國(guó)務(wù)院又推出八條房地產(chǎn)調(diào)控措施。這些調(diào)控政策的效果，目前從整體上看，初見(jiàn)成效但有待鞏固。那么當(dāng)初政府為什么要出臺(tái)這些政策？這些政策為什么又強(qiáng)差人意？現(xiàn)在我們對(duì)這些政策加以梳理。 綜合政策 “”調(diào)控1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，又稱“國(guó)十一條”。通知指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，需要引起高度重視。通知要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。 “”調(diào)控4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，又稱“新國(guó)十條”。通知指出，近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍，需要引起高度重視。為進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)的責(zé)任，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。通知要求各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)；堅(jiān)決抑制不合理住房需求；增加住房有效供給；加快保障性安居工程建設(shè)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。 “”調(diào)控9月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部和監(jiān)察部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)（2010）10號(hào)文件的通知》，又稱“五項(xiàng)措施”。通知指出，為鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，進(jìn)一步深入貫徹落實(shí)“新國(guó)十條”。通知要求加大各項(xiàng)政策措施的落實(shí)力度，嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制；完善房地產(chǎn)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；切實(shí)增加住房有效供給，全力加快保障性
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