【正文】 更是項(xiàng)目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能?？傮w實(shí)現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略。以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌建設(shè)。但同時(shí)，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對(duì)本項(xiàng)目推廣造成不利影響。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項(xiàng)目必須把握的競(jìng)爭(zhēng)手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)和項(xiàng)目的全面失敗。 無重工業(yè)，空氣質(zhì)量及居住環(huán)境好；地塊周邊配套161。城東樓盤開發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大——從2001秋交會(huì)樓盤速查手冊(cè)統(tǒng)計(jì)可以得出成都市樓盤供應(yīng)區(qū)域分布如下：(城南：武侯區(qū) 華陽 城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛 城西：青羊區(qū) 城北：金牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密度最低：地區(qū)人口（萬人）土地面積（平方公里）人口密度（人/平方公里）高新區(qū)————錦江區(qū)606351青羊區(qū)666921金牛區(qū)1075280武侯區(qū)1244331成華區(qū)1094897龍泉驛區(qū)559867青白江區(qū)3931018地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與成都市僅20分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅20分鐘的車程；宏觀區(qū)位特征：252。 成都市的外來發(fā)展商目前開發(fā)項(xiàng)目（代表：成都花園、萬科城市花園、中海名城），比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開發(fā)手法，開發(fā)主題也基本流于兩類——以舶來品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個(gè)性宣傳為主題（如萬科城市花園的城市花園系列）；216。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂休憩的園林，更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地；u 成都人喜歡的就是大眾文化，熱鬧場(chǎng)景，才不稀罕什么高雅清靜；u 成都人喝酒，要的就是這二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界；u “人活臉，樹活皮”，這就是成都人心目中做人的一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)；成都人是把面子看得很重，愛繃，但一般來講并無害人之心；u 出城去，便成了當(dāng)今成都人的新的追求，時(shí)尚潮流，人山人海里伸長(zhǎng)了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣；u 成都本來就是一個(gè)農(nóng)耕文化積淀深厚的城市，甚至很多當(dāng)代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉(xiāng)村漸次遷徙進(jìn)城的，他們的血脈里保留著農(nóng)人的因子，對(duì)鄉(xiāng)村田園有一種天生的親近感，親和力；——摘自《成都人》本節(jié)分析小結(jié)——成都人在近年來收入有較快的提高，消費(fèi)支付能力增強(qiáng)；項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)及個(gè)性特征，提高市場(chǎng)的認(rèn)知度；以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)！區(qū)域定位特征明顯——城西——貴人區(qū)，保護(hù)良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對(duì)較小城南——富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟪菛|——窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟(jì)開發(fā)及旅游度假區(qū)城北——兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大成都市城西為城市的上風(fēng)上水區(qū)域，作為區(qū)域性的中心城市，解放后成都工業(yè)得到大力發(fā)展，重工業(yè)污染性企業(yè)主要分布于城市的下風(fēng)下水位置即城東；改革開發(fā)以后，國(guó)有工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況普遍不好，導(dǎo)致成都東部成為下崗工人的聚居區(qū)即窮人區(qū)；城西則成為貴人區(qū)，成都人認(rèn)為城西處在上風(fēng)上水位置使出貴人的地方。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃?xì)夤こ潭?向南發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略概要——向南發(fā)展總體格局采用組團(tuán)形式，盡量少占耕地并禁止連片發(fā)展。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值為7：45．5：47．5,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到15%以上?，F(xiàn)在龍泉桃花的規(guī)模、數(shù)量和游客量均居全國(guó)各大桃花觀賞基地之首。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值——178。,。該開發(fā)區(qū)位于成都外南機(jī)場(chǎng)路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東與成都市區(qū)接壤，東西長(zhǎng)45千米,南北寬4千米，規(guī)劃面積13平方千米，起步區(qū)4平方千米。日輸天然氣30萬立方米。社會(huì)保障體系健全，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。2001年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1419億元，%，提前實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值較1980年翻三番和人民生活達(dá)小康 的目標(biāo)。比上年增加1%左右，市區(qū)人口為330萬人，人口平均密度為每平方公里765人，平原地區(qū)為1000人/平方公里以上。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到2005年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7::， 城市化水平達(dá)到38%以上?！? 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已投入近12億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。已逐步形成以食品加工為特色,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。開發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在成都市各郊區(qū)(市)縣中開通了程控電話,市話交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá)38000線,可與180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)以及國(guó)內(nèi)400多個(gè)城市直撥電話,并已建成移動(dòng)電話基站3座。注：根據(jù)項(xiàng)目最終定位情況，本公司還將對(duì)各開發(fā)區(qū)作進(jìn)一步的調(diào)研分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析——178。成都市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額——本節(jié)分析小結(jié)——成都近年來社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)形成；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營(yíng)、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級(jí)”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對(duì)住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動(dòng)具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；另外，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际杏忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏！成都市十五目標(biāo)——經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)： 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%以上，2005年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元。四條放射線分別成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬方大道（成都——洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都——龍泉驛交通性主干道）。一般嗜茶成癮的成都人，早上起來頭件事，不是吃飯，而是喝茶；u 尋常人家，總愛把飯桌擺到那街沿上，細(xì)斟慢飲幾杯薄酒，談天說地邊吃邊擺龍門陣，一副旁若無人自得其樂津津有味的閑適氣派。分類表現(xiàn)案例訴求傳統(tǒng)型由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強(qiáng)調(diào)蜀式風(fēng)格芙蓉古城等傳統(tǒng)精神的歸屬非傳統(tǒng)型由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風(fēng)格為主凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等物質(zhì)表現(xiàn)、實(shí)用、現(xiàn)代精神的歸屬混合型非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱或宣傳手法西蜀皓月、鳳凰棲等傳統(tǒng)精神的歸屬、實(shí)用個(gè)性型不刻意強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的歸屬，以獨(dú)特優(yōu)勢(shì)或賣點(diǎn)為開發(fā)主題府河音樂花園、愛舍爾花園實(shí)用、個(gè)性精神的歸屬目前市場(chǎng)上存在最多的應(yīng)該說是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開發(fā)的階段及面對(duì)的主力消費(fèi)群特征有關(guān)（參照深圳的住宅開發(fā)），隨著商品住宅主力消費(fèi)群體的向中階層轉(zhuǎn)化，講究實(shí)用及在文化基礎(chǔ)上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。 高速公路收費(fèi)給人們帶來置業(yè)的心理障礙；216。 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引全市范圍內(nèi)客戶。投資回報(bào)：各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動(dòng)二期物業(yè)。為項(xiàng)目帶來更多人流，促進(jìn)銷售。居住物業(yè)客戶圈層圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)客戶成都市及周邊縣市富有階層國(guó)內(nèi)其他客戶三個(gè)階段、三個(gè)圈層客戶的宣傳流程圖地緣優(yōu)勢(shì)+價(jià)格優(yōu)勢(shì)+綜合品質(zhì)價(jià)格+綜合品質(zhì)+一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢(shì)吸引客戶高品質(zhì)社區(qū)+強(qiáng)大的品牌號(hào)召力第一圈層客戶第二圈層客戶第三圈層客戶客戶消費(fèi)特征：客戶消費(fèi)特征第一圈層求方便——與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位——項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價(jià)比——項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營(yíng)造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營(yíng)造第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn)價(jià)格定位：總體上低開高走，初期保持項(xiàng)目同城區(qū)普通住宅的競(jìng)爭(zhēng)力；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“金子的品質(zhì)、銀子的價(jià)格”，后期通過項(xiàng)目品牌價(jià)值逐步抬升售價(jià)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢(shì)外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動(dòng)客戶。5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇6. 別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售和品牌建設(shè)項(xiàng)目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很難