【正文】 中不可或缺的重要組成部分 n 通過前幾年固定資產(chǎn)快速增長的積累，城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的興建有了一定成果，如今欽州新行政中心區(qū)、欽州港興建得如火如荼，舊城改造提速，濱海新城啟動(dòng)，大片原來荒蕪的土地都要開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境愈發(fā)成熟，投資自然開始升溫。n 預(yù)計(jì)未來幾年房地產(chǎn)投資仍會(huì)保持比較快速的增長，投資比例應(yīng)該占到固定資產(chǎn)的1520%左右，迎來一個(gè)大開發(fā)時(shí)期。2) 土地供應(yīng)情況——供地情況顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變n 2010年存量地少、新增地多；2011年恰好相反，存量地多、新增地少，說明房地產(chǎn)政策對(duì)2010年已經(jīng)產(chǎn)生重大影響，許多新增地塊未能出讓，已變?yōu)榇媪康豱 2011年供地總量減少，而且?guī)缀醪恍枰略鲇玫?，說明2010年以來土地需求已經(jīng)大幅減少，而且2011年的預(yù)期也在降低n 土地市場(chǎng)的變化表明：房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，09年前“瘋狂地產(chǎn)”時(shí)代不復(fù)存在——?dú)J北區(qū)正在大力謀求發(fā)展（包括存量和增量用地），其中主城區(qū)和欽北區(qū)是主要供地區(qū)域。主城區(qū)是欽州核心，正在大力建設(shè)，供地多乃理所當(dāng)然；欽北區(qū)的大幅供地則表明，隨著欽州主城區(qū)的發(fā)展，欽北區(qū)也在跟隨發(fā)展?？h、市 供地總量 保障性安居工程用地 商品住房用地 保障性安居工程和中小套型商品房用地占比（%） 保障性住房用地 各類棚戶區(qū)改造用地 公共租賃房 限價(jià)商品房 　 中小套型商品住房 合計(jì) 存量 增量 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房 　 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房 劃撥 出讓 欽州市 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 主城區(qū) 港區(qū) 靈山縣 浦北縣 欽南區(qū) 欽北區(qū) 合計(jì) 2011年欽州市（主城區(qū)）普通住宅用地出讓一覽表 出讓時(shí)間 出讓方式 位置 畝 土地用途 容積率 萬元/畝 萬元 樓面地價(jià)元/㎡ 競(jìng)得人 掛牌 欽州市蓬萊大道東面、龍坪街北面 商服、城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 7250 廣西融強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 掛牌 欽州市欽北區(qū)青塘鎮(zhèn)決竹路口 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 406 利超明 掛牌 欽州市南珠東大街與興桂路交匯處東北面 商服20%、城鎮(zhèn)住宅用地80% ＞≤ 254 欽州市濱海新城置業(yè)集團(tuán)有限公司 掛牌 欽州市子材東大街與蓬萊大道交匯處東南面（河?xùn)|工業(yè)園B1地塊） 商服25%、城鎮(zhèn)住宅用地75% ＞≤ 8150 廣西欽州市河?xùn)|工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司 掛牌 欽州市欽北區(qū)小董鎮(zhèn)江濱小區(qū) 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 2180 欽州市欽北區(qū)小董森泰濱江廣場(chǎng)投資歷建設(shè)有限公司、廣西通桂建設(shè)工程有限公司、廣西若森投資有限責(zé)任公司 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C0102地塊 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 4736 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C0302地塊 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 6074 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C0303地塊 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 5354 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 2011年欽州市（主城區(qū)）普通住宅用地出讓一覽表 出讓時(shí)間 出讓方式 位置 畝 土地用途 容積率 萬元/畝 萬元 樓面地價(jià)元/㎡ 競(jìng)得人 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C0601地塊 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 1996 361 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、平山東大街南面 商服、城鎮(zhèn)住宅、教育設(shè)施用地 ＞≤ 80 12950 欽州金棕櫚商貿(mào)城投資開發(fā)有限責(zé)任公司 掛牌 欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)欽北區(qū)人民醫(yī)院新址西面 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 2670 欽州市欽北區(qū)人民醫(yī)院 掛牌 欽北區(qū)大寺鎮(zhèn)望俄小區(qū)北面 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 1221 273 黃乃勝、羅煥益、黃樂興 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、市二中北面 商服用地 ＞≤ 5783 欽州市開投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 掛牌 欽北區(qū)長灘鎮(zhèn)長興南路西面 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 610 黃仁信 掛牌 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)南北二級(jí)公路海港加油站北面 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 5230 246 廣西中聯(lián)嘉業(yè)房地產(chǎn)投資有限公司 掛牌 欽北區(qū)人民醫(yī)院新址西北面 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 1155 225 廣西咸亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3) 商品房開發(fā)情況欽北區(qū)正在大力謀求發(fā)展20062010年欽州市房屋施竣工情況 名稱 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 施工面積（萬㎡） 新開工面積（萬㎡） 約230 竣工面積（萬㎡） 新開工率 % % % 50% 58% 銷售面積（萬㎡） 銷售面積占新開工面積比例 157% 55% 47% 63% 53% n 20062010年，施工面積增長400%，市場(chǎng)體量發(fā)生質(zhì)的變化n 20082010年，累計(jì)銷售面積占累計(jì)新開工面積的54%，意味著新開工之后的陸續(xù)供貨將給后市帶來壓力 n 20072010年市場(chǎng)的供應(yīng)量大約每年100130萬㎡左右，若新開發(fā)量減少，已開工的放緩開發(fā)速度，供應(yīng)量可能不會(huì)發(fā)生大變化，否則市場(chǎng)供應(yīng)量可以放大到150200萬㎡。4) 商品房與商品住宅銷售情況　 2008年 2009年 2010年 2011年18月 商品房成交面積（萬㎡） 增長率（%） % % % 商品房成交均價(jià)（元/㎡） 2250 2863 3115 3465 商品住宅成交面積（萬㎡） 138 初步測(cè)算76 增長率（%） 12% % % 商品住宅成交均價(jià)（元/㎡） 2122 2684 2998 初步測(cè)算3360 n 政策效力是巨大的，2011年全國房地產(chǎn)都不景氣，欽州也不例外，銷量大跌已成定局n 欽州市2011年的房價(jià)沒有下跌，無論商品房還是商品住宅均有11%左右的漲幅n 量跌價(jià)升是有價(jià)無市的“惡局”，政策持續(xù)施壓，樓市必將走向拐點(diǎn)，后市無疑會(huì)困難重重結(jié)論：投資很給力欽州房地產(chǎn)發(fā)展歷史不長，但發(fā)展速度很快，6年時(shí)間投資額已經(jīng)翻了三番，目前投資已超過60億元，不過固定資產(chǎn)投資增速相比房地產(chǎn)投資更快,而房地產(chǎn)投資也僅占固定資產(chǎn)投資15%左右，房地產(chǎn)仍有很廣闊的發(fā)展空間 開發(fā)很迅猛近年來房屋的開竣工、新開工增量很大，年供應(yīng)貨量可以上升到150200萬/㎡，不過目前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻，未來幾年開發(fā)速度或?qū)⒎啪?，市?chǎng)將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整時(shí)期銷售不景氣與開發(fā)的迅猛相比，銷售就不是那么的強(qiáng)勢(shì)。2009和2010年展現(xiàn)的火熱勢(shì)頭在2011年又被壓了下來。成交增長不穩(wěn)定，說明市場(chǎng)還不成熟，存在很多不穩(wěn)定因素。價(jià)格漲速慢欽州住宅的成交價(jià)格一直比較低，多年來都是在2500元/㎡以下的低價(jià)運(yùn)行， 剛剛突破3000元/㎡ 大關(guān)又遇到銷量大跌，價(jià)格很可能跌落。欽州原來只是一個(gè)小縣城規(guī)模，人口有限、消費(fèi)實(shí)力有限，本身需求是不足以支撐這么大規(guī)模城市拓展的。但由于欽州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行好、發(fā)展前景好，投資者都對(duì)欽州充滿信心，原意為美好明天大開發(fā)，才出現(xiàn)了紅紅火火的開發(fā)局面。但這樣的開發(fā)實(shí)際超過了市場(chǎng)本來需求（經(jīng)濟(jì)增長帶來的人口增加、消費(fèi)實(shí)力增加等效果需要時(shí)間逐漸體現(xiàn)），就產(chǎn)生了目前供過于求的市場(chǎng)狀況。因此，在欽州開發(fā)房地產(chǎn)，必須看清欽州的前景和現(xiàn)在。目前政策放寬幾乎不可能，外來投資需求或本身自住需求都因政策受到抑制，供過于求的現(xiàn)狀短期難以改變，市場(chǎng)很嚴(yán)峻。必須開發(fā)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)品才能夠從容應(yīng)對(duì)。2. 城市規(guī)劃因素分析1) 城市定位和城市性質(zhì)城市定位和城市性質(zhì)——城市定位和城市性質(zhì)讓欽州市充滿了機(jī)遇 l 城市定位開放欽州：面向中國東盟的區(qū)域性國際航運(yùn)中心、物流中心，大西南開發(fā)開放前沿陣地。現(xiàn)代欽州：北部灣臨海核心工業(yè)區(qū)，現(xiàn)代化港口工業(yè)城市特色欽州：具有嶺南風(fēng)格、東盟風(fēng)情、濱海風(fēng)光的宜商宜居城市。l 城市性質(zhì)區(qū)域性國際航運(yùn)中心、物流中心，北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心、港口工業(yè)城市。2) 城市發(fā)展方向——城市發(fā)展方向是本項(xiàng)目的尷尬 。l 城市發(fā)展方向主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)、向海發(fā)展。確定其空間布局的基本取向?yàn)椋簴|進(jìn)、西抑、南拓、北優(yōu)港區(qū)發(fā)展方向?yàn)橄驏|。在主城區(qū)和港區(qū)之間茅尾海東北沿岸建設(shè)濱海新城。3) 本項(xiàng)目在城市發(fā)展中的機(jī)遇——本項(xiàng)目機(jī)遇來自于城市擴(kuò)張的“進(jìn)城運(yùn)動(dòng)” GDP第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 欽州市 欽南區(qū)欽北區(qū)人口構(gòu)成 城鎮(zhèn)人口 欽南區(qū)人口 欽北區(qū)人口 萬人 n 欽州大發(fā)展將給整個(gè)欽州市帶來發(fā)展機(jī)遇n 主城區(qū)大發(fā)展會(huì)吸引欽州其它地區(qū)的人口n 欽北區(qū)有人口無配套，第三產(chǎn)業(yè)尤其落后，欽北區(qū)建設(shè)向主城區(qū)靠攏，人口往主城區(qū)“前進(jìn)”是必然的趨勢(shì) ——本項(xiàng)目機(jī)遇來自于大垌鎮(zhèn)“造城運(yùn)動(dòng)” n 大垌鎮(zhèn)是欽州市中心城區(qū)的北部門戶，也是欽北區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)和交通樞紐。 根據(jù)《欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20092030）》，大垌鎮(zhèn)要大力發(fā)展化工機(jī)械、資源產(chǎn)品加工、冶金、物流、新型建材、農(nóng)副產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，努力建設(shè)成為工業(yè)交通型城鎮(zhèn)n 到2015年，大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口規(guī)模為8萬人。到2030年，城鎮(zhèn)人口規(guī)模為18萬人，n 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)“造城運(yùn)動(dòng)”給區(qū)域帶來了發(fā)展和人口，本項(xiàng)目乘勢(shì)開發(fā)，正是大好機(jī)遇——本項(xiàng)目對(duì)面是規(guī)劃中的新城居住區(qū) 結(jié)論：n 欽州正在壯大，城市正在匯聚更多人口，所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都有機(jī)遇。n 主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)，均是欽南區(qū)地盤，城北容易被忽略。欽北區(qū)要想與主城區(qū)對(duì)接，跟上城市發(fā)展大步伐，城北就是戰(zhàn)略要點(diǎn)，欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)運(yùn)而發(fā)。 通過《欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20092030）》可以看到，大垌鎮(zhèn)的發(fā)展無疑將在主城區(qū)北端打造新城，蓬勃發(fā)展的造成運(yùn)動(dòng)將