【正文】 入三里河污水管。雨水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑 1000 毫米雨水市政管線24 號(hào)檢查井，另在項(xiàng)目用地東側(cè)及南側(cè) 修建雨水支線 250 米，分別向西排入干管。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。 （ 2） 上水 項(xiàng)目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線，西側(cè)三里河路現(xiàn)有直徑400 毫米上水管線。項(xiàng)目上水需在項(xiàng)目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑 300 毫米上水管線，北與月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線、西與三里河路直徑 400 毫米上水管線溝通。 （ 3） 熱力 本項(xiàng)目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團(tuán)公司為現(xiàn)狀用戶，項(xiàng)目 9 供熱由項(xiàng)目西側(cè)三里河?xùn)|路現(xiàn)有直徑 500 毫米供熱管線接引。 （ 4） 電力 本項(xiàng)目外電源引自阜城門外 10 千伏開閉站，開閉站電源為阜城門 110 千伏變電站，項(xiàng)目需鋪設(shè)雙路電纜線路 2 公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。 （ 5） 煤氣 本項(xiàng)目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑 300 毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑 300 毫米低壓管線，順路南沿至項(xiàng)目用地南邊線，由新建的低壓管線開口向項(xiàng)目用地范圍內(nèi)引戶線。 （ 6） 通訊 本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項(xiàng)目建設(shè)是首汽集團(tuán)公司所在地的拆遷改建，外 部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。 （ 7） 道路 本項(xiàng)目外部道路交通組織利用項(xiàng)目建設(shè)用地北側(cè)的月壇北街，西側(cè)的三里河?xùn)|路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)的道路。內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車地面、地下停車場(chǎng)和自行車庫(kù)。 通過上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。 10 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 經(jīng)過綜合考慮市場(chǎng)需求、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等 因素，初步計(jì)劃本項(xiàng)目的規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務(wù)公寓建筑面積 62800 平方米，地下建筑包括商業(yè)設(shè)施、地下停車場(chǎng)、自行車庫(kù)、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設(shè)施建筑面積 25000 平方米。 一、 規(guī)劃原則 建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時(shí)代感，規(guī)劃原則為符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購(gòu)物需要外，還須照顧到目前人們對(duì)社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 二、 建筑面積和設(shè)施 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方委托中國(guó)建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計(jì)院對(duì) 項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下： 項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積 單位：平方米 內(nèi)容 占地面積 所占比重（ %） 建筑面積 所占比重（ %） 人均占地面積（平方米 /人） 寫字樓 14420 公寓 28700 商務(wù)公寓 19680 附屬設(shè)施 25000 合計(jì) 12993 100 87800 100． 0 11 三、使用功能配置和分區(qū) 整個(gè)項(xiàng)目為一座地下 3 層，地上 3 層至 21 層的綜 合大廈，具體規(guī)劃見附圖，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡(jiǎn)要介紹如下： 公寓 大廈 A 座為公寓，位于項(xiàng)目用地南側(cè)，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積 28700 平方米。（具體情況見規(guī)劃圖） 商務(wù)公寓 大廈 B 座為商務(wù)公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積 19680 平方米。 寫字樓 C 座為配備現(xiàn)代化管理、通信設(shè)施的智能型寫字樓，位于項(xiàng)目用地西北側(cè)，總建筑面積 14420 平方米。 寫字樓和公寓實(shí)行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河?xùn)|路分別設(shè)出入口。 配套商業(yè)設(shè)施 為滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購(gòu)物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積 6700 平方米，具體分配情況見下表： 12 配套商業(yè)設(shè)施表 單位：平方米 內(nèi)容 數(shù)量 單位建筑面積 小計(jì) 商場(chǎng) 1 6500 6500 綜合服務(wù)部 1 200 200 合計(jì) 6700 物業(yè)管理中心 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位將遵循北 京市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請(qǐng)管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項(xiàng)目 內(nèi)容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維 修間 150 4 公廁 50 合計(jì) 600 地下停車場(chǎng) 為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本項(xiàng)目建設(shè)單位計(jì)劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場(chǎng)，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車占地 25 平方米估 13 算，共可停放車輛 342 輛，加上露天停車場(chǎng)可提供 149 個(gè)停車位，完全可以滿足停車需要。 附屬基礎(chǔ)設(shè)施 大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃利用地下一層一部分進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積 400 平方米，主要用于住宅配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備的安置。 道路 本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級(jí)，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多 ，車行道按居住區(qū)組團(tuán)級(jí)道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為 4 米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。 綠地 本項(xiàng)目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場(chǎng)綠化地組成。綠地面積3365 平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動(dòng)場(chǎng)所，項(xiàng)目用地的室外停車場(chǎng)地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M 間距植樹。 14 第五章 物料消耗、供應(yīng)及環(huán)保 一、 主要建筑材料 根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃，該建設(shè)項(xiàng)目為集住宅樓、地下停車場(chǎng)、地下自行車庫(kù)、物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木 材等，根據(jù)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和該項(xiàng)目工程的總體設(shè)計(jì)，所需建筑材料估算如下： 項(xiàng)目三材用量表 項(xiàng)目 建筑面積 （平方米） 每建筑平方米所需材料 需求總量 鋼材（噸） 87800 8780 水泥（噸） 87800 26340 木材 (立方米 ) 87800 8780 二、 主要設(shè)備 鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及面向二十一世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的需要，本項(xiàng)目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價(jià)格比的原則，盡量采用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備如下： 自動(dòng)電梯 消防設(shè)備 應(yīng)急發(fā)電設(shè)備 通訊電話系統(tǒng) 電視監(jiān)控保安系統(tǒng) 防盜報(bào)警系統(tǒng) 15 照明系統(tǒng) 供暖系統(tǒng) 三、 物料供應(yīng) 項(xiàng)目所需原材料將大部分部采用國(guó)內(nèi)原材料，所需設(shè)備在同等條件下將盡量?jī)?yōu)先選擇國(guó)內(nèi)產(chǎn)品。由于項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。 本項(xiàng)目所需進(jìn)口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量待擴(kuò)初方案審定后再定。根據(jù)目前國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問題。 四、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，初步測(cè)算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下： 用電容量 按每建筑平方米用電 40 瓦測(cè)算，本項(xiàng)目用電量為 2400 千瓦。如同時(shí)利用系數(shù)采用 ， 則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為 2160 千瓦，如按容載比 1： 選用變壓器，需要功率為 3240 千伏安。 給水量 按公建用水綜合定額每日 ，該項(xiàng)目日平均用水量為 1150立方米。 用氣量 項(xiàng)目用氣量初步測(cè)算為每日 2178 立方米。 16 熱負(fù)荷 按每建筑平方米每小時(shí)供暖量為 60 千卡測(cè)算，該項(xiàng)目每小時(shí)需供暖 360 萬千卡。