房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略方案-展示頁(yè)
2025-01-24 19:52本頁(yè)面
【正文】 敬請(qǐng)保密 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 本案需要解決的核心命題 —— 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小化之上的 開發(fā)收益最大化 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 如何達(dá)成 ? 兩大解決體系 —— 項(xiàng)目的規(guī)劃與策劃 規(guī)劃 —— 適應(yīng)于市場(chǎng)的產(chǎn)品定位體系 策劃 —— 對(duì)位于市場(chǎng)的全盤營(yíng)銷控制體系 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 關(guān)于規(guī)劃 大勢(shì)深讀 小勢(shì)研判 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判 客群探究 產(chǎn)品細(xì)解 我們的建議 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 關(guān)于規(guī)劃 產(chǎn)品規(guī)劃之前，首先深度了解成都樓市風(fēng)云 —— 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 供需兩旺 /價(jià)格堅(jiān)挺漸升 住宅供銷合理 /非住宅供量偏大 2023— 2023， 新政后的成都樓市，現(xiàn)狀幾何？走向幾何？ 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 17月，五城區(qū)新增供應(yīng)面積 ㎡，成交面積 米，同比增長(zhǎng) %；其中住宅成交 ，同比增長(zhǎng)%； 五城區(qū)新建商品房成交均價(jià)為 4405元 /㎡，同比增長(zhǎng) %,其中住宅成交價(jià)格為 4134元 /㎡ 。 五城區(qū)非住宅新增供應(yīng) ㎡，同比減 %； 五城區(qū)非住宅供銷比分別為 ，與需求相比，非住宅供應(yīng)依然偏大。 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 區(qū)域小勢(shì)解讀 2023— 2023，西大街 — 騾馬市如何變化？ 城市區(qū)域定位解讀 區(qū)域現(xiàn)狀解讀 區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀 前瞻性解讀 結(jié)論 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 城市功能定位解讀 “ 以商務(wù)、商業(yè)為主，兼有休閑、娛樂、文化和居 住功能的國(guó)際化、高品質(zhì)中國(guó)西部商業(yè)中心 ” 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 區(qū)域現(xiàn)狀解讀 城中存量土地供應(yīng)稀少，樓盤放量有限 2023年城中放量?jī)H 33萬㎡，與其它方位較少 小戶型 /中戶型住宅（商務(wù)公寓）的銷售極為火爆 商業(yè)銷售較差，銷售周期較長(zhǎng)，資金回收較慢 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀 大型商場(chǎng)、超市商業(yè)物業(yè)趨于飽合、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)； 零售商鋪物業(yè)，以餐飲、服裝為主，各種經(jīng)營(yíng)種類 均有； 小商鋪的租賃情況較為樂觀，出租率較高； 公寓類物業(yè)出租 \銷售情況良好。 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 區(qū)域解讀小結(jié) 項(xiàng)目所在騾馬市大區(qū)域 —— CBD副中心 現(xiàn)實(shí)交通條件、商業(yè)及辦公氛圍的不成熟 商業(yè)物業(yè)面臨較大的挑戰(zhàn)，因此準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和強(qiáng)有力的營(yíng)銷手段是確保銷售成功的基本保證 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 優(yōu)勢(shì)： 中心稀缺地，西大街核心商務(wù) /居住 /商業(yè)口岸 項(xiàng)目體量不大，只要產(chǎn)品定位適合市場(chǎng)情況，同時(shí)做出特色，給銷售的直接壓力將相對(duì)減小 騾馬市新的功能定位帶來機(jī)遇 劣勢(shì)： 地塊較小，規(guī)劃上無法實(shí)現(xiàn)大體量的景觀等配套條件，對(duì)檔次提升造成影響 商住無法避免。 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 【小戶寓所客戶】 置業(yè)特征 / 首選城市中心高投資回報(bào)物業(yè)，達(dá)成快速變現(xiàn)、增值的可能。 產(chǎn)品強(qiáng)效點(diǎn) / 城市公寓、投資力、市中心地段、創(chuàng)新產(chǎn)品、區(qū)域租金高，增長(zhǎng)力強(qiáng)，易轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。他們可以承受一次性付款甚至購(gòu)買多套物業(yè)的能力。 客戶構(gòu)成范圍 /成都職業(yè)不動(dòng)產(chǎn)炒家，外地整端式大客戶，經(jīng)濟(jì)型酒店決策層，城西投資客，城西為主的首次置業(yè)年輕精英等。他們生活、事業(yè)均在城市中，購(gòu)房講求價(jià)格，更注重性價(jià)比，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新有著較高的需求，城市經(jīng)濟(jì)型二房產(chǎn)品對(duì)其有著巨大誘惑力。 置業(yè)特征 /城市性置業(yè)，首選城市內(nèi)高性價(jià)比物業(yè)，成熟的商業(yè)配套，滿足他們對(duì)生活圈的深度依賴和適應(yīng)。 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 【居家中戶型客戶】 產(chǎn)品強(qiáng)效點(diǎn) /城市經(jīng)濟(jì)型二房公寓、高性價(jià)比，市中心地段、創(chuàng)新產(chǎn)品、區(qū)域商業(yè)配套成熟，休閑娛樂業(yè)成熟 價(jià)格敏感度 /二房物業(yè)購(gòu)置者對(duì)總價(jià)、單價(jià)都較為敏感，高性價(jià)比二房是其最佳選擇。 置業(yè)特征 /口岸至上、人氣為王，商氣決定一切。 產(chǎn)品強(qiáng)效點(diǎn) /騾馬市 —— 西大街口岸價(jià)值，西大街已有商業(yè)項(xiàng)目的租金 /回報(bào) /商鋪?zhàn)陨碓鲋盗Φ姆醋C力，西大街最后的地段價(jià)值?？梢远▋r(jià)與現(xiàn)有項(xiàng)目拉開比較優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 那么， 在客群的需求和市場(chǎng)決擇的雙重條件之下， 產(chǎn)品如何規(guī)劃？ 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 產(chǎn)品細(xì)解 產(chǎn)品形象定位 產(chǎn)品體系梳理 /規(guī)劃建議 適合市場(chǎng)的產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 產(chǎn)品功能定位 城市一體化生活區(qū) 城市核心區(qū)的公寓 /街區(qū) /小戶一體化生活區(qū)，以最低的生活成本，交 通成本、居住成本，享受城市的燈紅酒綠，左右城市的脈動(dòng)與繁華。 戶型設(shè)計(jì)為偏重商務(wù) /投資的小戶型公寓，廚衛(wèi)、廳室功能完備。 同時(shí)，建筑可設(shè)計(jì)為兩端打開式內(nèi)走廊，有效處理通風(fēng)采光問題。 在大堂處理上，可設(shè)置商務(wù)寫字樓式的開暢大堂，酒店式管理配置，智能化配置，增加項(xiàng)目品質(zhì)感。吸引城市白領(lǐng)精英，一次置業(yè)為主的自住客群。增加入戶花園、休閑陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)。 建議按兩梯四戶式板樓設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 戶型示意 /一居室（ 40— 50㎡） 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 戶型示意 /二居室（ 65— 95㎡） 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 戶型示意 /三居室（ 90— 110㎡） 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 產(chǎn)品定位 —— 社區(qū)景觀處理 由于地塊面積較小，無法形成高品質(zhì)的社區(qū)景觀體系，考慮城市化都市風(fēng)格。 社區(qū)內(nèi)部可內(nèi)置一定的水景、綠化、小品、雕塑，配合居家的景觀需要。 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 城市社區(qū)景觀示意 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 產(chǎn)品定位 —— 建筑造型 /外立設(shè)計(jì) /建筑設(shè)計(jì) 建筑造型設(shè)計(jì)： 本案兩棟高層建筑，呈雙塔狀矗立，在高樓不多的西門堪稱不折不扣的地標(biāo)性建筑。 臨街外立面可選簡(jiǎn)約、線條、大氣造形，內(nèi)側(cè)可做功能化造型處理 . 在色彩選區(qū)用上，可突出兩棟樓的反差。 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 朝外 MEN 建外 SOHO 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 商業(yè)裙樓定位體系 —— 功能定位 功能定位：區(qū)域性休閑玩樂基地 /城市白領(lǐng)休閑玩樂的聚集場(chǎng)、玩樂場(chǎng)、游戲場(chǎng)。 產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案 商業(yè)裙樓定位體系 —— 業(yè)態(tài) /面積 /價(jià)格 A棟規(guī)劃為到達(dá)式消費(fèi)業(yè)態(tài) B棟規(guī)劃為社
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