【正文】 一片。東西狹長，呈楔形放射狀。這里地處京城北部上風(fēng)口，地形平坦低緩、生態(tài)植被良好、無污染源、規(guī)劃完整，是現(xiàn)代化大都市城鄉(xiāng)過度帶上較理想的居住區(qū)（詳見下頁附圖）。 道路交通 由于本案所屬地塊現(xiàn)狀多為農(nóng)田耕地和倉儲、工廠用地，故交通狀況較差，表現(xiàn)為： 1）東部與京昌高速公路未接通，無直接進出口，需要首先開通。 2）西部為現(xiàn)狀京包鐵路，貨運、客運列車每天達50多趟，噪聲污染嚴重，規(guī)劃快速路及輕軌鐵路尚未動工。 3）南部與安寧莊北路（西三旗環(huán)島往西）雖有通道連接，但道路兩側(cè)現(xiàn)狀較亂，路面狹窄，路基破損嚴重，僅有365支、392兩路公交車，其中392路還是早晚班車。 4）北部邊界現(xiàn)狀為西北—東南向高壓走廊，規(guī)劃的東北旺北路未動工。5）京包鐵路西側(cè)的上地東路雖然通暢，但路況極其不好。 總之，交通現(xiàn)狀極為不利，是項目開盤的首要障礙，建議先修東部的西二旗東路、東北旺北路東段（至高速路）及西二旗南路（至少修完東段），西二旗南路以南至安寧路路況形象太差，需修整，以便引導(dǎo)客戶進入現(xiàn)場。這是實現(xiàn)項目順利開盤并在年內(nèi)完成理想銷售目標的重要條件之一。 周圍現(xiàn)有公交車線路分布狀況詳見下頁附圖。 生活配套設(shè)施1） 教育環(huán)境 本案所在地區(qū)隸屬于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)，其土地利用現(xiàn)狀，決定了它的生活配套設(shè)施的明顯缺陷。海淀區(qū)是北京乃至全國的知名文化教育集聚區(qū)。許多人在海淀置業(yè)的首要因素就是為了能讓子女接受良好教育。本案所在地區(qū)現(xiàn)狀為大量農(nóng)田、荒地、村舍以及廉價普通住宅，教育環(huán)境較差。幼兒及中小學(xué)教育配套不足，建議本案開發(fā)東區(qū)的同時，引中關(guān)村名校進入社區(qū)，創(chuàng)造品牌，“引鳳入巢”，解除入住本區(qū)高級知識分子心頭之慮。2） 購物環(huán)境 購物環(huán)境對于一個70萬平方米的社區(qū)來講，是非常重要的，目前周圍地區(qū)沒有一個綜合商場。，設(shè)在西南輕軌站與公交站結(jié)合處，無疑是最佳選擇，但從施工組織安排來看，先期開工不太現(xiàn)實，可以考慮東區(qū)各組團主要路口規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點，隨著一期商品房的交付而投入使用。另外，如有可能把商業(yè)中心面積擴大一倍以上，以增加服務(wù)功能。3） 醫(yī)療環(huán)境 醫(yī)療配套也不容忽視。本案的目標客戶群雖然以年輕者居多，但對高素質(zhì)生活的追求，離不開對醫(yī)療環(huán)境的關(guān)注。小區(qū)規(guī)劃醫(yī)院位于項目東北角，規(guī)劃地鐵以北，同時又與小區(qū)相對隔離，，建議在一期同步開發(fā)，會對小區(qū)的銷售形成強勁的動力。4） 綜合會所（社交活動中心） 本小區(qū)中部規(guī)劃有一個中心廣場，內(nèi)設(shè)水面、雕塑，與綜合會所，集文化、休閑、物業(yè)、電訊服務(wù)、餐飲、娛樂、社會交往于一體，，與一期開工范圍連在一起，最好也能先行啟動，這樣容易形成良好的宣傳效應(yīng)，令目標客戶放心、開心。另外，規(guī)劃中位于東部學(xué)校西南側(cè)的健身中心，建議合并到中心會所，這樣更有利于兩側(cè)居民方便享用。 總之，一個大型高尚社區(qū)，居者對生活配套設(shè)施的要求是較高的。本案所在區(qū)域現(xiàn)狀環(huán)境差、配套空缺嚴重，無勢可借，要憑開發(fā)商去悉心營造，加大成本支出在所難免，但配套設(shè)施是產(chǎn)品綜合質(zhì)量的重要組成部分，切不可疏忽。二、總體規(guī)劃分析 規(guī)劃方案力求體現(xiàn)“地域精神”，營造一個環(huán)境寧靜、交通便捷、生活娛樂設(shè)施齊全、社區(qū)服務(wù)周到的現(xiàn)代“創(chuàng)業(yè)者家園”。設(shè)計依據(jù)地塊的環(huán)境形狀，強調(diào)小區(qū)總體規(guī)劃的完整性、均好性，通過規(guī)劃結(jié)構(gòu)、建筑造型以及各建筑單體的排列，形成具有各自特點的組團，各組團有機結(jié)合，形成一個特點鮮明的完整的社區(qū)。既統(tǒng)一、又富于變化，從而增強業(yè)主對自己居住環(huán)境的“認同感”，為居者創(chuàng)造一個宜人的、能夠充分體現(xiàn)個人奮斗成就感和榮譽感的生活環(huán)境和優(yōu)美的、變化豐富的綠化空間景觀。打破了多年來小區(qū)規(guī)劃中單調(diào)的形式，創(chuàng)造了一種全新的風(fēng)格。同時在總體布局上充分考慮了地勢走向及周邊自然環(huán)境狀況的優(yōu)劣勢，從西北至東南，建筑高度依次降低，從16層、14層、12層、10層、8層、7層、6層，到5層、4層、3層；建筑形式從板式高層及中高層階梯式住宅，到6層多層帶電梯優(yōu)雅、寧靜住宅，到4層全躍層，到3層聯(lián)排式花園別墅，產(chǎn)品檔次依次提高，形成了西北高、東南低的流暢的、富有韻味的自然走勢。而完成這種自然劃分的是“兩橫三縱”的城市及區(qū)間道路。這種規(guī)劃方式的優(yōu)點自不必說，這里提出以下觀點供商榷： 從交通布局、客戶組團的檔次分類來說，北側(cè)的高層及中高層部分，容積率最高、價格最低，客戶多采用公交（含輕軌）形式，不宜東西距離過長，建議集中放在西部臨近輕軌沿線，另外，火車噪聲影響比公路噪聲影響要大。 南側(cè)的聯(lián)排別墅容積率最低，售價最高，客戶幾乎全部擁有私家轎車，許多以京昌高速公路為主要進出途徑，建議集中設(shè)在東區(qū)，北部的公路與南部一樣，不會形成太大的障礙。 45層多層帶電梯和部分全躍層（2層躍，4層躍）的住宅，屬于小區(qū)內(nèi)的中檔消費群，建議放在中部，這樣三種檔次不同的產(chǎn)品由原來的南北布局改為東西布局，更符合目標客戶的生活習(xí)慣。 小區(qū)的環(huán)境綠化設(shè)計方案分為“借景”和“造景”兩部分，風(fēng)格不夠鮮明，綠化率約為37%，在這樣的位置，作為高尚住宅區(qū)，不能算高，如果園林設(shè)計不能跳出傳統(tǒng)手法的樊籬形成與自身建筑形式相呼應(yīng)的獨特風(fēng)格，這么大面積的社區(qū)就容易出現(xiàn)單調(diào)、呆板、缺乏生氣和靈魂。建議聘請優(yōu)秀園林設(shè)計單位進行整體布局，最好連同一起施工。本案的環(huán)境塑造是產(chǎn)品生命的核心。 小區(qū)的道路交通設(shè)計根據(jù)地形特點，用兩條“居住道路”，將小區(qū)分成南、北、中三部分，用三條南北直線道路將小區(qū)分成東西四塊，這種路網(wǎng)設(shè)計雖然簡潔明快、劃分自然，但顯得有些生硬，缺乏美感，同時容易形成過往車輛穿越小區(qū)的便道，從而降低小區(qū)內(nèi)的寧靜、舒適、安全感，建議路網(wǎng)設(shè)計與園林設(shè)計結(jié)合起來，以創(chuàng)造寧靜、優(yōu)雅、舒適環(huán)境為目的，既滿足交通及消防的要求，同時又符合交通道路布置原則及規(guī)范。在總體園林式規(guī)劃的方針下做到步移景異、變化有序，形成合理優(yōu)美的交通路網(wǎng)。 小區(qū)停車數(shù)量按1：1設(shè)計，以地下為主，約占2/3，如果聯(lián)排別墅比例增加，相應(yīng)地面停車數(shù)量就會增加。總之，車位要充足，地下車庫以實用為宜，成本不宜過高，特別是地下車庫在銷售上有一定困難，設(shè)計階段應(yīng)引起足夠重視。三、建筑設(shè)計分析 有關(guān)本案建筑設(shè)計的東西我們能夠看到的資料較少。但是，周邊地區(qū)暢銷的項目以及國內(nèi)外住宅流行趨勢給我們的啟示是，在這樣一個城市位置有這么大規(guī)模的社區(qū)，只有低容積率、高綠化率的低層、多層或小高層板式正向（南北向）房屋，才能有較好的市場和利潤空間。本案基本上是這種思路的體現(xiàn)。另外，本案周邊項目的建筑形式、產(chǎn)品質(zhì)量及售價也不允許我們做與之類似的產(chǎn)品。 建議把本案的主打品種定為三層聯(lián)排別墅，把進深控制在1112米，跨度在6米以上。上海、深圳把這種產(chǎn)品稱之為“排屋”，他們的實踐經(jīng)驗告訴我們，它的別墅的味道就一點也沒有了，如果我們不能把本案營造出具有別墅環(huán)境的品味，銷售就會變得異常困難。另外，聯(lián)排別墅的建筑面積應(yīng)控制在180250平方米之間（帶車庫），房間功能設(shè)計力求簡潔明快、色彩柔和、接近自然。 其次是，小高層板式住宅，周邊有很多項目可以借鑒，戶型應(yīng)以二、三室戶為主，約占80%，二室戶面積大約在100平方米左右，三室戶面積大約在120平方米左右；根據(jù)科技園區(qū)的特點，也可以考慮做一部分舒適明快的、廚衛(wèi)功能齊全的單身公寓，面積在60平方米左右，約占8%10%。四居以上的戶型建筑面積在140平方米左右，約占10%12%。 最后，關(guān)于四、五層的多層房屋應(yīng)特別嚴格注意，五層帶電梯的房屋，美麗園是很好的一個樣板，可以借鑒；四層的房屋可以分為兩種形式：一種是全躍層，一梯兩戶，樓下送綠地花園、樓頂送空中花園，面積控制在160—180平方米；另一種是下邊三層為普通多層結(jié)構(gòu)，四層帶樓頂空中花園，這種產(chǎn)品上海萬科優(yōu)詩美地有現(xiàn)成的例子可以借鑒。至于這兩種形式房屋所占的比例，要視銷售情況而定，一期建議以全躍層為主。 總之，在單體設(shè)計中，要突出簡潔、實用、美觀。在滿足通風(fēng)和日照的前提下，盡量采用南北朝向，力求戶型多樣化，強調(diào)現(xiàn)代的清新明快，并富于變化。使盡量多的住戶享受到私家花園、花園平臺及屋頂花園。戶型在滿足功能方便使用的同時，強調(diào)空間的通透性，外立面的豐富多彩。第三章 西二旗項目周邊住宅產(chǎn)品研究（供給分析）一、研究范圍根據(jù)西二旗住宅項目的建筑形式、規(guī)模、開發(fā)思路及其客觀實際情況，我們對京昌高速路健翔橋以北兩側(cè)和西二旗周邊地區(qū)的住宅項目進行了全面調(diào)查，對各個項目的建筑規(guī)模、建筑形式、工程進度、銷售價格、物業(yè)狀況等指標進行分類統(tǒng)計（詳見下頁附表，按售價由低至高排列），共計25個項目，建筑周期從1年至5年不等。在此基礎(chǔ)上，我們把對本案影響程度較深的項目作了詳細分析，其中商品房13個，包括怡美家園、楓丹麗舍等；經(jīng)濟適用房3個，包括回龍觀文化居住社區(qū)、通達花園、銘科苑；即將開工的項目有2個（項目的地理位置見下圖），由于篇幅所限，具體內(nèi)容見附錄一。西二旗項目周邊住宅供給狀況一覽表單位:平方米 價格:元/平方米項目名稱工程進度建筑形式建筑規(guī)模價格 龍騰家園現(xiàn)房多層32萬起價2380 北京人家現(xiàn)房多層8萬起價2480※通達花園期房多層8萬均價2600※回龍觀文化居住區(qū)現(xiàn)/期多層1000萬均價2600 龍騰園現(xiàn)房多層起價2680銘科苑:1)經(jīng)濟適用房期房多層14萬起價2850※沁春家園現(xiàn)/期多層21萬均價3300 永泰園現(xiàn)房多層13萬均價3700※楓丹麗舍現(xiàn)\期多層23萬均價3810 寶盛里小區(qū)現(xiàn)房多層30萬起價3900※龍澤苑現(xiàn)\期多層42萬均價3900 綠波園現(xiàn)房板式高層20余萬均價3900※銘科苑:2)商品房現(xiàn)\期多層25萬均價3950 安寧里小區(qū)現(xiàn)房多層+塔樓14萬均價3950※天秀花園現(xiàn)/期多層54萬均價4200※怡美家園期房板式多層\小高層15萬均價4400※西住項目未開工板式小高層40萬均價4500 海豐園現(xiàn)房塔樓5萬均價4680 學(xué)知軒現(xiàn)房塔樓起價4800※富潤家園期房塔樓均價5160※頤海居公寓現(xiàn)\期多層29萬均價5200 健翔園部分現(xiàn)房塔樓均價5500 亞奧人家現(xiàn)房塔樓10萬均價5960※陽光小鎮(zhèn)未開工聯(lián)排別墅19萬均價6000※華清嘉園期房塔樓\板樓31萬均價6500二、結(jié)論 從市場供給來看，本案所在區(qū)域項目數(shù)量多、建筑規(guī)模大、建筑形式以多層和板式小高層為主，塔樓較少，售價在4000元/平方米左右的項目居多，是該區(qū)域市場的主力產(chǎn)品。預(yù)計未來35年內(nèi)，該區(qū)域的住宅項目除現(xiàn)已規(guī)劃立項的以外，還會有相當數(shù)量的住宅項目上市，但由于受土地供應(yīng)量的限制，不會無限制增多，但在短期內(nèi)供給量增長較快。這些項目在產(chǎn)品的定位和質(zhì)量上會越來越好，主要表現(xiàn)為：容積率低、綠化率高、注重建筑外觀造型和色彩。另外，回龍觀地區(qū)的經(jīng)濟適用房仍將是該區(qū)域強有力的市場競爭者，其次，京昌高速路沿線、回龍觀以北地區(qū)的別墅項目也會有不錯的前景?？傊?，本案所在區(qū)域在近幾年內(nèi)將成為海淀園區(qū)住宅開發(fā)的新熱點。第四章 西二旗項目目標客戶分析及定位（需求分析）一、確定目標客戶的依據(jù) 北京城市總體規(guī)劃關(guān)于該地區(qū)的規(guī)劃構(gòu)想 中關(guān)村科技園區(qū)海淀園及海淀區(qū)總體規(guī)劃建議方案，關(guān)于中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展區(qū)的發(fā)展目標、功能定位、規(guī)劃原則、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、總體布局及土地使用規(guī)劃 西二旗地區(qū)土地現(xiàn)狀特點 西二旗地區(qū)交通現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃 本項目規(guī)劃設(shè)計方案 中關(guān)村地區(qū)已售、在售中高檔商品房項目調(diào)研結(jié)果 未來五年內(nèi)該地區(qū)居住環(huán)境預(yù)測二、周邊區(qū)域住宅產(chǎn)品客戶構(gòu)成研究我們把西二旗項目周邊地區(qū)的居住類項目分為四類進行客戶抽樣調(diào)查，這四類項目是：（一）4000—5000元/平方米普通住宅項目；（二）3000—4000元/平方米普通住宅項目；（三）2000—3000元/平方米普通住宅項目（經(jīng)濟適用房）；（四）6000元/平方米以上別墅項目。以上研究內(nèi)容詳見下頁附表，具體研究內(nèi)容見附錄二。三、結(jié)論該區(qū)域住宅產(chǎn)品的客戶群主要分布于海淀區(qū)，約占70%以上，其次是外阜在中關(guān)村地區(qū)的打工族，再次是朝陽、西城的客戶。從年齡結(jié)構(gòu)來看，2540歲的人占絕大多數(shù)，客戶文化程度普遍偏高，本科以上的占70%強，有一半以上的客戶擁有私家轎車，收入水平中等偏高，多采用貸款方式購房。工作單位主要以中關(guān)村、上地的IT業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。另據(jù)我們調(diào)查，大量客戶喜歡在入住前進行充滿個性色彩的裝修。需要說明的是，我們在進行上述客戶調(diào)查前，對該區(qū)域的項目進行了仔細篩選，選取的5個項目從規(guī)模、建筑形式、銷售價格、開發(fā)商實力、市場知名度等幾方面均具有代表性，對本案有較大的影響。調(diào)查結(jié)果和我們的預(yù)測是吻合的。四、西二旗項目目標客戶分析及定位 根據(jù)我們對項目周邊地區(qū)物業(yè)市場調(diào)查，結(jié)合本案特點分析，認為：西二旗項目的價格幅度為4000—7000元/平方米。例如以一套180平方米的房子為例，則總價為90—120萬元，具有如此購買力的目標客戶基本上將是以改善居住環(huán)境或投資為目的的個人買家，其中有相當一部分是二次置業(yè)，其對居住品質(zhì)的挑剔將超過性能價格比的權(quán)重。尤其是，隨著中關(guān)村地區(qū)整體規(guī)劃的實施推進，中青年高級知識分子，IT精英會在該區(qū)域內(nèi)選擇合適的居處，這部分目標客戶應(yīng)具有以下特征。