【正文】 4） 三期交房。（3） 夏季時(shí)可考慮提供綠豆水等消暑飲品。督促監(jiān)理、施工單位嚴(yán)格執(zhí)行《安全監(jiān)督檢查制度》、《安全生產(chǎn)責(zé)任制度》、《安全生產(chǎn)教育制度》，特種作業(yè)人員持證上崗制度，專項(xiàng)施工方案執(zhí)行專家論證審審制度，起重機(jī)械執(zhí)行安全監(jiān)督管理制度。（4） 采用加氣磚代替紅磚（粘土磚），也大大節(jié)省資源的利用。3) 在拆遷和開(kāi)挖干燥土面時(shí)，應(yīng)適當(dāng)噴水，使作業(yè)面保持合適的濕度。d) 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)廢氣排放對(duì)局部環(huán)境空氣質(zhì)量有一定影響。該類場(chǎng)地產(chǎn)生的噪聲在晝間對(duì)周邊住宅樓的影響水大，可低于2類區(qū)晝間標(biāo)準(zhǔn)限值。6. 其它項(xiàng)目在裝飾工程、防水工程、水暖工程等使用的油漆、稀釋劑廢氣和改性瀝青煙氣等均有較強(qiáng)的異味并有一定的危害性，對(duì)項(xiàng)目室內(nèi)近距離周?chē)拇髿猸h(huán)境產(chǎn)生一定的污染。經(jīng)計(jì)算，多數(shù)施工機(jī)械在100m范圍內(nèi)會(huì)導(dǎo)致噪聲環(huán)境超過(guò)2類標(biāo)準(zhǔn)。第七章 環(huán)境影響初步分析一、 施工期環(huán)境影響簡(jiǎn)要分析項(xiàng)目施工期所產(chǎn)生的環(huán)境影響主要有以下幾個(gè)方面：1. 污水施工期排放的廢水主要是生活污水和施工過(guò)程廢水，在市政排水管網(wǎng)未建成之前，擬進(jìn)行沉淀或化糞池處理后，進(jìn)行自然排放。 2010年4月 住建部要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 2010年5月 住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地區(qū)要通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源 2010年6月 7部門(mén)發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，旨在解決中國(guó)城市中等偏低收入家庭住房困難 2010年11月 住建部表示，2011年全國(guó)將安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套 ——首套房利率進(jìn)入上浮時(shí)代 ，作用強(qiáng)于加息2010年10月13日，若申請(qǐng)貸款人如果希望盡快放款。l 城市發(fā)展方向主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)、向海發(fā)展。主城區(qū)是欽州核心，正在大力建設(shè)，供地多乃理所當(dāng)然；欽北區(qū)的大幅供地則表明，隨著欽州主城區(qū)的發(fā)展，欽北區(qū)也在跟隨發(fā)展。地下室本期建設(shè)為一期工程14樓地下部分，約為23000平米，車(chē)位591個(gè)。綜合園林休閑、運(yùn)動(dòng)、觀賞等功能。 住宅 本項(xiàng)目擬建共14棟高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，以兩房和三房為主。5. 海倫堡花苑海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號(hào)，㎡，㎡，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。公司類型為有限責(zé)任公司（私營(yíng)法人獨(dú)資）。六、 開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)1. 翠竹苑翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬(wàn)平方米，是老城區(qū)的精致住宅。計(jì)劃2012年11月開(kāi)工，2017年全部交房。本工程地下室為連體地下室，計(jì)劃建設(shè)為大型車(chē)庫(kù)，地下室規(guī)劃建設(shè)面積約34603平米；車(chē)位約按1：，地上車(chē)位280個(gè)，地下車(chē)位910個(gè)。住宅二期計(jì)劃建設(shè)約64243平米。客戶服務(wù)中心計(jì)劃設(shè)于11樓底層。價(jià)格漲速慢欽州住宅的成交價(jià)格一直比較低，多年來(lái)都是在2500元/㎡以下的低價(jià)運(yùn)行， 剛剛突破3000元/㎡ 大關(guān)又遇到銷(xiāo)量大跌，價(jià)格很可能跌落。到2030年，城鎮(zhèn)人口規(guī)模為18萬(wàn)人，n 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)“造城運(yùn)動(dòng)”給區(qū)域帶來(lái)了發(fā)展和人口，本項(xiàng)目乘勢(shì)開(kāi)發(fā)，正是大好機(jī)遇——本項(xiàng)目對(duì)面是規(guī)劃中的新城居住區(qū) 結(jié)論：n 欽州正在壯大，城市正在匯聚更多人口，所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都有機(jī)遇。n 首套房貸款利率上浮至少相當(dāng)于2次加息，對(duì)剛需族傷害尤大，或?qū)⒁l(fā)全國(guó)性降價(jià)本輪調(diào)控政策周期性研判u 本輪調(diào)控我司認(rèn)為分二個(gè)階段：? 第一階段：，將會(huì)出現(xiàn)成交量逐步走低的趨勢(shì)；? 第二階段：，地產(chǎn)市場(chǎng)逐步調(diào)整到位，為維持通脹環(huán)境下的市場(chǎng)環(huán)境，政策不會(huì)立即放松，但是將維持市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。所排放廢氣將會(huì)對(duì)周?chē)用裆钤斐捎绊憽Ｕ駝?dòng)：由施工設(shè)備引起的地基振動(dòng)，振源有成樁機(jī)械、破碎機(jī)械、重型車(chē)輛碾壓等。2. 噪聲1) 社會(huì)噪聲影響分析項(xiàng)目投入使用后，內(nèi)部噪聲污染源主要來(lái)自使用的音響、電視及各種社會(huì)活動(dòng)。項(xiàng)目?jī)?nèi)將設(shè)置多個(gè)垃圾收集箱，三個(gè)垃圾收集池。2) 根據(jù)施工期噪聲影響分析，本工程施工噪聲影響主要集中在載重汽車(chē)的運(yùn)輸過(guò)程中。根據(jù)相似工程的類比調(diào)查，施工期各施工工工點(diǎn)廢水排放量很小，也無(wú)特殊有毒物質(zhì)，因此，只要從以下幾方面加強(qiáng)管理，其對(duì)環(huán)境的影響將是微小的。下設(shè)工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、行政財(cái)務(wù)部、物業(yè)部。1. 除塵本項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)部分地方可能產(chǎn)水泥粉塵及木屑粉塵。項(xiàng)目的建設(shè)施工將按照欽北區(qū)有關(guān)工程招標(biāo)的規(guī)定，以國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的方式，選擇國(guó)內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。三、財(cái)務(wù)分析經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。 2015年1） 二期施工。我們將采取以下措施進(jìn)行防護(hù)：（1） 操作前采取抽風(fēng)、通風(fēng)進(jìn)行排毒。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后居住人口為7000人，將給餐飲、零售等行業(yè)帶來(lái)較大的就業(yè)需求?，F(xiàn)在我國(guó)能源利用率很低，能源消耗指標(biāo)都很高，按產(chǎn)值計(jì)算，是發(fā)達(dá)國(guó)家的3～4倍，節(jié)約能源不僅極其必要，而且潛力很大。運(yùn)輸車(chē)輛引起的二次揚(yáng)塵影響時(shí)間最長(zhǎng)，其影響程度也因施工場(chǎng)地內(nèi)路面破壞、泥土裸露而明顯加重，影響范圍TSP濃度值在40M范圍內(nèi)號(hào)明顯下降趨勢(shì)，50M范圍之外，TSP濃度值變化基本穩(wěn)定。生活燃料以液化石油氣和天燃?xì)鉃橹?，外排廢氣主要為CO和CO2；烹調(diào)廢氣來(lái)源主要為飲食油煙。2) 商業(yè)服務(wù)設(shè)施噪聲影響分析 根據(jù)調(diào)查，在人員較集中的情況下，商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所的平均噪聲級(jí)可達(dá)到65~80dB((A)。在落實(shí)降噪隔噪措施的情況下，斜對(duì)面欽北區(qū)醫(yī)院及臨近單位聲環(huán)境質(zhì)量不會(huì)超過(guò)2類標(biāo)準(zhǔn)。揚(yáng)塵主要產(chǎn)生的裝卸車(chē)、拆袋裝料、攪拌、篩選、運(yùn)輸?shù)仁┕きh(huán)節(jié)。折現(xiàn)率的確定：一般以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定，現(xiàn)結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況，及開(kāi)發(fā)商的最低期望投資報(bào)酬率，確定本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)折現(xiàn)率10%。(三) 場(chǎng)地情況參照周邊地質(zhì)情況，表層地質(zhì)為粘土，下層為中砂或風(fēng)化巖，地質(zhì)條件完全符合建設(shè)需要，地基承載力是沒(méi)有問(wèn)題的。必須開(kāi)發(fā)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)品才能夠從容應(yīng)對(duì)。所以市場(chǎng)表現(xiàn)仍不錯(cuò)。為1113樓裙樓部分，均位于底層，獨(dú)棟商業(yè)一棟。 附屬基礎(chǔ)設(shè)施小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)于地下一層，面積約600平米，主要為配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、消防水池等。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)欽州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 3. 嘉華綠洲嘉華綠洲位于南寧市科園大道521號(hào)，用地面積約一萬(wàn)平方米，總建筑面積為8萬(wàn)平方米。公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范圍以南寧為中心，輻射至欽州、北海、柳州等城市。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級(jí)職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級(jí)建筑師、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、土地估價(jià)師、土地登記代理人等資格證書(shū)人員達(dá)10余人。項(xiàng)目始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。三、項(xiàng)目的建設(shè)，將促進(jìn)欽北區(qū)城市化的進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。小區(qū)物業(yè)管理用房統(tǒng)一設(shè)于8樓一層，建筑面積425平方米。商業(yè)二期規(guī)劃建設(shè)面積約1000平米，共14間。且欽州未有限購(gòu)要求，吸引了部分投資需求，總體來(lái)說(shuō)，價(jià)格不高，市場(chǎng)接受度較高。目前政策放寬幾乎不可能，外來(lái)投資需求或本身自住需求都因政策受到抑制，供過(guò)于求的現(xiàn)狀短期難以改變，市場(chǎng)很?chē)?yán)峻。n 從當(dāng)前以及未來(lái)一段時(shí)間來(lái)看，欽北區(qū)不是城市發(fā)展主方向，配套建設(shè)滯后，這就要求樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)提升品質(zhì)，突出個(gè)性。第六章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益估計(jì)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于項(xiàng)目實(shí)施周期為4年，其中建設(shè)期三年，宜采用考慮時(shí)間價(jià)值的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目分析。3. 揚(yáng)塵、施工期建材運(yùn)輸及土方開(kāi)挖、棄土、回填土過(guò)程將產(chǎn)生大量揚(yáng)塵。對(duì)一些固定的、噪聲強(qiáng)度較大的施工設(shè)備，如卷?yè)P(yáng)機(jī)、電鋸、切割機(jī)等可用超細(xì)玻璃纖維孔板作為隔、吸聲材料搭建隔音棚，或建定一定高度的空心墻來(lái)隔聲降噪；對(duì)移動(dòng)噪聲源，如推土機(jī)、挖掘機(jī)等應(yīng)采取安裝高效消聲器的措施，以確保施工場(chǎng)界噪聲達(dá)到GB1252390《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》的要求。因此，必須對(duì)車(chē)輛在項(xiàng)目范圍內(nèi)的行駛速度進(jìn)行限值，保證項(xiàng)目?jī)?nèi)部聲環(huán)境達(dá)到GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》2類標(biāo)準(zhǔn)的要求。b) 燃料及烹調(diào)廢氣排放量增加。施工過(guò)程中粉塵污染的危害性較大，浮于空氣中的粉塵被施工人員和周?chē)用裎?，不但?huì)引起各種呼吸道疾病，而且粉塵夾帶大量的病原菌還會(huì)傳染各種疾病，嚴(yán)重影響施工人員及周?chē)用竦纳眢w健康；并且粉塵飄揚(yáng)，降低能見(jiàn)度，易引發(fā)交通事故；粉塵飄落在各種建筑和樹(shù)木枝葉上也影響景觀。第八章 能源和水資源消耗等初步分析1. 節(jié)能的必要性能源是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，節(jié)約能源是我國(guó)一項(xiàng)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目建設(shè)期在4年以上，工地長(zhǎng)年使用勞工均有數(shù)百名以上。2. 防毒建筑行業(yè)油漆作業(yè)必不可少。5） 二期開(kāi)工。相信隨著欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟與發(fā)展，項(xiàng)目所在地點(diǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加明顯，項(xiàng)目前景將更加深遠(yuǎn)。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。將采取以下措施進(jìn)行防護(hù)。人員配置見(jiàn)下表序號(hào)部門(mén)管理人員技術(shù)人員其它小計(jì)1工程部1342營(yíng)銷(xiāo)部1233行政財(cái)務(wù)部1234物業(yè)部230325合計(jì)5730422. 職工來(lái)源與培訓(xùn)本公司前期項(xiàng)目人員主要從原集團(tuán)公司由南寧派駐。1) 施工單位應(yīng)對(duì)地表水的排放進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，嚴(yán)禁施工污水亂排、亂流污染道路及周?chē)h(huán)境或淹沒(méi)市政設(shè)施。因此為減少對(duì)環(huán)境的影響，應(yīng)合理安排運(yùn)輸車(chē)輛路徑，進(jìn)出施工場(chǎng)地應(yīng)安排在遠(yuǎn)離居民點(diǎn)的一側(cè)。由環(huán)衛(wèi)工人每天上門(mén)收集，由環(huán)衛(wèi)車(chē)?yán)撸粫?huì)對(duì)環(huán)境造成污染。正常情況下，電視及音響所產(chǎn)生的噪聲值為50~65 dB((A)左右。其振級(jí)在10m處為69~77 dB((A)，其強(qiáng)度與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)距離、車(chē)輛行駛速度等因素有關(guān)。因此，施工單位必須使用污染物排放符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)輸車(chē)輛和施工設(shè)備，嚴(yán)禁使用報(bào)廢車(chē)輛和淘汰設(shè)備，以確保施工場(chǎng)地周?chē)鷧^(qū)域環(huán)境空氣達(dá)到GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求。調(diào)控模型模擬 綜上所述，項(xiàng)目選址是經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研之后得出的結(jié)論，項(xiàng)目的發(fā)展是可行的。n 主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)，均是欽南區(qū)地盤(pán)，城北容易被忽略。欽州原來(lái)只是一個(gè)小縣城規(guī)模，人口有限、消費(fèi)實(shí)力有限，本身需求是不足以支撐這么大規(guī)模城市拓展的。第四章 項(xiàng)目選址分析一、項(xiàng)目選址的影響因素（一）市場(chǎng)因素1. 市場(chǎng)供求分析隨著北部灣經(jīng)濟(jì)圈的進(jìn)一步開(kāi)放開(kāi)發(fā)和臨海工業(yè)建設(shè)的不斷深入，近來(lái)欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極為迅猛，欽州突出的區(qū)位、港口等優(yōu)勢(shì)，使欽州具備了良好的發(fā)展環(huán)境。規(guī)劃設(shè)計(jì)為每棟均含兩個(gè)單元，按兩梯四戶進(jìn)行設(shè)計(jì)，戶型為兩房和三房，兩房面積為7080平米，三房面積為100140平米不等。地下車(chē)庫(kù)為一層，共三個(gè)出入口，位于南面主出入口及東面兩個(gè)出入口。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合欽州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，特別是欽北區(qū)發(fā)展整體規(guī)劃，是欽北區(qū)發(fā)展和擴(kuò)大的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。項(xiàng)目實(shí)踐于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。欽州市宏胤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團(tuán)）的全資子公司。該項(xiàng)目是公司與廣西人和投資有限公司合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。三、建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方委托深圳都市設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）住宅 81商鋪