【正文】 10地塊規(guī)劃要求 用地性質(zhì) 居住用地（設(shè)配套公建） 占地面積 建設(shè)用地面積： 44664 平方米 容積率 小于等于 總建面 平方米（其中配套公建面積約占總建面的 7 %） 建筑密度 小于等于 30 % 綠地率 30% 限高控制 50米 車位比 按照杭州市規(guī)范設(shè)計 日照間距 符合技術(shù)規(guī)定要求 建筑退界 符合技術(shù)規(guī)定要求 蔣村規(guī)劃單元總平面圖 蔣村新區(qū) B07地塊規(guī)劃要求 用地性質(zhì) 居住用地（設(shè)配套公建） 占地面積 建設(shè)用地面積： 44870 平方米 容積率 小于等于 總建面 98714平方米（其中配套公建面積約占總建面的 7 %） 建筑密度 小于等于 30 % 綠地率 30% 限高控制 50米 車位比 按照杭州市規(guī)范設(shè)計 日照間距 符合技術(shù)規(guī)定要求 建筑退界 符合技術(shù)規(guī)定要求 JOYON REAL ESTATE PAGE 四、宗地周邊環(huán)境 宗地現(xiàn)狀 宗地現(xiàn)狀 綠城育華學(xué)校 浙大紫金港校區(qū)（西區(qū)） 施工中 綠城無產(chǎn)權(quán)員工住宅 廠房 廢棄廠房 浙大紫金港校區(qū)（東區(qū)） 雙龍村 E N 宗地 JOYON REAL ESTATE PAGE JOYON REAL ESTATE PAGE 先前為農(nóng)田村莊，現(xiàn)為待開發(fā)荒地。 階段性結(jié)論：項目適合二三次置業(yè)的換房需求，對于富貴之家的吸引力非常大，尤其是富有的小太陽家庭、三代小太陽家庭。 宗地所在位置處于城西商圈的輻射范圍內(nèi)。 JOYON REAL ESTATE PAGE 杭州市 2023年 1月 — 2023年 2月底批準(zhǔn)預(yù)售 15000元以上住宅上市量及銷售率 西湖區(qū)上市量最多，共成交 955套，雖然銷售率排名第五，但從絕對量上是最多 所在城區(qū) 批準(zhǔn)預(yù)售 套數(shù) 占比 批準(zhǔn)預(yù)售面積 (平方米 ) 至 2023年 2月 29日 可售套數(shù) 銷售率 上城區(qū) 792 21% 42 % 下城區(qū) 45 % 1 % 江干區(qū) 776 % 198 % 拱墅區(qū) 272 % 198 % 西湖區(qū) 1616 % 955 % 濱江區(qū) 9 % 9 0% 之江區(qū) 272 % 243 % 總計 3782套 100% 1646套 % JOYON REAL ESTATE PAGE 第一部分 總體市場分析 第二部分 土地屬性分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、宗地區(qū)位及城市角色 宗地位于杭州西湖區(qū)蔣村控規(guī)單元，處于蔣村商住區(qū)與西溪濕地交界處，緊鄰浙江大學(xué)紫金港校區(qū)。 區(qū)域 2023年成交套數(shù) 上城區(qū) 3793套 下城區(qū) 2421套 江干區(qū) 5781套 拱墅區(qū) 7355套 西湖區(qū) 5254套 濱江區(qū) 8863套 之江區(qū) 689套 下沙區(qū) 5145套 總計 39301套 月份 2023年 1月 2月 3月 網(wǎng)上可售套數(shù)（月底） 14453 13835 15308 網(wǎng)上預(yù)定套數(shù)（月底） 634 323 475 銷售總套數(shù) 2101 910 2043 日均銷售 JOYON REAL ESTATE PAGE 2023— 2023杭州城區(qū)（不含蕭山、余杭區(qū)）新增供應(yīng)量及成交量統(tǒng)計 杭州市區(qū)年成交套數(shù)呈上漲趨勢，尤其是 2023年同比上漲 46%，但這一快速上漲趨勢在 2023年 10月份后開始回落。 JOYON REAL ESTATE PAGE 二、杭州房地產(chǎn)市場運行狀況 市場概況 2023年城區(qū)成交 39301套，日均 根據(jù)透明售房網(wǎng)記錄統(tǒng)計全年城區(qū)（不包括蕭山余杭）共銷售商品房（含辦公樓、商鋪）39301套 ,日均成交 。 2023年 1月 1日起，大部分商業(yè)銀行個人房貸將執(zhí)行去年多次加息后的新利率。 314 % 平層（ 90㎡ ） 156 28158 % 平層 255 6 1530 % 躍層 合計 556 % 報建套數(shù)為 870套 ● 產(chǎn)品配比表 JOYON REAL ESTATE PAGE ● 成本測算 07地塊：達(dá)到凈利率 10％ 售價 15000元 /平米（車位 15萬 /個），對應(yīng)地上樓面地價為 9400元 /平米（此地價的保本售價為 12750元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價 18000元 /平米（車位 15萬 /個），對應(yīng)地上樓面地價為 11700元 /平米（此地價的保本售價為 15295元 /平米）；（送中央空調(diào)） 10地塊：達(dá)到凈利率 10％： 售價 15000元 /平米（車位 15萬 /個），對應(yīng)地上樓面地價為 9330元 /平米（此地價的保本售價為 12770元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價 18000元 /平米（車位 15萬 /個），對應(yīng)地上樓面地價為 11630元 /平米（此地價的保本售價為 15590元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價 18000元 /平米（車位 15萬 /個），對應(yīng)地上樓面地價為 11900元 /平米（此地價的保本售價為 15300元 /平米）；（不送中央空調(diào)） JOYON REAL ESTATE PAGE 第一部分 總體市場分析 第一部分 總體市場分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、宏觀調(diào)控政策 加息 中國人民銀行決定從 2023年 3月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，由 15%上調(diào)至 %。 蔣村地塊項目產(chǎn)品建議書 . ..... JOYON REAL ESTATE PAGE 一、總體結(jié)論摘要 ●產(chǎn)品形式：高層為主、小高層為輔，板樓為主，點式為輔結(jié)合的住宅建筑 ●產(chǎn)品品類： G2為主，頂層少量 TOP1 ● 面積區(qū)段： 155平米（ 90+65)—— 特殊的標(biāo)準(zhǔn)四房需求（滿足 90平米以下不低于 50%的要求） 139平米 —— 入門的四房需求 175平米 — 180平米 —— 五房的改善需求 225平米 —— 少數(shù)的 top客戶需求 ● 風(fēng)格意向： 新古典風(fēng)格或現(xiàn)代原創(chuàng)風(fēng)格 JOYON REAL ESTATE PAGE 形態(tài) 戶型（㎡） 套數(shù) 面積 面積比例 備注 客戶對應(yīng) 蔣村 07號地塊 高層、小高層 139 154 21406 25% 平層 在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的 G2客戶，躍層為 TOP1客戶。 322 % 平層（ 90㎡ ） 130 % 平層 250 10 2500 % 躍層 合計 616 % 報建套數(shù)為 938套 蔣村 10號地塊 高層、小高層 139 80 11120 % 平層 在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的 G2客戶，躍層為 TOP1客戶。 第二套房貸從嚴(yán)政策 2023年 9月 27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ；要求申請購買第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于 40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。首套貸款月供增加約 6%9%，二套房月供增長 20%—30%。 2023年 1— 3月份的日均銷售套數(shù)分別為、 、 ，與 2023年平均值相比明顯回落。 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 新增商品房供應(yīng)量 —— 31070套 29694套 30395套 年末可售套數(shù) 年末預(yù)訂套數(shù) 6137套 2495套 19249套 446套 22083套 399套 13110套 466套 總成交套數(shù) 18200套 約 220萬 m2 20237套 245萬 m2 26907套 328萬 m2 39301套 500萬 m2 日均成交套數(shù) JOYON REAL ESTATE PAGE 2023至2023年成交套數(shù)及年末可售套數(shù)02023040000600002023年 2023年 2023年 2023年年成交套數(shù) 年末可售套數(shù)JOYON REAL ESTATE PAGE 2023 年 1 月至 2023 年 3 月日均銷售套數(shù)01002003001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月系列 1JOYON REAL ESTATE PAGE 2023年杭州市住宅銷售均價 市區(qū)成交均價節(jié)節(jié)攀升， 2023年 10月、11月的月均銷售均價已超過 14000元 /平米，目前月均銷售均價基本在 13000—14000元 /平米左右。 在政府對全市土地劃分的 9個等級中宗地處于第 6級。