【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以是貸款信托，有限購(gòu)買權(quán)信托，財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，而 REITS是房地產(chǎn)信托一種最高級(jí)形態(tài)。 REITS ? REITS，把原來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆成四種：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)基金管理、房地產(chǎn)物業(yè)管理。 ? 中國(guó)本土房地產(chǎn)信托與國(guó)際 REITS比較，在投資載體上，中國(guó)本土房地產(chǎn)信托受托人都是信托公司，信托公司既是受托人，又是管理人，而國(guó)際 REITS要成立獨(dú)立的基金管理公司。 ? 中國(guó)本土房地產(chǎn)是私募的，國(guó)際是公募的。 ? REITS要成功，第一要有產(chǎn)權(quán)的相對(duì)完整性，第二要有經(jīng)營(yíng)的相對(duì)完整性，具體要穩(wěn)定的，可預(yù)測(cè)的收益回報(bào)。 五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實(shí)操與運(yùn)作 信托融資 越秀 REITs模式 （案例） 六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實(shí)操與運(yùn)作 票據(jù)貼現(xiàn)融資 ? 票據(jù)貼現(xiàn)融資方式的好處之一是銀行不按照企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模來(lái)放款，而是依據(jù)市場(chǎng)情況 (銷售合同 )來(lái)貸款。 ? 票據(jù)貼現(xiàn)的另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是利率低。票據(jù)貼現(xiàn)能為票據(jù)持有人快速變現(xiàn)手中未到期的商業(yè)票據(jù)，手續(xù)方便、融資成本低，是受廣大中小企業(yè)歡迎的一項(xiàng)銀行業(yè)務(wù)。 六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實(shí)操與運(yùn)作 票據(jù)貼現(xiàn)融資 ? 票據(jù)貼現(xiàn)融資的種類及特點(diǎn)： 1．銀行承兌匯票貼現(xiàn) 2．商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn) 3．協(xié)議付息票據(jù)貼現(xiàn) 六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實(shí)操與運(yùn)作 項(xiàng)目融資 （案例） 2023年 7月，萬(wàn)科與德國(guó)銀行Hypo Real Estate Bank International（簡(jiǎn)稱 “ HI公司 ” ）簽訂了合作協(xié)議，為開(kāi)發(fā)的中山項(xiàng)目進(jìn)行融資安排 六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實(shí)操與運(yùn)作 債務(wù)重組融資 （案例） 一個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商做房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)做了好幾年了，資產(chǎn)也有一點(diǎn)幾個(gè)億，是一個(gè)中小型的公司，但是他負(fù)債到了 3個(gè)億。怎么辦？在幾年之內(nèi)都還不清，除非有什么絕招，所以企業(yè)就要重組，以解決歷史遺留的債務(wù)問(wèn)題 通過(guò)一些重組，剝離，能夠取得很好的回報(bào)，又是個(gè)非常好的公司。高盛、摩根士丹利，他們進(jìn)入中國(guó)幾家資產(chǎn)管理公司，盤(pán)活壞資產(chǎn)，回報(bào)比其他多得多 （案例） 上海某知名酒店改造項(xiàng)目債務(wù)重組融資 一、物業(yè)簡(jiǎn)況 ? 該酒店坐落在上海火車站邊上，是一家擁有 25層的現(xiàn)代化涉外旅游賓館，建筑面積 。 二、升星改造融資背景 ? 該賓館項(xiàng)目是涉外三星級(jí)酒店，屬于鐵路系統(tǒng)管理的較高檔次的酒店。股東是上海鐵路局所屬某集團(tuán)公司。 ? 上海鐵路局計(jì)劃在年內(nèi)完成賓館的四星級(jí)改造，明年三月開(kāi)業(yè)。目前已經(jīng)投入 2023萬(wàn)左右，尚有 7000萬(wàn)左右資金缺口，上海鐵路局希望通過(guò)市場(chǎng)化引入社會(huì)資本參與經(jīng)營(yíng)，原則上鐵路不出讓控股權(quán)。并引進(jìn)國(guó)際知名的酒店管理公司進(jìn)行管理。 三、債務(wù)情況 ? 該賓館曾為上海鐵路局下屬某公司擔(dān)保債務(wù)本金 2500萬(wàn)元，利息300萬(wàn)元。該公司已關(guān)停，賓館對(duì)該債務(wù)做過(guò)確認(rèn)。該債權(quán)被某資產(chǎn)管理公司商業(yè)收購(gòu)。已經(jīng)進(jìn)入法院執(zhí)行程序，賓館相關(guān)抵押資產(chǎn)已經(jīng)被法院查封、資金帳戶被凍結(jié)。該資產(chǎn)管理公司加緊督促法院進(jìn)行拍賣等程序。 （案例） 上海某知名酒店改造項(xiàng)目債務(wù)重組融資 該資產(chǎn)管理公司提出解決方案： 最理想的解決方案，今年內(nèi)鐵路方面一次性付清 2500萬(wàn)元，免除所有利息。 先行支付 50%,進(jìn)行完全保證 (實(shí)物保證、股權(quán)保證 )。 債務(wù)重組，引進(jìn)新的投資人，該資產(chǎn)管理公司全力配合，以確保債務(wù)清償。 ? 上海鐵路局認(rèn)為該賓館不屬鐵路局主業(yè)，且?guī)っ嫣潛p。暫且不考慮撥付資金，希望通過(guò)市場(chǎng)化解決資金困境，可以考慮出讓賓館的控制權(quán)。 四、投資人解決方案： ? 投資人在和法院、某資產(chǎn)管理公司的協(xié)助下，和鐵路局完成債務(wù)重組，也可以成為該賓館的大股東。 五、投資價(jià)值分析 ? (一 )該酒店所處地段位于上?；疖囌竞诵牡貐^(qū)，年內(nèi)即將全部完成四星級(jí)改造，酒店市場(chǎng)價(jià)值將大大提升。 ? (二 )利用該賓館目前的債務(wù)以及改造的資金瓶頸，可以用相對(duì)低的成本進(jìn)入該項(xiàng)目。 ? (三 )通過(guò)入股該項(xiàng)目，進(jìn)一步滲透到上海鐵路局的相關(guān)酒店產(chǎn)業(yè)。 六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實(shí)操與運(yùn)作 債券發(fā)行 ? 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債券主要有住房建設(shè)債券、土地開(kāi)發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開(kāi)發(fā)債券、住房有獎(jiǎng)債券等。 ? 按照 《 公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法 》 ，申請(qǐng)發(fā)行公司債的公司，其債券信用級(jí)別須經(jīng)資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)為良好 。最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)不少于公司債券一年的利息 。本次發(fā)行后累計(jì)公司債券余額不超過(guò)最近一期末凈資產(chǎn)額的 40% 七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實(shí)操與運(yùn)作 資產(chǎn)證券化融資 包括： 投資基金，信托證券，指數(shù)化證券 MBS ? 住房抵押貸款證券化 (以下簡(jiǎn)稱 MBS)是 20世紀(jì) 70年代以來(lái)最重要的國(guó)際金融創(chuàng)新之一，目前己成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家構(gòu)筑住房金融二級(jí)市場(chǎng)的主要途徑。 MBS既是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的結(jié)果，也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的動(dòng)力。從世界范圍看，住房抵押貸款證券化是搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)最為有效的手段。目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款迅猛發(fā)展，為住房抵押貸款證券化的推行奠定了很好的資產(chǎn)基礎(chǔ) 。 ? 選擇住房抵押貸款證券化模式要適應(yīng)本國(guó)國(guó)情，循序漸進(jìn)穩(wěn)步推行。美國(guó)實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化花了 25年時(shí)間 。 七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實(shí)操與運(yùn)作 房地產(chǎn)投資基金融資 是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)廣泛采用的融資方式。由于融資方式比較靈活，且資金來(lái)源社會(huì)化，因而具有較大的借鑒價(jià)值。它是一個(gè)由一群被動(dòng)投資者以有限合伙形式組成的投資房地產(chǎn)的實(shí)體，其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任 。有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任 七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實(shí)操與運(yùn)作 回租回購(gòu)融資 ? 根據(jù)我國(guó)新 《 合同法 》 第 237條，租賃融資是指出租人融通資金，根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購(gòu)買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的租賃交易。租賃融資在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)用較少，但在國(guó)外是一種常見(jiàn)的融資方式。可分為以下兩種： ? 第一種，出租人的房地產(chǎn)。如果某開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶的要求開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，并與其簽訂長(zhǎng)期租賃合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)可每年將定期獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全額的長(zhǎng)期抵押貸款。 ? 第二種，承租人的房地產(chǎn)。這是指開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)后自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得的是長(zhǎng)期的、排他性的租賃權(quán)益，其就可以此作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。 七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實(shí)操與運(yùn)作 回租回購(gòu)融資 ? 回租融資，開(kāi)發(fā)商將物業(yè)以低于市價(jià)的價(jià)格出售給投資者，及時(shí)獲得資金的回收，并與投資者簽訂長(zhǎng)期回租合同。由于物業(yè)的售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格水平，因此開(kāi)發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場(chǎng)租金水平。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，回租融資可以及時(shí)獲得融資，減少資金占有，緩解企業(yè)的資金壓力，并且租金在會(huì)計(jì)核算上作為經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，可以稅前列支，具有抵稅效應(yīng)。 ? 回買融資，開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買回該項(xiàng)物業(yè)。通過(guò)回買融資方式，開(kāi)發(fā)商獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。特別值得說(shuō)明的是，開(kāi)發(fā)商仍可以對(duì)此物業(yè)提取折舊，從而獲得抵稅帶來(lái)的好處。 七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實(shí)操與運(yùn)作 夾層融資 ? “ 夾層 ” 的概念源于華爾街，原指介于投資債券與垃圾股之間的債券等級(jí)，后逐步引入到公司的財(cái)務(wù)中，指介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式，夾層融資主要包括優(yōu)先次級(jí)債、可轉(zhuǎn)化次級(jí)債和可贖回優(yōu)先股。在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其它次級(jí)債券或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)和股權(quán)的投資組合。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)迫于種種原因，銀行貸款難以取得，而企業(yè)方又不愿意出讓股權(quán)，或感到股權(quán)融資成本過(guò)于昂貴時(shí)，可通過(guò)夾層融資獲取資金。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)是降低了交易中所需的股權(quán)數(shù)量。相對(duì)于要求 25%—35%回報(bào)率的股權(quán)投資者，夾層投資者尋求的內(nèi)部回報(bào)率一般在 18%—20%之間。另一方面，盡管夾層融資的回報(bào)率仍大大高于銀行貸款利率，其條件卻遠(yuǎn)不像銀行貸款那樣嚴(yán)格。例如在美國(guó)，銀行交易對(duì)舉債融資的最大限度是營(yíng)業(yè)性現(xiàn)金流的 ，而夾層融資接近于 4倍。 ” 七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實(shí)操與運(yùn)作 遠(yuǎn)期合約融資 是一種非常美國(guó)化的高效率房地產(chǎn)融資方式。它是通過(guò)貸款機(jī)構(gòu)出資、開(kāi)發(fā)企業(yè)出地和技術(shù)，成立合資公司的形式進(jìn)行的。與合資所不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為 “ 雙重身份貸款合作 ” 。由于貸款方本身又是合作方，因而貸款利率一般比較低。但同時(shí)作為合作方，他也與開(kāi)發(fā)企業(yè)共享利益、均攤風(fēng)險(xiǎn)。所以采用這種貸款合作的融資方式，開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅能減少相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款價(jià)值比達(dá)到較高的水平 八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例 上市方式 房地產(chǎn)企業(yè) IPO上市 房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市 八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例 上市方式 ? IPO概念概述 ? IPO全稱 Initial public offering(首次公開(kāi)募股 )。某公司 (股份 ? IPO特點(diǎn)： ? 募集資金、流通性好、樹(shù)名聲 ? 什么是 “ 借殼上市 ” ? 借殼上市是指通過(guò)把資產(chǎn)注入一間市值較低的已上市公司，得到該公司一定程度的控股權(quán)，利用其上市公司地位，使母公司的資產(chǎn)得以上市。 ? 借殼上市特點(diǎn)： ? 程序簡(jiǎn)單、時(shí)間短、成本較低 八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例 上市方式 ? 房地產(chǎn)企業(yè)證券市場(chǎng)融資操作方法：發(fā)行上市 IPO，股份有限公司設(shè)立滿三年且連續(xù)盈利，經(jīng)過(guò)證券公司輔導(dǎo)一年，募集資金：金額不超過(guò)上年凈資產(chǎn)的 2倍。費(fèi)用：從改制、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、律師、上市輔導(dǎo)到承銷費(fèi)、保薦費(fèi)，通常約需資金1600萬(wàn)元左右。 ? 買殼上市是購(gòu)買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過(guò)優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而達(dá)到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。 房地產(chǎn)公司上市發(fā)展流程 定向募集 PreIPO 原始發(fā)行IPO 追加股發(fā)行（增發(fā)或配股） 可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行 兼并收購(gòu) 已渡過(guò)初創(chuàng)期 產(chǎn)品和服務(wù)已被市場(chǎng)初步認(rèn)可 為更快的發(fā)展積蓄能量 營(yíng)業(yè)額初具規(guī)模 距 IPO 1年左右 在高速發(fā)展階段的后半部分 營(yíng)業(yè)額規(guī)模已達(dá)上市要求 市場(chǎng)份額進(jìn)入穩(wěn)定階段 公司已完成股票初始發(fā)行 發(fā)行后業(yè)績(jī)和股票走勢(shì)良好 公司收入進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期 已完成初股票始發(fā)行 當(dāng)期財(cái)務(wù)表現(xiàn)良好 迅速擴(kuò)大規(guī)模 進(jìn)入新的市場(chǎng) 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 考慮其它的戰(zhàn)略性調(diào)整 企業(yè)上市地點(diǎn)選擇 比較項(xiàng)目 深交所 /上交所 香港聯(lián)交所 納斯達(dá)克 / 紐交所 新加坡交易所 上市審批時(shí)間 較長(zhǎng) 一般 一般 最短 上市審批難度 較嚴(yán)格 較嚴(yán)格 嚴(yán)格 一般 平均市盈率 較高 較低 較高 低 籌資費(fèi)用 籌資額 %+ RMB200萬(wàn) 籌資額 % +HK$1000萬(wàn) 籌資額 7%+ US$300萬(wàn) 籌資額 57% 籌資規(guī)模 較高