【正文】 花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。（五）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用按規(guī)定不得計入扣除項目金額中。（六）公共配套設(shè)施凡符合下列條件之一的，其成本、費用可計入扣除項目金額：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的；建成后有償轉(zhuǎn)讓并計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的。符合清算條件第2項規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機關(guān)通知其清算時應(yīng)出具《稅務(wù)事項通知書》，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起四十五日內(nèi)，進行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納應(yīng)補稅款。 核定土地增值稅稅額的公式如下：應(yīng)納土地增值稅稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額核定征收率核定征收率按照規(guī)定的征收率執(zhí)行。稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中終止鑒證的，應(yīng)將已報送的《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書》撤回。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。（八）以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍細則所稱的“贈與”是指如下情況：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。青島市統(tǒng)一規(guī)定納稅期限房地產(chǎn)業(yè)納稅人以1個月為一個納稅期，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅。購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。不同征收方式下計稅依據(jù)的確定：（一）從價征收房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。（四）特定政策經(jīng)營商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在商品房未出售前用作出租的，從租繳納房產(chǎn)稅；改作自用的，按地稅部門核定的價格從價繳納房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。[單位稅額]：自2007年1月1日起，膠州市區(qū)域內(nèi)的土地分為一、二、三等，分別適用1元的稅額標準；稅額標準調(diào)整后，市區(qū)（即五個街道辦事處行政區(qū)域內(nèi)）土地的稅額標準提高到6元/平方米（即一等地）。 目（3）有些合同在簽訂時無法確定計稅金額，如技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓收入，是按銷售收入的一定比例收取或是按實現(xiàn)利潤分成的；財產(chǎn)租賃合同，只是規(guī)定了月(天)租金標準而卻無租賃期限的。[特殊規(guī)定]凡多貼印花稅票者，不得申請退稅或者抵用。[納稅人]車船稅由車船的所有人或者管理人繳納。摩托車每輛60元專項作業(yè)車、輪式專用機械車按自重每噸96元專項作業(yè)車是指裝置有專用設(shè)備或器具，用于專項作業(yè)的汽車。（）的不予計算。[納稅地點] 車船稅的納稅地點為納稅人所在地。具體申報納稅期限由縣地方稅務(wù)部門確定，報設(shè)區(qū)的市地方稅務(wù)部門備案。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票管理方面內(nèi)容 一、關(guān)于發(fā)票領(lǐng)購方面?！栋l(fā)票管理辦法》主要列舉了六種發(fā)票違法行為，《發(fā)票管理辦法實施細則》對這六種違法行為進行具體的表述，違反發(fā)票管理法規(guī)的行為表現(xiàn)如下：（一）未按照規(guī)定印制發(fā)票或者生產(chǎn)發(fā)票防偽專用品的。（六）未按照規(guī)定接受稅務(wù)機關(guān)檢查的。 此外， 根據(jù)〈征管法〉第七十二條規(guī)定， 從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人、扣繳義務(wù)人有稅收違法行為，拒不接受稅務(wù)機關(guān)處理的，稅務(wù)機關(guān)可以收繳其發(fā)票或者停止向其發(fā)售發(fā)票。正?？毓芗{稅人由當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)負責，其他建筑項目按照屬地管理的原則確定。請在某月某日前盡快辦理。發(fā)票原件予以鑒定發(fā)票真?zhèn)?；發(fā)票復(fù)印件留存?zhèn)洳椤? (五)對違反發(fā)票管理法規(guī)造成偷稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》處理。 （五）未按照規(guī)定保管發(fā)票的。同時，主管地稅機關(guān)應(yīng)在開具發(fā)票15日內(nèi)核實其開具的發(fā)票是否入賬。 [減免及退稅]城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加一般不應(yīng)減免稅對由于減免營業(yè)稅、增值稅、消費稅而發(fā)生退稅，同時退還已繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。代收代繳車船稅的保險機構(gòu)，應(yīng)將其代收的車船稅向其繳納營業(yè)稅的主管地方稅務(wù)機關(guān)解繳。計算公式為：應(yīng)納稅額=(年應(yīng)納稅額/12)*應(yīng)納稅月份數(shù)在一個納稅年度內(nèi)，已完稅的車船被盜搶、報廢、滅失的，納稅人可以憑有關(guān)管理機關(guān)出具的證明和完稅證明，向納稅所在地的主管地方稅務(wù)機關(guān)申請退還自被盜搶、報廢、滅失月份起至該納稅年度終了期間的稅款。納稅人未按照規(guī)定到車船管理部門辦理登記手續(xù)的，上述計稅標準以車船出廠合格證明或者進口憑證相應(yīng)項目所載數(shù)額為準；不能提供車船出廠合格證明或者進口憑證的，由主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)車船自身狀況并參照同類車船核定。對屬于投?！敖粡婋U”的車輛，投保人應(yīng)在購買“交強險”時繳納車船稅；對不需要投?！敖粡婋U”，但屬于車船稅征稅范圍，并在車船管理部門登記的車船，由納稅人到機構(gòu)所在地的地方稅務(wù)機關(guān)申報繳納車船稅。[征稅對象]車船稅是對在我國境內(nèi)依法應(yīng)當?shù)焦病⒔煌?、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、軍事等管理部門辦理登記的車輛、船舶，根據(jù)其種類，按照規(guī)定的計稅單位和年稅額標準計算征收的一種財產(chǎn)稅。在國外簽定的合同，于帶回同內(nèi)時繳納。（2）核定征收的計稅依據(jù)青島市局統(tǒng)一規(guī)定：印花稅核定征收的計稅依據(jù)、核定比例、適應(yīng)稅率如下表：核定征收印花稅綜合項目表應(yīng)稅憑證類型計稅依據(jù)核定比例稅率購銷合同工業(yè)企業(yè)銷售收入100%‰商業(yè)批發(fā)銷售收入80%‰商業(yè)零售銷售收入30%‰外貿(mào)企業(yè)銷售收入120%‰加工承攬合同加工承攬收入80%‰建設(shè)工程勘察設(shè)計合同收入100%‰建筑安裝工程承包合同工程結(jié)算收入100%‰財產(chǎn)租賃合同租賃收入100%1‰貨物運輸合同貨物運輸收入100%‰倉儲保管合同倉儲保管收入100%1‰借款合同借款金額100%‰財產(chǎn)保險合同保費金額100%1‰技術(shù)合同收入100%‰注：當期應(yīng)繳印花稅＝計稅依據(jù)核定比例稅率特殊規(guī)定：（1）已貼花的憑證，修改后所載金額有增加的，其增加部分應(yīng)當補貼印花稅票。 稅[納稅地點]土地使用稅由納稅人向土地所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納。關(guān)于季度應(yīng)納稅額的計算問題每季應(yīng)納土地使用稅稅額=土地面積（未售商品房的建筑面積/可銷售建筑面積）單位稅額/4 。（三）投資聯(lián)營房產(chǎn)計稅依據(jù)的確定對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計征房產(chǎn)稅時予以區(qū)別對待。購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。[納稅義務(wù)發(fā)生時間]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。六、房地產(chǎn)評估價格納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；(二)提供扣除項目金額不實的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。（六）關(guān)于合作建房的征免稅問題對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當于次月十日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算；其中單位建筑面積扣除項目金額的計算公式如下：單位建筑面積扣除項目金額=清算時的扣除項目金額247。主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)進行申報，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核屬實的，補充和完善稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：已清算完畢的開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的；主管稅務(wù)機關(guān)認為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以通知開發(fā)企業(yè)申報土地增值稅稅款清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（四）開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的成本費用，以及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本費用，應(yīng)按多個或分期分批開發(fā)項目的建筑面積比例分攤，確定屬于清算項目的扣除項目金額。（三）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證，方可按規(guī)定扣除；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題(1)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；(2)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（注：開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費用的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑工程安裝費。（四）不確認收入情況：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅；在稅款清算時不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，同時按照建筑面積比例確定相應(yīng)的成本和費用，不計入扣除項目金額。對于縣級及縣級以上人民政府要求開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如代收費用計入房價中且向購買方一并收取的，應(yīng)當計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，可計入扣除項目金額予以扣除，但按規(guī)定不作為加計百分之二十扣除的基數(shù)；如代收費用未計入房價、在房價之外單獨收取的，不計入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按規(guī)定不得開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，也不得計入扣除項目金額。企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（1）占地面積法。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。（3）功能區(qū)分原則。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理（一）基本規(guī)定：企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售的不動產(chǎn)的價格明顯偏低而無正當理由的，以及將不動產(chǎn)無償贈與他人的，按下列順序確定其營業(yè)額：（1）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（2）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（3）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本（1＋成本利潤率）247。個人，是指個體工商戶和其他個人。條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱應(yīng)稅行為）。銷售不動產(chǎn)征稅范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。土地租賃，不按本稅目征稅。）的規(guī)定外，負有營業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務(wù)登記的內(nèi)設(shè)機構(gòu)。納稅人采取折扣方式轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，