【正文】 4） 三期交房。（3） 夏季時可考慮提供綠豆水等消暑飲品。督促監(jiān)理、施工單位嚴格執(zhí)行《安全監(jiān)督檢查制度》、《安全生產(chǎn)責任制度》、《安全生產(chǎn)教育制度》，特種作業(yè)人員持證上崗制度，專項施工方案執(zhí)行專家論證審審制度，起重機械執(zhí)行安全監(jiān)督管理制度。（4） 采用加氣磚代替紅磚（粘土磚），也大大節(jié)省資源的利用。3) 在拆遷和開挖干燥土面時，應適當噴水，使作業(yè)面保持合適的濕度。d) 機動車停車場廢氣排放對局部環(huán)境空氣質(zhì)量有一定影響。該類場地產(chǎn)生的噪聲在晝間對周邊住宅樓的影響水大，可低于2類區(qū)晝間標準限值。6. 其它項目在裝飾工程、防水工程、水暖工程等使用的油漆、稀釋劑廢氣和改性瀝青煙氣等均有較強的異味并有一定的危害性，對項目室內(nèi)近距離周圍的大氣環(huán)境產(chǎn)生一定的污染。經(jīng)計算，多數(shù)施工機械在100m范圍內(nèi)會導致噪聲環(huán)境超過2類標準。第七章 環(huán)境影響初步分析一、 施工期環(huán)境影響簡要分析項目施工期所產(chǎn)生的環(huán)境影響主要有以下幾個方面：1. 污水施工期排放的廢水主要是生活污水和施工過程廢水，在市政排水管網(wǎng)未建成之前，擬進行沉淀或化糞池處理后，進行自然排放。 2010年4月 住建部要求加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲 2010年5月 住建部、民政部、財政部聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源 2010年6月 7部門發(fā)布《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難 2010年11月 住建部表示，2011年全國將安排建設保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套 ——首套房利率進入上浮時代 ，作用強于加息2010年10月13日，若申請貸款人如果希望盡快放款。l 城市發(fā)展方向主城區(qū)發(fā)展方向為東拓、南進、向海發(fā)展。主城區(qū)是欽州核心，正在大力建設，供地多乃理所當然；欽北區(qū)的大幅供地則表明，隨著欽州主城區(qū)的發(fā)展，欽北區(qū)也在跟隨發(fā)展。地下室本期建設為一期工程14樓地下部分，約為23000平米，車位591個。綜合園林休閑、運動、觀賞等功能。 住宅 本項目擬建共14棟高層塔式結構住宅，以兩房和三房為主。5. 海倫堡花苑海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號，㎡，㎡，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。公司類型為有限責任公司（私營法人獨資）。六、 開發(fā)業(yè)績1. 翠竹苑翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬平方米，是老城區(qū)的精致住宅。計劃2012年11月開工，2017年全部交房。本工程地下室為連體地下室，計劃建設為大型車庫，地下室規(guī)劃建設面積約34603平米；車位約按1：，地上車位280個，地下車位910個。住宅二期計劃建設約64243平米?？蛻舴罩行挠媱澰O于11樓底層。價格漲速慢欽州住宅的成交價格一直比較低，多年來都是在2500元/㎡以下的低價運行， 剛剛突破3000元/㎡ 大關又遇到銷量大跌，價格很可能跌落。到2030年，城鎮(zhèn)人口規(guī)模為18萬人，n 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)“造城運動”給區(qū)域帶來了發(fā)展和人口，本項目乘勢開發(fā)，正是大好機遇——本項目對面是規(guī)劃中的新城居住區(qū) 結論：n 欽州正在壯大，城市正在匯聚更多人口，所有房地產(chǎn)項目都有機遇。n 首套房貸款利率上浮至少相當于2次加息，對剛需族傷害尤大，或?qū)⒁l(fā)全國性降價本輪調(diào)控政策周期性研判u 本輪調(diào)控我司認為分二個階段：? 第一階段：，將會出現(xiàn)成交量逐步走低的趨勢；? 第二階段：，地產(chǎn)市場逐步調(diào)整到位，為維持通脹環(huán)境下的市場環(huán)境，政策不會立即放松，但是將維持市場的穩(wěn)定發(fā)展。所排放廢氣將會對周圍居民生活造成影響。振動：由施工設備引起的地基振動，振源有成樁機械、破碎機械、重型車輛碾壓等。2. 噪聲1) 社會噪聲影響分析項目投入使用后，內(nèi)部噪聲污染源主要來自使用的音響、電視及各種社會活動。項目內(nèi)將設置多個垃圾收集箱，三個垃圾收集池。2) 根據(jù)施工期噪聲影響分析，本工程施工噪聲影響主要集中在載重汽車的運輸過程中。根據(jù)相似工程的類比調(diào)查，施工期各施工工工點廢水排放量很小，也無特殊有毒物質(zhì)，因此，只要從以下幾方面加強管理，其對環(huán)境的影響將是微小的。下設工程部、營銷部、行政財務部、物業(yè)部。1. 除塵本項目施工現(xiàn)場部分地方可能產(chǎn)水泥粉塵及木屑粉塵。項目的建設施工將按照欽北區(qū)有關工程招標的規(guī)定，以國內(nèi)競爭招標的方式，選擇國內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。三、財務分析經(jīng)過分析測算，我們認為該項目在財務上是可行的，項目建設方可獲得滿意的經(jīng)濟效益。 2015年1） 二期施工。我們將采取以下措施進行防護：（1） 操作前采取抽風、通風進行排毒。預計項目建成后居住人口為7000人，將給餐飲、零售等行業(yè)帶來較大的就業(yè)需求?，F(xiàn)在我國能源利用率很低，能源消耗指標都很高，按產(chǎn)值計算，是發(fā)達國家的3～4倍，節(jié)約能源不僅極其必要，而且潛力很大。運輸車輛引起的二次揚塵影響時間最長，其影響程度也因施工場地內(nèi)路面破壞、泥土裸露而明顯加重，影響范圍TSP濃度值在40M范圍內(nèi)號明顯下降趨勢，50M范圍之外，TSP濃度值變化基本穩(wěn)定。生活燃料以液化石油氣和天燃氣為主，外排廢氣主要為CO和CO2；烹調(diào)廢氣來源主要為飲食油煙。2) 商業(yè)服務設施噪聲影響分析 根據(jù)調(diào)查，在人員較集中的情況下，商業(yè)服務場所的平均噪聲級可達到65~80dB((A)。在落實降噪隔噪措施的情況下，斜對面欽北區(qū)醫(yī)院及臨近單位聲環(huán)境質(zhì)量不會超過2類標準。揚塵主要產(chǎn)生的裝卸車、拆袋裝料、攪拌、篩選、運輸?shù)仁┕きh(huán)節(jié)。折現(xiàn)率的確定：一般以無風險報酬率加上該項目的風險報酬率確定，現(xiàn)結合該項目的實際風險狀況，及開發(fā)商的最低期望投資報酬率，確定本項目的財務折現(xiàn)率10%。(三) 場地情況參照周邊地質(zhì)情況，表層地質(zhì)為粘土，下層為中砂或風化巖，地質(zhì)條件完全符合建設需要，地基承載力是沒有問題的。必須開發(fā)具有較強競爭力和抗風險性產(chǎn)品才能夠從容應對。所以市場表現(xiàn)仍不錯。為1113樓裙樓部分，均位于底層，獨棟商業(yè)一棟。 附屬基礎設施小區(qū)基礎設于地下一層，面積約600平米，主要為配電房、水泵房、風機房、消防水池等。同時，該項目的建設，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進欽州市經(jīng)濟的發(fā)展。 3. 嘉華綠洲嘉華綠洲位于南寧市科園大道521號，用地面積約一萬平方米，總建筑面積為8萬平方米。公司開發(fā)項目范圍以南寧為中心，輻射至欽州、北海、柳州等城市。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級建筑師、項目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價師、房產(chǎn)經(jīng)紀人、土地估價師、土地登記代理人等資格證書人員達10余人。項目始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。三、項目的建設，將促進欽北區(qū)城市化的進程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。小區(qū)物業(yè)管理用房統(tǒng)一設于8樓一層，建筑面積425平方米。商業(yè)二期規(guī)劃建設面積約1000平米，共14間。且欽州未有限購要求，吸引了部分投資需求，總體來說，價格不高，市場接受度較高。目前政策放寬幾乎不可能，外來投資需求或本身自住需求都因政策受到抑制，供過于求的現(xiàn)狀短期難以改變，市場很嚴峻。n 從當前以及未來一段時間來看，欽北區(qū)不是城市發(fā)展主方向，配套建設滯后，這就要求樓盤的開發(fā)提升品質(zhì)，突出個性。第六章 經(jīng)濟效益和社會效益估計一、財務評價由于項目實施周期為4年，其中建設期三年，宜采用考慮時間價值的動態(tài)評價指標進行項目分析。3. 揚塵、施工期建材運輸及土方開挖、棄土、回填土過程將產(chǎn)生大量揚塵。對一些固定的、噪聲強度較大的施工設備，如卷揚機、電鋸、切割機等可用超細玻璃纖維孔板作為隔、吸聲材料搭建隔音棚，或建定一定高度的空心墻來隔聲降噪；對移動噪聲源，如推土機、挖掘機等應采取安裝高效消聲器的措施，以確保施工場界噪聲達到GB1252390《建筑施工場界噪聲限值》的要求。因此，必須對車輛在項目范圍內(nèi)的行駛速度進行限值，保證項目內(nèi)部聲環(huán)境達到GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》2類標準的要求。b) 燃料及烹調(diào)廢氣排放量增加。施工過程中粉塵污染的危害性較大，浮于空氣中的粉塵被施工人員和周圍居民吸入，不但會引起各種呼吸道疾病，而且粉塵夾帶大量的病原菌還會傳染各種疾病，嚴重影響施工人員及周圍居民的身體健康；并且粉塵飄揚，降低能見度，易引發(fā)交通事故；粉塵飄落在各種建筑和樹木枝葉上也影響景觀。第八章 能源和水資源消耗等初步分析1. 節(jié)能的必要性能源是經(jīng)濟發(fā)展的基礎，節(jié)約能源是我國一項長期發(fā)展戰(zhàn)略。項目建設期在4年以上，工地長年使用勞工均有數(shù)百名以上。2. 防毒建筑行業(yè)油漆作業(yè)必不可少。5） 二期開工。相信隨著欽州房地產(chǎn)市場的不斷成熟與發(fā)展，項目所在地點的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯，項目前景將更加深遠。 為保證工程質(zhì)量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站進行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。將采取以下措施進行防護。人員配置見下表序號部門管理人員技術人員其它小計1工程部1342營銷部1233行政財務部1234物業(yè)部230325合計5730422. 職工來源與培訓本公司前期項目人員主要從原集團公司由南寧派駐。1) 施工單位應對地表水的排放進行組織設計，嚴禁施工污水亂排、亂流污染道路及周圍環(huán)境或淹沒市政設施。因此為減少對環(huán)境的影響，應合理安排運輸車輛路徑，進出施工場地應安排在遠離居民點的一側。由環(huán)衛(wèi)工人每天上門收集，由環(huán)衛(wèi)車拉走，不會對環(huán)境造成污染。正常情況下，電視及音響所產(chǎn)生的噪聲值為50~65 dB((A)左右。其振級在10m處為69~77 dB((A)，其強度與基礎結構距離、車輛行駛速度等因素有關。因此，施工單位必須使用污染物排放符合國家標準的運輸車輛和施工設備，嚴禁使用報廢車輛和淘汰設備，以確保施工場地周圍區(qū)域環(huán)境空氣達到GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級標準的要求。調(diào)控模型模擬 綜上所述，項目選址是經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研之后得出的結論，項目的發(fā)展是可行的。n 主城區(qū)發(fā)展方向為東拓、南進，均是欽南區(qū)地盤，城北容易被忽略。欽州原來只是一個小縣城規(guī)模，人口有限、消費實力有限，本身需求是不足以支撐這么大規(guī)模城市拓展的。第四章 項目選址分析一、項目選址的影響因素（一）市場因素1. 市場供求分析隨著北部灣經(jīng)濟圈的進一步開放開發(fā)和臨海工業(yè)建設的不斷深入，近來欽州房地產(chǎn)市場發(fā)展極為迅猛，欽州突出的區(qū)位、港口等優(yōu)勢，使欽州具備了良好的發(fā)展環(huán)境。規(guī)劃設計為每棟均含兩個單元，按兩梯四戶進行設計，戶型為兩房和三房，兩房面積為7080平米，三房面積為100140平米不等。地下車庫為一層，共三個出入口，位于南面主出入口及東面兩個出入口。第二章 項目建設的必要性一、項目的建設，符合欽州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，特別是欽北區(qū)發(fā)展整體規(guī)劃，是欽北區(qū)發(fā)展和擴大的需要，是不斷完善城市基礎設施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。項目實踐于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團）的全資子公司。該項目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發(fā)的項目。三、建筑面積和設施項目開發(fā)建設方委托深圳都市設計院對項目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）住宅 81商鋪