【文章內容簡介】 土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉讓，受讓人的使用年限只有()年。A、20 [答案]C [解析]7030=40。1下列關于房地產轉讓，說法不正確的是()。A、房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時轉讓 B、因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的，屬于房地產轉讓方式 ，不屬于房地產轉讓方式 [答案]C [解析]以房地產抵債的，屬于房地產轉讓方式1下列關于2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》，說法錯誤的是()。A、買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持 ，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，不予支持 、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔 [答案]C [解析]買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。1關于房屋轉租，下列表述錯誤的是()。，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為 D、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止 [答案]B [解析]房屋轉租合同也必須按照有關部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。1下列關于商品房預售，說法正確的是()。A、商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為B、按建設的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。這是商品房預售的條件之一，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，到縣級以上人民政府房產管理部門辦理登記備案手續(xù)就可 [答案]C [解析]商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。1租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過()。 [答案]B [解析]《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。1下列關于房地產權屬登記管理的原則，說法不正確的是()。A、房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則B、只能由市(縣)房地產管理部門負責所轄區(qū)范圍內的房地產產權登記工作。房地產權利人也只能到房屋所在地的市、縣房地產登記部門辦理產權登記 ，不必同屬一人 [答案]C [解析]房屋所有權人和該房屋占用的土地使用權人，必須同屬一人1下列關于房地產權屬登記種類的特點，表述正確的是()。，要進行房屋初始登記、改建或添建而使房屋面積增加或減少，要進行房屋變更登記 ，原權利人應申請轉移登記 [答案]C [解析]總登記應由縣級以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之日起30日內發(fā)布公告。轉移登記是指房屋因買賣，贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移而進行的登記。變更登記是指房地產權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。如房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少。房地產權利喪失時，原權利人應申請注銷登記。下列關于房屋權屬登記的表述中，不正確的是()。，如抵押權仍未消滅，抵押人在申請領取房屋權屬證書上進行注記即可，無需重新辦理房產抵押登記，登記機關有權注銷房屋權屬證書：，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證時同時辦理房屋抵押登記 [答案]B [解析]在建工程竣工時，如抵押權仍未消滅，抵押人在申請領取房屋權屬證書時，當事人應重新辦理房產抵押登記。(C)。 (D)。 ，搜集一手及二手資料后的后續(xù)工作是(A)。 24.(D)試圖從外部聯(lián)系上尋找問題的各種相關因素。 25.(C)就是形成市場差異化產品。 26.(B)是一種最理想的對策。 (D)環(huán)節(jié)的內容。 (C)。 29.(D)不是影響房地產價格的一般因素。 正確的是(A)。 ，重點市場比較樓盤不應少于8個、情況復雜、耗用人力和時間較多的房地產咨詢報告，收費標準一般不超過咨詢標的額的()。% % % % 【答案】D 【解析】技術難度大、情況復雜、耗用人力和時間較多的房地產咨詢報告，%。國家指導性參考價為普通咨詢報告為每份收費300～1000元。《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，房地產經紀機構在領取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上()行政主管部門備案。 【答案】C 【解析】根據《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，房地產經紀機構在領取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案。，正確的是()。 【答案】B 【解析】房地產經紀屬于房地產中介服務活動，根據房地產中介服務的三個主要特點理解：①人員特定，從事房地產中介服務活動的人員必須具有特定資格的專業(yè)人員，并不是所有的人都可以從事房地產中介服務活動。②委托服務，房地產中介活動是受當事人委托進行的，并在當事人委托的范圍內從事房地產中介服務活動，提供當事人所要求的服務。③服務有償，房地產中介服務是一種服務性的經營活動，委托人一般按照一定標準收取傭金和報酬。從題目理解A和C均為不正確的，D項中房地產經紀活動的特點是價格壟斷是錯誤的，收費是按照一定標準來收取費用。，房地產經紀人不享有的是()的權利。 【答案】D 【解析】房地產經紀人享有權利：①依法發(fā)起設立房地產經紀機構。②加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位。③指導房地產經紀人協(xié)理進行各種經紀業(yè)務。④經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件。⑤要求委托人提供與交易有關的資料。⑥有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令。⑦執(zhí)行房地產經紀業(yè)務并獲得合理報酬。ABC項都是房地產經紀人享有的權利，D項房地產經紀人不能以個人名義訂立合同，只有注冊在房地產經紀機構，只能以機構的名義訂立房地產經紀合同。，不屬于房地產估價對象的是()。 【答案】C 【解析】房地產估價的對象包括：土地、在建工程、建筑物、構筑物等。不包括知識產權的估價()日，經催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，土地管理部門有權解除合同并可主張違約賠償。 【答案】D 【解析】在簽訂出讓合同后，土地使用者應繳納定金并按照約定期限支付地價款，土地使用者延期付款超過60日，經土地管理部門催繳后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。()方式出讓。 【答案】D 【解析】2007年9月國土資源部公布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》中規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。，錯誤的是()。，不得損害已設立的用益物權 ，可以采取劃撥的方式 【答案】A 【解析】建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。，3年后建成開業(yè)，則開業(yè)時度假村的土地使用權的剩余使用年限為()年。 【答案】A 【解析】 《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂用地使用權出讓最高年限為40年。()個月以上的，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。 【答案】B (C)與土地使用者簽訂。 (A)，是債券價格形成的主要依據。 ，不正確的是(B)。，以主管部門認定的價格為準 ，可要求重新評估，以評估價格作為繳納稅費的依據 (B)為單元建檔。 。成交價格明顯低于正常市場價格的，以(C)作為繳納稅費的依據。 ，不正確的是(C)。 。之后。當業(yè)主無力還貸，處分抵押物時，銀行受償順序為(D)。 (C)。，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內私人土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人和使人進行補償和安置的行為 ，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內國有土地上的房屋及其附屬物，并對使用人進行補償和安置的行為 ，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人進行補償或安置的行為 ，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內集體土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人和使用人進行補償和安置行為，王某購買價值為50萬元的商品住宅一套，并約定甲房地產開發(fā)公司于次年5月30日交房。合同簽訂后，王某向甲房地產開發(fā)公司交付了2萬元的定金。如甲房地產開發(fā)公司違約，則甲房地產開發(fā)公司應向王某返還定金(B)。 。業(yè)主委員會成立前，維修基金由(C)代管。 ，民事權利可以分為(C)。 ，用3年時間建成商品宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權年限為(B)。 ，要繪制(D)。 54.(C)是房地產權屬檔案的生命。 (B)。 ，應當辦理房屋(B)。 《住宅使用說明書》，他是在行使消費者的(C)。 ，一般均不超過(B)年。 ，月租金400元，經稅務機關委托評估其原值為50000元，問需繳納的房產稅應是(D)元/年。 ，稅率為(B)。% % % %多選題：，拆遷范圍內的單位和個人不得進行的活動有()。,擴建,改建房屋 ()。,信息目錄表 ,整理及保存制度 ()。,使用,收益的權利 (行政訴訟法)，下列行為中房地產經紀機構可以提起行政訴訟的有(.)。 ，行政機關拒絕頒發(fā)的 (.)。 ，必須實行工程監(jiān)理的有(.)。 ，經批準可保留劃撥土地使用權的情況有(.)。 ，但土地用途不發(fā)生改變的 (.)。 (.)。 ，或者舊房及建筑物的評估價格 ，加計10%的扣除《商品房預售許可證》的，應提交(.)等證件及資料。 %以上的證明，拆遷人對被拆遷的(.)應依法予以補償。 ，屬于財產權的有(.)。 ，我國行政賠償以實際損害為主，實際損害包括(.)。 (.)。 (.)。 ,兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的案例題：案例一：G省A市Z縣一級資質甲房地產開發(fā)公司以出讓方式，在Z縣縣城內取得了一塊土地的使用權，并完成了土地征收、交納土地出讓金、前期開發(fā)等項工作，共計投資500萬元。2002年1月，因轉向其他投資，甲房地產開發(fā)公司將該項目以1600萬元的價格，轉讓給B國有企業(yè)。按照原批準用途，B國有企業(yè)委托乙房地產開發(fā)公司開發(fā)建設陽光花園住宅小區(qū)，該小區(qū)建多層住宅8棟，3萬平方米。乙房地產開發(fā)公司通過招標方式，選擇了施工單位。該小區(qū)于2005年3月建成。2005年10月，B國有企業(yè)通過房改，將該小區(qū)所有住宅出售給職工，其中，售房款為4500萬元。2005年12月，該小區(qū)召開了業(yè)主大會，成立了業(yè)主委員會，并聘用D物業(yè)管理公司，進行小區(qū)物業(yè)管理。1甲房地產開發(fā)公司將該項目以1600萬元的價格，轉讓給B國有企業(yè)。該轉讓行為中，土地增值稅納稅人是(B)。A、B國有企業(yè)B、甲房地產開發(fā)公司 按照規(guī)定，一級資質甲房地產開發(fā)公司的注冊資本應不低于(D)萬元。A、100 B、800 若乙房地產開發(fā)公司采用邀請招標方式的，應當向(C)個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。 E、5 [解析]：凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(簡稱房地產)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。本例中，甲房地產開發(fā)公司是土地增值稅納稅人。：一級資質房地產開發(fā)公司的注冊資本應不低于5000萬元。：采用邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。案例二：G省A市Z縣一級資質甲房地產開發(fā)公司以出讓方式，在Z縣縣城內取得了一塊土地的使用權，并完成了土地征收、交納土地出讓金、前期開發(fā)等項工作，共計投資500萬元。2002年1月，因轉向其他投資，甲房地產開發(fā)公司將該項目以1600萬元的價格，轉讓給B國有企業(yè)。按照原批準用途，B國有企業(yè)委托乙房地產開發(fā)公司開發(fā)建設陽光花園住宅小區(qū)，該小區(qū)建多層住宅8棟，3萬平方米。乙房地產開發(fā)公司通過招標方式，選擇了施工單位。該小區(qū)于2005年3月建成。2005年10月，B國有企業(yè)通過房改，將該小區(qū)所有住宅出售給職工，其中，售房款為4500萬元。2005年12月，該小區(qū)召開了業(yè)主大會，成立了業(yè)主委員會，并聘用D物業(yè)管理公司，進行小區(qū)物業(yè)管理。請回答以下問題: 1 按規(guī)定，(D)應與D物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同。A、B國有企業(yè)B、乙房地產開發(fā)公司 按規(guī)定，下列屬于該小區(qū)物業(yè)服務合同主要內容的是(AD)。A、陽光花園小區(qū)業(yè)主的權利義務 B、B國有企業(yè)的權利義務 陽光花園小區(qū)業(yè)主交納的維修基金，屬(D)所有。A、B國有企業(yè)B、乙房地產開發(fā)公司 按規(guī)定，對于陽光花園小區(qū)多層住宅出售，B國有企業(yè)應從售房款中最低提取(C)萬元的維修基金。A、300 B、600 [解析]：業(yè)主委員會成立后，一項重要工作就是選聘物業(yè)管理企業(yè)并與中標的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》。：B國有企業(yè)的權利義務、乙房地產開發(fā)公司的權利義務，不屬于該小區(qū)物業(yè)服務合同主要內容。：維修基金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后的大中修和更新、改造。：根據：公房出售以后，維修基金由售房單位和購房人雙向籌集。(1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20