【正文】 n 2011年供地總量減少，而且?guī)缀醪恍枰略鲇玫兀f明2010年以來土地需求已經(jīng)大幅減少，而且2011年的預(yù)期也在降低n 土地市場的變化表明：房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，09年前“瘋狂地產(chǎn)”時代不復(fù)存在——?dú)J北區(qū)正在大力謀求發(fā)展（包括存量和增量用地），其中主城區(qū)和欽北區(qū)是主要供地區(qū)域。n 2011年18月，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例有所增加，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明：基本建設(shè)、房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中不可或缺的重要組成部分 n 通過前幾年固定資產(chǎn)快速增長的積累，城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的興建有了一定成果，如今欽州新行政中心區(qū)、欽州港興建得如火如荼，舊城改造提速，濱海新城啟動，大片原來荒蕪的土地都要開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境愈發(fā)成熟，投資自然開始升溫。所以市場表現(xiàn)仍不錯。但受“北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”利好因素影響，欽州經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展很快，房地產(chǎn)市場升值空間很大。隨著泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)和欽州市“大工業(yè)、大港口、大旅游”建設(shè)的不斷加快，欽州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，完成投資額增長速度不斷攀升，商品房銷售市場看好。客戶服務(wù)中心計(jì)劃設(shè)于11樓底層。解決一期住戶的用電、用水及消防要求。本期將建好南面主出入口及東面出入口一個，地下室部分區(qū)域?qū)⑦_(dá)到使用功能。商業(yè)平面詳見首層平面圖。底層層高為6米，二層層高為4米。為1113樓裙樓部分，均位于底層，獨(dú)棟商業(yè)一棟。 住宅戶型及面積等指標(biāo)詳見附圖。住宅均嚴(yán)格按《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)，日照、采光、通風(fēng)等均能滿足規(guī)范要求。住宅二期計(jì)劃建設(shè)約64243平米。其中10樓為純住宅樓，底層架空，218層為住宅；14樓為商住樓，底層裙樓為商業(yè)和架空，218層為住宅；總建筑面積約為9萬平米。第二節(jié) 一期建設(shè)內(nèi)容1. 建設(shè)范圍詳見附圖（規(guī)劃總平和本項(xiàng)目效果圖）。綠地面積約19905平米。以小區(qū)環(huán)道為主路，加上多條輔路，初步設(shè)想為瀝青道路。 附屬基礎(chǔ)設(shè)施小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)于地下一層，面積約600平米，主要為配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、消防水池等。物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。加之小區(qū)內(nèi)道路較多，完全可以滿足停車需求。本工程地下室為連體地下室，計(jì)劃建設(shè)為大型車庫，地下室規(guī)劃建設(shè)面積約34603平米；車位約按1：，地上車位280個，地下車位910個。 地下停車場小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)為“陽光車庫”，即部分露天、多個采光井，輔以綠化修飾。建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境。三、建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方委托深圳都市設(shè)計(jì)院對項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）住宅 81商鋪11800地下車位34003物管用房等附屬設(shè)施1025合計(jì)100100．0四、使用功能配置和分區(qū)項(xiàng)目包括2棟26層，2棟24層，10棟18層的建筑，及1棟2層的商業(yè)街，小區(qū)內(nèi)底層為架空，沿街為一至二層商鋪，小區(qū)內(nèi)包括大型園林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、運(yùn)動設(shè)施等配套。第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第一節(jié) 項(xiàng)目整體建設(shè)內(nèi)容一、 建設(shè)規(guī)模和主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，包括住宅和商鋪和物管用房等，地下建筑面積為34603平米包括停車場、雜物房及配套用房。同時，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)欽州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時該項(xiàng)目建設(shè)，有助于增加財政收，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)對實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。計(jì)劃2012年11月開工，2017年全部交房。總占地面積為66351，以住宅和商鋪為主。項(xiàng)目始建于2009年10月，整體將于2014年全部交付。該項(xiàng)目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發(fā)的項(xiàng)目。4. 萊茵湖畔萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號，用地面積17萬平方米，總建筑面積約為50萬平方米。 3. 嘉華綠洲嘉華綠洲位于南寧市科園大道521號，用地面積約一萬平方米，總建筑面積為8萬平方米。2. 翠嶺居翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，建筑面積8萬多平方米，是生活配套齊全的住宅項(xiàng)目。 六、 開發(fā)業(yè)績1. 翠竹苑翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬平方米，是老城區(qū)的精致住宅。經(jīng)過多年發(fā)展，不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，具備良好的政府和社會關(guān)系，同時與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關(guān)系。公司開發(fā)項(xiàng)目范圍以南寧為中心，輻射至欽州、北海、柳州等城市。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為核心主業(yè)，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司。 公司前身為 投資有限公司，成立于2004年，注冊資本壹仟萬元。公司類型為有限責(zé)任公司（私營法人獨(dú)資）。項(xiàng)目建議書房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年2月目 錄第一章 項(xiàng)目單位基本情況第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第四章 項(xiàng)目選址和占地面積設(shè)想第五章 項(xiàng)目總投資匡算、資金籌措設(shè)想第六章 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益估計(jì)第七章 環(huán)境影響初步分析第八章 能源和水資源消耗等初步分析第九章 勞動、安全、衛(wèi)生初步分析、消防初步分析第十章 建設(shè)進(jìn)度初步安排第十一章 結(jié)論 第一章 項(xiàng)目基本情況一、 項(xiàng)目名稱（以下簡稱“本項(xiàng)目”）二、 項(xiàng)目類型 本項(xiàng)目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設(shè)施的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將極大響應(yīng)欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要，解決欽北及欽州廣大住戶的住房需求。三、 建設(shè)地點(diǎn)四、 建設(shè)單位基本情況單位名稱 ：欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊地址 ：欽州市注冊資金 ：2000萬法定代表人：雷超林職務(wù) ：總經(jīng)理五、 公司背景是2011年10月13日在欽州市注冊成立一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)為主房地產(chǎn)開發(fā)公司。欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團(tuán)）的全資子公司。2010年增資注冊資本陸仟萬元，成立 公司，股東構(gòu)成為 。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級建筑師、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價師、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、土地估價師、土地登記代理人等資格證書人員達(dá)10余人。公司具備自身獨(dú)特的經(jīng)營管理模式，所經(jīng)營的項(xiàng)目都是嚴(yán)格遵循市場規(guī)律。 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營叁級；房地產(chǎn)商品交易居間、代理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。項(xiàng)目實(shí)踐于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。項(xiàng)目始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。項(xiàng)目始建于2007年7月，一期已于2009年9月交付，二期已于2011年6月全部交付。項(xiàng)目始建于2006年3月，計(jì)劃于2012年全部交付。5. 海倫堡花苑海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號，㎡，㎡，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。6. （本項(xiàng)目）項(xiàng)目位于南北二級公路欽北區(qū)醫(yī)院斜對面。規(guī)劃建設(shè)為2棟26層，2棟24層，10棟18層構(gòu)成。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合欽州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，特別是欽北區(qū)發(fā)展整體規(guī)劃，是欽北區(qū)發(fā)展和擴(kuò)大的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。二、項(xiàng)目的建設(shè)，完善了皇馬工業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃，加強(qiáng)了皇馬工業(yè)園區(qū)的總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域地位的提升。三、項(xiàng)目的建設(shè)，將促進(jìn)欽北區(qū)城市化的進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護(hù)社會安定。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位（平米）總用地面積平米總建筑面積平米計(jì)入容積率面積平米其中住宅面積平米商業(yè)面積11800平米物管用房425平米地下室面積34603平米建筑占地面積平米建筑密度%容積率住宅戶數(shù)1992戶居住人口6972綠地率30%停車位1195個地上停車位286個地下停車位909個二、 規(guī)劃原則本項(xiàng)目將延續(xù)海倫堡產(chǎn)品系列，打造以西班牙地中海式建筑風(fēng)格為主題的建筑，集餐欽、購物、娛樂、休閑為一體的西班牙風(fēng)情濃郁的大型高尚人文社區(qū)。 住宅 本項(xiàng)目擬建共14棟高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，以兩房和三房為主。（具體情況見規(guī)劃總平圖） 商鋪 本項(xiàng)目北面、西面、南面沿街均設(shè)有商鋪，另南面有小型商業(yè)街，設(shè)計(jì)在1至2層，商業(yè)面積為11800平米。做到“陽光”、清新怡人，漂亮的停車場，響應(yīng)政府節(jié)能、“以人為本”的原則。地下車庫為一層，共三個出入口，位于南面主出入口及東面兩個出入口。物管用房本項(xiàng)目將遵循欽州市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。小區(qū)物業(yè)管理用房統(tǒng)一設(shè)于8樓一層，建筑面積425平方米。 道路本項(xiàng)目道路方便住戶為原則、兼顧消防、園林等因素。 園林本項(xiàng)目園林由綠地、湖景、溪流、游泳池、生態(tài)停車位、底層架空園林等構(gòu)成。綜合園林休閑、運(yùn)動、觀賞等功能。2. 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位（平米）用地面積23381平米總建筑面積88243平米其中住宅面積64243平米商業(yè)面積1000平米地下室23000平米商鋪戶數(shù)95戶住宅戶數(shù)680戶居住人口2380綠地率30%3. 建設(shè)內(nèi)容二期建設(shè)為14共5棟18層高層住宅樓。同期建設(shè)包括溪流、園林、道路、物管用房、設(shè)備用房、局部地下室、車位等相關(guān)配套。規(guī)劃設(shè)計(jì)為每棟均含兩個單元，按兩梯四戶進(jìn)行設(shè)計(jì)，戶型為兩房和三房，兩房面積為7080平米，三房面積為100140平米不等。塔樓層高為3米；底層架空。商業(yè)二期規(guī)劃建設(shè)面積約1000平米，共14間。開間45米，進(jìn)深915米，單間面積4060平米。商業(yè)均設(shè)獨(dú)立水表及電表進(jìn)行計(jì)量。地下室本期建設(shè)為一期工程14樓地下部分，約為23000平米，車位591個。其它功能主要考慮為設(shè)備用房（包括配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、消防水池、物業(yè)配套用房等）、雜物房、電單車位等。物管用房本期建設(shè)的住宅樓每棟底層均設(shè)物管用房一個，充分考慮到業(yè)主的物管需求和安全防范要求。第四章 項(xiàng)目選址分析一、項(xiàng)目選址的影響因素（一）市場因素1. 市場供求分析隨著北部灣經(jīng)濟(jì)圈的進(jìn)一步開放開發(fā)和臨海工業(yè)建設(shè)的不斷深入，近來欽州房地產(chǎn)市場發(fā)展極為迅猛，欽州突出的區(qū)位、港口等優(yōu)勢，使欽州具備了良好的發(fā)展環(huán)境。2. 市場情況受二三線城市限購的影響，欽州半年多以來的市場價格有點(diǎn)松動，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送裝修、家電等形式出現(xiàn)。且欽州未有限購要求，吸引了部分投資需求，總體來說，價格不高，市場