【正文】 11, 19, 16, 2, 成本 45, 5, 10, 16, 13, 費用 2, 稅金及附加 4, 1, 1, 所得稅 2, 2, 3凈現(xiàn)金流 8, 5, 11, 6, 7, 10, 4折現(xiàn)率10%　 5凈現(xiàn)值10%　 5, 10, 5, 5, 7, 6累計凈現(xiàn)值　 5, 15, 9, 4, 2, 7折現(xiàn)率15%　 8凈現(xiàn)值15%　 5, 9, 4, 4, 5, 9累計凈現(xiàn)值　 5, 14, 9, 5, 10折現(xiàn)率20%　 11凈現(xiàn)值20%　 5, 9, 4, 4, 5, 12累計凈現(xiàn)值　 5, 14, 9, 5, 13折現(xiàn)率25%　 14凈現(xiàn)值25%　 5, 8, 4, 3, 4, 15累計凈現(xiàn)值　 5, 14, 9, 6, 1, 16內(nèi)含收益率%　　　　　由上表可知，在10%的折現(xiàn)率下，（2） 計算財務內(nèi)含收益率根據(jù)現(xiàn)金流計算，本項目的內(nèi)涵收益率為：%，項目內(nèi)含收益率較高，項目較可行（3） 計算動態(tài)投資回收期P=3+（4） 計算靜態(tài)項目回收期P=3+（5,+11,）/ 10,=國民經(jīng)濟評價項目總投資社會就業(yè)稅收合計：6,二、社會效益估計本項目建成后將成為欽北甚至欽州一流的居住、商業(yè)、休閑小區(qū)。同時，該項目區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，充分貫徹欽北區(qū) “新工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、新農(nóng)村、新旅游區(qū)”工作思路以及“壯大兩區(qū)兩業(yè)，實現(xiàn)三化互動”、“以園興工、建設(shè)新城、三化互動、構(gòu)建和諧”的發(fā)展思路，有效推動欽北區(qū)經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展。第七章 環(huán)境影響初步分析一、 施工期環(huán)境影響簡要分析項目施工期所產(chǎn)生的環(huán)境影響主要有以下幾個方面：1. 污水施工期排放的廢水主要是生活污水和施工過程廢水，在市政排水管網(wǎng)未建成之前，擬進行沉淀或化糞池處理后，進行自然排放。由于施工過程排水含有大量的水泥灰水、生活污水、砂漿和塊狀垃圾等，直接排入市政管網(wǎng)極易造成堵塞，本工程將對污水進行沉淀或化糞池處理后再排入市政管網(wǎng)。2. 廢氣施工期運輸車輛及施工設(shè)備所排放廢氣中含有CO、NO2等污染物。因此，施工單位必須使用污染物排放符合國家標準的運輸車輛和施工設(shè)備，嚴禁使用報廢車輛和淘汰設(shè)備，以確保施工場地周圍區(qū)域環(huán)境空氣達到GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級標準的要求。除此之外，施工過程使用油漆和稀釋劑產(chǎn)生的揮發(fā)物中含有瀝青煙和苯等有害物質(zhì)，會對周圍的環(huán)境空氣造成污染。3. 揚塵、施工期建材運輸及土方開挖、棄土、回填土過程將產(chǎn)生大量揚塵。開挖施工揚塵一般在灑水情況下，%；在干燥情況下，可以達到土方量的1%以上，影響距離不大于50m；在灑水和避免大風日施工情況下。對面欽北區(qū)醫(yī)院及經(jīng)過此段的南北二級公路將受此影響，在不進行降塵措施時將導致上述單位空氣質(zhì)量中PM10超過二級標準，在進行灑水等措施的情況下，可使得揚塵污染源強度降低，則不會導致上述單位空氣質(zhì)量超過二級標準。經(jīng)計算，多數(shù)施工機械在100m范圍內(nèi)會導致噪聲環(huán)境超過2類標準。距離項目施工地點周邊300m內(nèi)的欽州區(qū)醫(yī)院及周邊道路會受到施工噪聲的不利影響。致使鄰近住戶在休息時間也受到裝修噪聲的干擾，據(jù)類比實測量，其將導致的鄰近開窗住宅室內(nèi)噪聲級超過50dB((A)。其振級在10m處為69~77 dB((A)，其強度與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)距離、車輛行駛速度等因素有關(guān)。在此要求施工單位對施工場地進行合理規(guī)劃，噪聲強度大的施工設(shè)備盡量布置在遠離人群的地方。對一些固定的、噪聲強度較大的施工設(shè)備，如卷揚機、電鋸、切割機等可用超細玻璃纖維孔板作為隔、吸聲材料搭建隔音棚，或建定一定高度的空心墻來隔聲降噪；對移動噪聲源，如推土機、挖掘機等應采取安裝高效消聲器的措施，以確保施工場界噪聲達到GB1252390《建筑施工場界噪聲限值》的要求。5. 固體廢棄物施工過程產(chǎn)生的余泥渣土等建筑垃圾，需運到市政管理部門指定的地方處置；施工人員排放的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門收集處理。由于本工程土方進行場內(nèi)平衡，基本不會產(chǎn)生棄土外運。6. 其它項目在裝飾工程、防水工程、水暖工程等使用的油漆、稀釋劑廢氣和改性瀝青煙氣等均有較強的異味并有一定的危害性，對項目室內(nèi)近距離周圍的大氣環(huán)境產(chǎn)生一定的污染。污水中主要污染物有COD、BODSS、NH3N等。目前項目周邊未有配套市政污水管網(wǎng)，但年內(nèi)項目南面皇馬三十六路將動工，南北二級公路拓寬也將在近年內(nèi)動工，根據(jù)現(xiàn)場條件將就近排入附近的市政管網(wǎng)，進行污處理廠處理后排放。正常情況下，電視及音響所產(chǎn)生的噪聲值為50~65 dB((A)左右。同時，對于進出停車場的機動車而言，由于機動車產(chǎn)生的噪聲強度較大，尤其是啟動、轉(zhuǎn)彎、調(diào)頭、關(guān)閉車門時噪聲最大。因此，必須對車輛在項目范圍內(nèi)的行駛速度進行限值，保證項目內(nèi)部聲環(huán)境達到GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》2類標準的要求。 本項目商業(yè)服務設(shè)施產(chǎn)生的將其作為一個整體聲源進行預測分析。商業(yè)服務場所整體聲源對周邊環(huán)境的噪聲貢獻值衰減預測結(jié)果見下表。該類場地產(chǎn)生的噪聲在晝間對周邊住宅樓的影響水大，可低于2類區(qū)晝間標準限值。同時應避免店面外高聲量的促銷活動。3) 生活垃圾按目前欽州市人均每天生活垃圾產(chǎn)生量為1kg計算，項目每天約產(chǎn)生1992kg的生活垃圾。由環(huán)衛(wèi)工人每天上門收集，由環(huán)衛(wèi)車拉走，不會對環(huán)境造成污染。a) 改變局地小氣候。b) 燃料及烹調(diào)廢氣排放量增加。上述廢氣排放時間主要集中于就餐時間。c) 機動車尾氣排放量增加。d) 機動車停車場廢氣排放對局部環(huán)境空氣質(zhì)量有一定影響。施工期噪聲不僅與施工機械的噪聲源強度及周圍敏感點分布有關(guān)，而且與施工的持續(xù)時間有關(guān)，在不同的施工時期，在場施工的機械類型、施工持續(xù)時間、行走路線等均不相同，其施工噪聲對環(huán)境的影響也各不相同。除此之外，結(jié)合本工程實際情況，對施工期噪聲影響提出以下對策措施建議：1) 噪聲較大的機械，應盡可能遠離集中居民點嗟采取定期保養(yǎng)，嚴守操作規(guī)程。因此為減少對環(huán)境的影響，應合理安排運輸車輛路徑，進出施工場地應安排在遠離居民點的一側(cè)。4) 優(yōu)化施工方案，合理安排工期，將建筑施工噪聲危害降低到最低程度，在工程招標時，將降低環(huán)境噪聲的措施列為施工組織設(shè)計內(nèi)容，并在簽訂合同中予以明確。施工過程中粉塵污染的危害性較大，浮于空氣中的粉塵被施工人員和周圍居民吸入，不但會引起各種呼吸道疾病，而且粉塵夾帶大量的病原菌還會傳染各種疾病，嚴重影響施工人員及周圍居民的身體健康；并且粉塵飄揚，降低能見度，易引發(fā)交通事故；粉塵飄落在各種建筑和樹木枝葉上也影響景觀。本工程相關(guān)參建單位將切實做好大氣污染防治工作。2) 施工現(xiàn)場砌筑施工圍墻，主要道路進行硬化并做好清潔工作。3) 在拆遷和開挖干燥土面時，應適當噴水，使作業(yè)面保持合適的濕度。5) 施工現(xiàn)場的辦公區(qū)和生活區(qū)進行綠化和美化，熱水爐、炊事爐灶等應采用清潔燃料。3. 水環(huán)境影響與防護措施本工程在施工期將產(chǎn)生大量的泥沙及粉塵，如果清掃不徹底，其遺留部分會隨施工現(xiàn)場的排水或雨水沖入下水道，廢水將使施工場地附近地表水體和市政排水管中泥沙含量有所增加，嚴重時造成下水道堵塞，影響城市排水管網(wǎng)功能的正常發(fā)揮，使雨季排水不暢。1) 施工單位應對地表水的排放進行組織設(shè)計，嚴禁施工污水亂排、亂流污染道路及周圍環(huán)境或淹沒市政設(shè)施。施工過程的淋水等廢水要排入地面沉淀池，與其它施工廢水一并處理回用，不外排。第八章 能源和水資源消耗等初步分析1. 節(jié)能的必要性能源是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，節(jié)約能源是我國一項長期發(fā)展戰(zhàn)略。因此，本項目將盡量利用新技術(shù)、新設(shè)備、新設(shè)備、新材料、以達到最少的能源消耗，獲取最大的經(jīng)濟效益。（2） 在設(shè)計方案中將充分考慮住宅的通風采光及冬季日照，利用好光能源。（4） 采用加氣磚代替紅磚（粘土磚），也大大節(jié)省資源的利用。（6） 本項目為半地下車庫“陽光車庫”，多設(shè)采光井，將利用好光能，節(jié)省電能的利用?？偟诰耪? 勞動、安全、衛(wèi)生初步分析、消防初步分析一、 勞動分析1. 企業(yè)組織機構(gòu)與人員配置本企業(yè)實行現(xiàn)代企業(yè)管理模式，為總經(jīng)理負責制，擬設(shè)總經(jīng)理一名，負總經(jīng)理一名。人員配置見下表序號部門管理人員技術(shù)人員其它小計1工程部1342營銷部1233行政財務部1234物業(yè)部230325合計5730422. 職工來源與培訓本公司前期項目人員主要從原集團公司由南寧派駐。物業(yè)人員（包括保安）主要從本地招入。項目建設(shè)期在4年以上，工地長年使用勞工均有數(shù)百名以上。二、 安全分析1. 設(shè)計安全本項目將嚴格按照設(shè)計相關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，抗震設(shè)防烈度為6度。堅持“安全第一、預防為主”安全管理方針。督促監(jiān)理、施工單位嚴格執(zhí)行《安全監(jiān)督檢查制度》、《安全生產(chǎn)責任制度》、《安全生產(chǎn)教育制度》，特種作業(yè)人員持證上崗制度，專項施工方案執(zhí)行專家論證審審制度，起重機械執(zhí)行安全監(jiān)督管理制度。三、 衛(wèi)生分析本項目為房地產(chǎn)項目，建成后功能設(shè)置主要為住宅和商鋪。對可能產(chǎn)生的職業(yè)病危害的工種將采取必要的措施進行防護。將采取以下措施進行防護。（2） 施工作業(yè)人員配戴口罩作業(yè)。2. 防毒建筑行業(yè)油漆作業(yè)必不可少。（2） 進入密閉的場所應戴防護面具。我們將有采取的措施為：（1） 在氣溫較高的夏季，可適當考慮延長午休時間。（3） 夏季時可考慮提供綠豆水等消暑飲品。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。五、 能源和水資源消耗分析用水量為1854m3/d（最 第十章 建設(shè)方式和建設(shè)進度一、 建設(shè)方式為把本項目建設(shè)成為欽北一流房地產(chǎn)項目，本項目聘請國內(nèi)著名設(shè)計師進行方案規(guī)劃及初步設(shè)計，由國內(nèi)建筑設(shè)計院進行施工圖設(shè)計，同時機電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗的顧問提供咨詢服務。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。計劃在2017年全部建成，具體計劃如下： 2012年6月前1） 完成項目可行性報告的編制和報批工作；2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報批工作。5） 二期開工。2） 三期開工。2) 三期施工。4） 三期交房。開發(fā)單位為有實力、有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，這些因素都為為項目的順利實施提供了保證。項目的實施將促進首都城市建設(shè)和國民經(jīng)濟經(jīng)濟的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟效益和社會效益都十分明顯。相信隨著欽州房地產(chǎn)市場的不斷成熟與發(fā)展，項目所在地點的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯，項目前景將更加