房地產業(yè)產品定位及營銷策略方案(編輯修改稿)
2025-02-05 19:52 本頁面
【文章內容簡介】 50 產品定位/營銷策略方案 各樓層業(yè)態(tài) /定價考慮 B棟 /社區(qū)功能式業(yè)態(tài)，價格相對較低 樓層 鋪面建筑 面積（ m2） 經營業(yè)態(tài) 單價預期 (元 ) 總價范圍 （萬元） 按揭首付范圍 （萬元） 1F 50150 餐飲店 /小超市 /時尚美發(fā)店 15000 75225 2F 3001500 中高檔餐飲、茶樓、健身、保健等 7000 2101125 105563 產品定位/營銷策略方案 商業(yè)裙樓定位體系 —— 布局 /建筑設計 位置布局 可考慮將社區(qū)入口設置在靠西城角街一側，盡量不破壞連續(xù)的商業(yè)體；同時，盡量將商業(yè)面積設置在臨西大街側，該棟可設置三層底商商業(yè)面積，將口岸效應發(fā)揮到極至； 臨西角城街一棟盡可能少做商業(yè)。從市場風險角度考慮，只設置二層底商，一方面保證居家的安靜感，同時降低商業(yè)的滯銷可能性。 產品定位/營銷策略方案 商業(yè)裙樓定位體系 —— 布局 /建筑設計 特色設計 可可采用觀光電梯、風雨走廊等手段，加強底層商業(yè)的連續(xù)感和橫向、豎向交通體系。同時，可適當增加柱距，采用加厚樓板的建筑設計，從而增加商業(yè)的開間與層高，將商業(yè)價值做到最大化。 產品定位/營銷策略方案 項目開發(fā)損益的測算與建議 由于項目地價較高，因此需要加大容積率、合適地增加布局商業(yè)面積，在市場接受的前提下，達成增加可銷售面積、開發(fā)利潤最大化的目的。 在此，分別以 —— 商業(yè)三層、與 —— 商業(yè)兩層半（西月城街三層、西角城街兩層）的兩種容積率對項目開發(fā)成本及利潤進行估測 : 產品定位/營銷策略方案 項目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 主要經濟技術指標 總建面 (m2) 總占地 (m2) 可售面積 容積率 營業(yè)房 7299 住宅 地下室 4866 5 收益分析 序號 類型 面積（平米） 價格 單位：元 /m2 總額（萬元） 1 營業(yè)房 7299 11000 8,029 2 住宅 5500 15,765 3 地下室 4866 2400 1,168 小計 5950 24,962 產品定位/營銷策略方案 項目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 項目成本 序號 項目 總 投 資（萬元） 單位成本（元 /平米） 說明 小 計（萬元） 1 土地成本 費用 12249 3000 2 開辦費 報建費 621 152 勘察設計費 61 15 工程監(jiān)理費 37 9 建安成本的 % 3 建安成本 土建工程 6533 1600 給排水工程 122 30 強弱電工程 122 30 天然氣工程 122 30 綠化 82 20 電梯 /自動扶梯 122 30 內裝 0 0 外裝 204 50 其他 41 10 交通工具購置等 4 營業(yè)稅費 營業(yè)稅 1,373 336 總銷售額的 %計 產權費用 75 18 大小產權契稅等 ,總銷售額 %計 其它 125 31 教育附加稅、城市建設維護稅總銷 售額的 % 5 營銷費用 售樓部工程 50 12 總銷售額的 % 廣告推廣費 250 61 資料、 od/pop、電視、報紙電臺等 ,總銷售額的 2% 公關活動 50 12 總銷售額的 1% 銷售費用 300 73 總銷售額的 1% 機動費用 50 12 獎金等總銷售額的 % 7 后期費用 物業(yè)移交費 300 61 總銷售額的 % 維修基金 257 63 總銷售額的 % 8 其他 管理費 250 61 含工程管理，總銷售額的 1% 不可預見費 125 31 總銷售額的 5% 資金利息 1037 254 合計 24057 6002 產品定位/營銷策略方案 項目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 效益分析 1 總利潤（萬元） 總收入 — 總成本 455 2 利潤率 總利潤 /總收入 % 3 成本利潤率 總利潤 /總成本 % 產品定位/營銷策略方案 項目投資分析 (容積率 ，商業(yè)二層半 ) 主要經濟技術指標 總建面 (m2) 總占地 (m2) 可售面積 容積率 營業(yè)房 住宅 地下室 4866 收益分析 序號 類型 面積（平米） 價格 單位：元 /m2 總額（萬元） 1 營業(yè)房 11500 6,995 2 住宅 5500 24,069 3 地下室 4866 2400 1,168 小計 5891 32,232 產品定位/營銷策略方案 項目投資分析 (容積率 ，商業(yè)二層半 ) 項目成本 序號 項目 總 投 資（萬元） 單位成本（元 /平米） 說明 小 計（萬元） 1 土地成本 費用 12249 2239 2 開辦費 報建費 832 152 勘察設計費 82 15 工程監(jiān)理費 55 10 建安成本的 % 3 建安成本 土建工程 9848 1800 給排水工程 164 30 強弱電工程 164 30 天然氣工程 164 30 綠化 109 20 電梯 /自動扶梯 164 30 內裝 0 0 外裝 274 50 其他 55 10 交通工具購置等 4 營業(yè)稅費 營業(yè)稅 1,773 324 總銷售額的 %計 產權費用 97 18 大小產權契稅等 ,%計 其它 161 29 教育附加稅、城市建設維護稅 等銷售額的 % 5 營銷費用 售樓部工程 64 12 總銷售額的 % 廣告推廣費 322 59 資料、 od/pop、電視、報紙、電等 ,總銷售額的2% 公關活動 64 12 總銷售額的 1% 銷售費用 387 71 總銷售額的 1% 機動費用 64 12 獎金等總銷售額的 % 7 后期費用 物業(yè)移交費 322 59 總銷售額的 % 維修基金 383 70 總銷售額的 % 8 其他 管理費 322 59 含工程管理，總銷售額的 1% 不可預見費 161 29 總銷售額的 5% 資金利息 1057 193 合計 29339 5356 產品
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