【文章內(nèi)容簡介】 定，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時間是指：所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部價款或者取得索取全部價款的憑據(jù)；對視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；國家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。（三）視同銷售情況：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移（開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無論其是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票、判決書、裁定書等證據(jù)，其轉(zhuǎn)讓行為實質(zhì)發(fā)生、取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，并且受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)視為所有權(quán)轉(zhuǎn)移。）時按規(guī)定應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。（四）不確認(rèn)收入情況：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅；在稅款清算時不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，同時按照建筑面積比例確定相應(yīng)的成本和費用，不計入扣除項目金額?！白杂没蛴糜诔鲎狻笔侵竿瑫r滿足下列條件：將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的；從自用或用于出租之日起連續(xù)使用年限一年以上（含一年）的。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，出售時依法不列入國家規(guī)定的清算范圍，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的稅收規(guī)定計算繳納土地增值稅。（五）外幣收入折合人民幣的問題對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。二、扣除項目金額基本規(guī)定：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的扣除項目金額包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，即房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：（1）土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 （2）前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 （3）建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。（注：開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費用的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑工程安裝費。））（4）基礎(chǔ)設(shè)施費），包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。（6）開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，即房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用；應(yīng)注意以下兩點：（1）開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)費用，其財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條2項（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額之和的百分之五計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)清算項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條2項（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和的百分之十計算扣除。（2）開發(fā)企業(yè)為建造房地產(chǎn)開發(fā)項目向金融機構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于房地產(chǎn)項目完工前發(fā)生的，按規(guī)定計入房地產(chǎn)開發(fā)成本并予以扣除；屬于房地產(chǎn)項目完工后發(fā)生的，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費用中的財務(wù)費用并按規(guī)定予以扣除。關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題(1)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；(2)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加；備注：（1）開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目完工前或完工后繳納的清算項目的城鎮(zhèn)土地使用稅，均應(yīng)計入管理費用并按規(guī)定予以扣除。（2）細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)財務(wù)會計制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。（3）對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。加計扣除，即按本條2項（取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和的百分之二十。（二）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)成本按照規(guī)定的科目進行成本歸集和核算，區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)成本與開發(fā)費用。（三）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證，方可按規(guī)定扣除；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（四）開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證和資料不符合清算要求或不實的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照青島市建設(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費收取標(biāo)準(zhǔn)等資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。（五）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用按規(guī)定不得計入扣除項目金額中。即實際發(fā)生原則。特殊規(guī)定：（一）開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除：取得土地使用權(quán)所支付的金額；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；對進行了土地開發(fā)、不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在計算其增值額時，允許扣除（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）開發(fā)土地的成本（3）規(guī)定的費用（4）加計開發(fā)土地成本的百分之二十（5）以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。（二）開發(fā)企業(yè)取得未竣工房地產(chǎn)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得房地產(chǎn)所支付的金額與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對于未分別核算的，扣除項目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。（四）開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的成本費用，以及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本費用，應(yīng)按多個或分期分批開發(fā)項目的建筑面積比例分?jǐn)?，確定屬于清算項目的扣除項目金額。（五）對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。（六）公共配套設(shè)施凡符合下列條件之一的，其成本、費用可計入扣除項目金額：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的；建成后有償轉(zhuǎn)讓并計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的。（七）對于開發(fā)產(chǎn)品未全部銷售完畢、按照規(guī)定進行清算的，其扣除項目金額按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例確定。（八）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題　　轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按：房屋及建筑物的評估價格取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。三、土地增值稅額的計算計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%扣除項目金額5%(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%扣除項目金額15%(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%扣除項目金額35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。四、清算實施（一）清算條件符合下列情形之一的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)申報土地增值稅稅款清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以通知開發(fā)企業(yè)申報土地增值稅稅款清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（二）清算時間符合清算條件第1項規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)進行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納應(yīng)補稅款。符合清算條件第2項規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機關(guān)通知其清算時應(yīng)出具《稅務(wù)事項通知書》，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起四十五日內(nèi)，進行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納應(yīng)補稅款。（三）清算報送資料開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，須向主管稅務(wù)機關(guān)如實報送下列資料：《土地增值稅納稅申報表（一）》及其相關(guān)附表，包括加蓋印鑒的紙質(zhì)報表和相應(yīng)的EXCEL格式的電子報表；項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄、竣工驗收證明；取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算（書）單；《商品房預(yù)售許可證》、《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用以及分期開發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證；預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證；主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。上述第2至9項資料，須同時報送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核對無誤后原件退回。委托稅務(wù)師事務(wù)所進行土地增值稅稅款清算的，除本條第1項資料外，其他資料作為《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的附件，一并報送主管稅務(wù)機關(guān)，不需重復(fù)報送。主管稅務(wù)機關(guān)對開發(fā)企業(yè)報送的清算資料進行審核，經(jīng)審驗發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，可要求開發(fā)企業(yè)在十個工作日內(nèi)進行補正，重新辦理清算申報手續(xù)。開發(fā)企業(yè)完成清算申報后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在三十日內(nèi)對開發(fā)企業(yè)清算結(jié)果進行審查，并做出土地增值稅清算稅款結(jié)論，經(jīng)集體會審后，填寫《稅務(wù)事項通知書》送達開發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時間內(nèi)辦理補稅或退稅手續(xù)。主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)進行申報，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核屬實的，補充和完善稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：已清算完畢的開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的；主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。（四）核定征收開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可按規(guī)定實行核定征收方式：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算申報，逾期仍不清算申報的；申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 核定土地增值稅稅額的公式如下：應(yīng)納土地增值稅稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額核定征收率核定征收率按照規(guī)定的征收率執(zhí)行。（五）法律責(zé)任對符合清算條件的開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，逾期不辦理清算的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。對開發(fā)企業(yè)不進行清算申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。對進行土地增值稅清算后應(yīng)補繳稅款的開發(fā)企業(yè)，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。主管稅務(wù)機關(guān)在清算審核過程中，對通知清算申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，造成不繳或者少繳稅款的，按規(guī)定程序移交稽查部門實施稅務(wù)稽查，并按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。（六）其他對符合通知清算規(guī)定進行土地增值稅清算的開發(fā)企業(yè)，在主管稅務(wù)機關(guān)做出土地增值稅清算稅款結(jié)論前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)于次月十日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算；其中單位建筑面積扣除項目金額的計算公式如下：單位建筑面積扣除項目金額=清算時的扣除項目金額247。清算的可售建筑面積稅務(wù)師事務(wù)所接受開發(fā)企業(yè)委托進行土地增值稅稅款清算的，應(yīng)當(dāng)將《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書》復(fù)印件加蓋公章，報送主管稅務(wù)機關(guān)。稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中終止鑒證的，應(yīng)將已報送的《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書》撤回。對稅務(wù)師事務(wù)所違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)，造成納稅人不繳或者少繳土地增值稅的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局第14號令）的