【正文】 臺“19條”打擊囤地 2010年4月 加大供應(yīng) 國土部公布2010年住房供地計劃，土地供應(yīng)量同比大幅上漲 2010年9月 打擊囤地 國土部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下文明確企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身問題閑置一年的取消拿地資格 2011年3月 限制“地王” 國土部發(fā)布新規(guī)：嚴(yán)防出現(xiàn)高價地，堅決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況 2010年6月 限購 住建部發(fā)布規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，通知要求各地商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定 2010年9月 限購 國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。到2030年，城鎮(zhèn)人口規(guī)模為18萬人，n 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)“造城運(yùn)動”給區(qū)域帶來了發(fā)展和人口，本項(xiàng)目乘勢開發(fā)，正是大好機(jī)遇——本項(xiàng)目對面是規(guī)劃中的新城居住區(qū) 結(jié)論：n 欽州正在壯大，城市正在匯聚更多人口，所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都有機(jī)遇?，F(xiàn)代欽州：北部灣臨海核心工業(yè)區(qū)，現(xiàn)代化港口工業(yè)城市特色欽州：具有嶺南風(fēng)格、東盟風(fēng)情、濱海風(fēng)光的宜商宜居城市。價格漲速慢欽州住宅的成交價格一直比較低，多年來都是在2500元/㎡以下的低價運(yùn)行， 剛剛突破3000元/㎡ 大關(guān)又遇到銷量大跌，價格很可能跌落。n 2011年18月，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例有所增加，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明：基本建設(shè)、房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中不可或缺的重要組成部分 n 通過前幾年固定資產(chǎn)快速增長的積累，城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的興建有了一定成果，如今欽州新行政中心區(qū)、欽州港興建得如火如荼，舊城改造提速，濱海新城啟動，大片原來荒蕪的土地都要開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境愈發(fā)成熟，投資自然開始升溫?？蛻舴?wù)中心計劃設(shè)于11樓底層。底層層高為6米，二層層高為4米。住宅二期計劃建設(shè)約64243平米。以小區(qū)環(huán)道為主路，加上多條輔路，初步設(shè)想為瀝青道路。本工程地下室為連體地下室，計劃建設(shè)為大型車庫，地下室規(guī)劃建設(shè)面積約34603平米；車位約按1：，地上車位280個，地下車位910個。第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第一節(jié) 項(xiàng)目整體建設(shè)內(nèi)容一、 建設(shè)規(guī)模和主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，包括住宅和商鋪和物管用房等，地下建筑面積為34603平米包括停車場、雜物房及配套用房。計劃2012年11月開工，2017年全部交房。4. 萊茵湖畔萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號，用地面積17萬平方米，總建筑面積約為50萬平方米。六、 開發(fā)業(yè)績1. 翠竹苑翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬平方米，是老城區(qū)的精致住宅。經(jīng)過多年發(fā)展，不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，具備良好的政府和社會關(guān)系，同時與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關(guān)系。公司類型為有限責(zé)任公司（私營法人獨(dú)資）。2010年增資注冊資本陸仟萬元，成立 公司，股東構(gòu)成為 。5. 海倫堡花苑海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號，㎡，㎡，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。二、項(xiàng)目的建設(shè)，完善了皇馬工業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃，加強(qiáng)了皇馬工業(yè)園區(qū)的總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域地位的提升。 住宅 本項(xiàng)目擬建共14棟高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，以兩房和三房為主。物管用房本項(xiàng)目將遵循欽州市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。綜合園林休閑、運(yùn)動、觀賞等功能。塔樓層高為3米；底層架空。地下室本期建設(shè)為一期工程14樓地下部分，約為23000平米，車位591個。2. 市場情況受二三線城市限購的影響，欽州半年多以來的市場價格有點(diǎn)松動，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送裝修、家電等形式出現(xiàn)。主城區(qū)是欽州核心，正在大力建設(shè)，供地多乃理所當(dāng)然；欽北區(qū)的大幅供地則表明，隨著欽州主城區(qū)的發(fā)展，欽北區(qū)也在跟隨發(fā)展。但這樣的開發(fā)實(shí)際超過了市場本來需求（經(jīng)濟(jì)增長帶來的人口增加、消費(fèi)實(shí)力增加等效果需要時間逐漸體現(xiàn)），就產(chǎn)生了目前供過于求的市場狀況。l 城市發(fā)展方向主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)、向海發(fā)展。 通過《欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20092030）》可以看到，大垌鎮(zhèn)的發(fā)展無疑將在主城區(qū)北端打造新城，蓬勃發(fā)展的造成運(yùn)動將成為本項(xiàng)目發(fā)展的最大契機(jī)。 2010年4月 住建部要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時遏制部分城市房價過快上漲 2010年5月 住建部、民政部、財政部聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源 2010年6月 7部門發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難 2010年11月 住建部表示，2011年全國將安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套 ——首套房利率進(jìn)入上浮時代 ，作用強(qiáng)于加息2010年10月13日，若申請貸款人如果希望盡快放款。第五章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目規(guī)劃序號摘要數(shù)量單位1項(xiàng)目總概況畝2土地總面積66,平米3總地價52,300,元4總建筑面積261,平米計入容積率的建筑面積205,平米其中：住宅建筑面積193,平米商業(yè)建筑面積11,平米物業(yè)管理用房平米不計入容積率建筑面積55,平米其中：人防地下室建筑12,平米地下車庫面積38,平米架空層建筑面積5,平米5機(jī)動車停車位(位)1,626個其中：地下停車位1,340個地面停車位286個6容積率7建筑密度%8綠地率%9建筑占地面積16,平米10平均層數(shù)18層11總戶數(shù)2,032戶投資預(yù)算序號摘要取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單價 合計 1土地費(fèi)用　 52,300, 2前期費(fèi)用　 30,739, 總建筑面積*20元/㎡ 5,232, 景觀設(shè)計費(fèi)總建筑面積*5元/㎡ 1,308, 施工圖審查費(fèi)總建筑面積*㎡ 392, 總建筑面積*2元/㎡ 523, 勘察費(fèi)總建筑面積*3元/㎡ 784, 施工用電工程費(fèi)用總建筑面積*2元/㎡ 523, 施工用水工程費(fèi)用總建筑面積*2元/㎡ 523, 圍墻等臨舍工程總建筑面積*15元/㎡ 3,924, 面積測繪費(fèi)總建筑面積*1元/㎡ 261, 報建費(fèi)用主體工程*% 17,266, 3建安費(fèi)用　 1, 337,533, 主體工程款1200元/㎡ 1, 313,935, 電梯及安裝工程單價25萬元/臺 14,000, 其他設(shè)備總建筑面積*10元㎡ 2,092, 檢測費(fèi)主體工程*3‰ 941, 管道燃?xì)饪倯魯?shù)*2200元/戶 4,470, 監(jiān)理費(fèi)總建筑面積*8元 2,092, 4基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套　 29,445, 供水供電工程總建筑面積*50元/㎡ 13,080, 景觀綠化、道路工程250元/㎡ 12,440, 安防智能化等弱電總建筑面積*8元/㎡ 2,092, 亮化工程總建筑面積*2元/㎡ 523, 排污工程總建筑面積*5元/㎡ 1,308, 5不可預(yù)見費(fèi)（1% 3,977, 6管理費(fèi)用總建筑面積*40元/㎡ 10,464, 7財務(wù)費(fèi)用貸款10000萬元二年 12,000, 8開發(fā)成本小計　 1, 476,460, 二、 資金籌措及還貸方案 資金籌措方案本項(xiàng)目總投資全款為47460萬元，項(xiàng)目資金籌措通過自有資本投入、銀行開發(fā)貸款及銷售資金回籠三項(xiàng)完成其中自有資本投入為：47460*=16611萬元，預(yù)計2012年6月以前投資全部到位項(xiàng)目開發(fā)貸款額度為：*=16611萬元，預(yù)計2012年12月前以土地抵押取得貸款2800萬元，其余貸款根據(jù)工程進(jìn)度，分別以在建工程抵押貸款取得其余資金缺口通過房地產(chǎn)銷售回籠取得，金額為47460*30%=14238萬元。第七章 環(huán)境影響初步分析一、 施工期環(huán)境影響簡要分析項(xiàng)目施工期所產(chǎn)生的環(huán)境影響主要有以下幾個方面：1. 污水施工期排放的廢水主要是生活污水和施工過程廢水，在市政排水管網(wǎng)未建成之前，擬進(jìn)行沉淀或化糞池處理后，進(jìn)行自然排放。除此之外，施工過程使用油漆和稀釋劑產(chǎn)生的揮發(fā)物中含有瀝青煙和苯等有害物質(zhì)，會對周圍的環(huán)境空氣造成污染。經(jīng)計算，多數(shù)施工機(jī)械在100m范圍內(nèi)會導(dǎo)致噪聲環(huán)境超過2類標(biāo)準(zhǔn)。在此要求施工單位對施工場地進(jìn)行合理規(guī)劃，噪聲強(qiáng)度大的施工設(shè)備盡量布置在遠(yuǎn)離人群的地方。6. 其它項(xiàng)目在裝飾工程、防水工程、水暖工程等使用的油漆、稀釋劑廢氣和改性瀝青煙氣等均有較強(qiáng)的異味并有一定的危害性，對項(xiàng)目室內(nèi)近距離周圍的大氣環(huán)境產(chǎn)生一定的污染。同時，對于進(jìn)出停車場的機(jī)動車而言，由于機(jī)動車產(chǎn)生的噪聲強(qiáng)度較大，尤其是啟動、轉(zhuǎn)彎、調(diào)頭、關(guān)閉車門時噪聲最大。該類場地產(chǎn)生的噪聲在晝間對周邊住宅樓的影響水大，可低于2類區(qū)晝間標(biāo)準(zhǔn)限值。a) 改變局地小氣候。d) 機(jī)動車停車場廢氣排放對局部環(huán)境空氣質(zhì)量有一定影響。4) 優(yōu)化施工方案，合理安排工期，將建筑施工噪聲危害降低到最低程度，在工程招標(biāo)時，將降低環(huán)境噪聲的措施列為施工組織設(shè)計內(nèi)容，并在簽訂合同中予以明確。3) 在拆遷和開挖干燥土面時，應(yīng)適當(dāng)噴水，使作業(yè)面保持合適的濕度。施工過程的淋水等廢水要排入地面沉淀池，與其它施工廢水一并處理回用，不外排。（4） 采用加氣磚代替紅磚（粘土磚），也大大節(jié)省資源的利用。物業(yè)人員（包括保安）主要從本地招入。督促監(jiān)理、施工單位嚴(yán)格執(zhí)行《安全監(jiān)督檢查制度》、《安全生產(chǎn)責(zé)任制度》、《安全生產(chǎn)教育制度》，特種作業(yè)人員持證上崗制度，專項(xiàng)施工方案執(zhí)行專家論證審審制度，起重機(jī)械執(zhí)行安全監(jiān)督管理制度。（2） 施工作業(yè)人員配戴口罩作業(yè)。（3） 夏季時可考慮提供綠豆水等消暑飲品。計劃在2017年全部建成，具體計劃如下： 2012年6月前1） 完成項(xiàng)目可行性報告的編制和報批工作；2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報批工作。4） 三期