【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時(shí)間是指：所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部?jī)r(jià)款或者取得索取全部?jī)r(jià)款的憑據(jù)；對(duì)視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；國(guó)家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。（三）視同銷售情況：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移（開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無論其是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票、判決書、裁定書等證據(jù)，其轉(zhuǎn)讓行為實(shí)質(zhì)發(fā)生、取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并且受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)視為所有權(quán)轉(zhuǎn)移。）時(shí)按規(guī)定應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)視同銷售，其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。（四）不確認(rèn)收入情況：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅；在稅款清算時(shí)不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，同時(shí)按照建筑面積比例確定相應(yīng)的成本和費(fèi)用，不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額?！白杂没蛴糜诔鲎狻笔侵竿瑫r(shí)滿足下列條件：將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的；從自用或用于出租之日起連續(xù)使用年限一年以上（含一年）的。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，出售時(shí)依法不列入國(guó)家規(guī)定的清算范圍，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的稅收規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。（五）外幣收入折合人民幣的問題對(duì)于取得的收入為外國(guó)貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。二、扣除項(xiàng)目金額基本規(guī)定：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，即房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 （2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 （3）建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。（注：開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)。））（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)），包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。（6）開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：（1）開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，其財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條2項(xiàng)（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條2項(xiàng)（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。（2）開發(fā)企業(yè)為建造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前發(fā)生的，按規(guī)定計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本并予以扣除；屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問題(1)利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；(2)對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；備注：（1）開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工前或完工后繳納的清算項(xiàng)目的城鎮(zhèn)土地使用稅，均應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。（2）細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。（3）對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。加計(jì)扣除，即按本條2項(xiàng)（取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之二十。（二）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本按照規(guī)定的科目進(jìn)行成本歸集和核算，區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用。（三）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證，方可按規(guī)定扣除；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（四）開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證和資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照青島市建設(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。（五）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用按規(guī)定不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額中。即實(shí)際發(fā)生原則。特殊規(guī)定：（一）開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除：取得土地使用權(quán)所支付的金額；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；對(duì)進(jìn)行了土地開發(fā)、不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）開發(fā)土地的成本（3）規(guī)定的費(fèi)用（4）加計(jì)開發(fā)土地成本的百分之二十（5）以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。（二）開發(fā)企業(yè)取得未竣工房地產(chǎn)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得房地產(chǎn)所支付的金額與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于未分別核算的，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。（四）開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其共有的成本費(fèi)用，以及分期分批開發(fā)項(xiàng)目共有的公共配套設(shè)施的成本費(fèi)用，應(yīng)按多個(gè)或分期分批開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積比例分?jǐn)偅_定屬于清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額。（五）對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（六）公共配套設(shè)施凡符合下列條件之一的，其成本、費(fèi)用可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的；建成后有償轉(zhuǎn)讓并計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的。（七）對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品未全部銷售完畢、按照規(guī)定進(jìn)行清算的，其扣除項(xiàng)目金額按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例確定。（八）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題　　轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。三、土地增值稅額的計(jì)算計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%扣除項(xiàng)目金額5%(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%扣除項(xiàng)目金額15%(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%扣除項(xiàng)目金額35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。四、清算實(shí)施（一）清算條件符合下列情形之一的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)土地增值稅稅款清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通知開發(fā)企業(yè)申報(bào)土地增值稅稅款清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（二）清算時(shí)間符合清算條件第1項(xiàng)規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。符合清算條件第2項(xiàng)規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其清算時(shí)應(yīng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起四十五日內(nèi)，進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。（三）清算報(bào)送資料開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)報(bào)送下列資料：《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》及其相關(guān)附表，包括加蓋印鑒的紙質(zhì)報(bào)表和相應(yīng)的EXCEL格式的電子報(bào)表；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄、竣工驗(yàn)收證明；取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算（書）單；《商品房預(yù)售許可證》、《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用以及分期開發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證；預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。上述第2至9項(xiàng)資料，須同時(shí)報(bào)送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核對(duì)無誤后原件退回。委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，除本條第1項(xiàng)資料外，其他資料作為《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的附件，一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，不需重復(fù)報(bào)送。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)企業(yè)報(bào)送的清算資料進(jìn)行審核，經(jīng)審驗(yàn)發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，可要求開發(fā)企業(yè)在十個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)正，重新辦理清算申報(bào)手續(xù)。開發(fā)企業(yè)完成清算申報(bào)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在三十日內(nèi)對(duì)開發(fā)企業(yè)清算結(jié)果進(jìn)行審查，并做出土地增值稅清算稅款結(jié)論，經(jīng)集體會(huì)審后，填寫《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》送達(dá)開發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理補(bǔ)稅或退稅手續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，補(bǔ)充和完善稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：已清算完畢的開發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。（四）核定征收開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按規(guī)定實(shí)行核定征收方式：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算申報(bào)，逾期仍不清算申報(bào)的；申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 核定土地增值稅稅額的公式如下：應(yīng)納土地增值稅稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額核定征收率核定征收率按照規(guī)定的征收率執(zhí)行。（五）法律責(zé)任對(duì)符合清算條件的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，逾期不辦理清算的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)開發(fā)企業(yè)不進(jìn)行清算申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的開發(fā)企業(yè)，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核過程中，對(duì)通知清算申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，造成不繳或者少繳稅款的，按規(guī)定程序移交稽查部門實(shí)施稅務(wù)稽查，并按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。（六）其他對(duì)符合通知清算規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的開發(fā)企業(yè)，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做出土地增值稅清算稅款結(jié)論前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)于次月十日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算；其中單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算公式如下：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目金額247。清算的可售建筑面積稅務(wù)師事務(wù)所接受開發(fā)企業(yè)委托進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，應(yīng)當(dāng)將《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書》復(fù)印件加蓋公章，報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中終止鑒證的，應(yīng)將已報(bào)送的《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書》撤回。對(duì)稅務(wù)師事務(wù)所違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)，造成納稅人不繳或者少繳土地增值稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局第14號(hào)令）的