【正文】 項目建議書房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年2月目 錄第一章 項目單位基本情況第二章 項目建設的必要性和依據(jù)第三章 項目建設規(guī)模和內(nèi)容第四章 項目選址和占地面積設想第五章 項目總投資匡算、資金籌措設想第六章 經(jīng)濟效益和社會效益估計第七章 環(huán)境影響初步分析第八章 能源和水資源消耗等初步分析第九章 勞動、安全、衛(wèi)生初步分析、消防初步分析第十章 建設進度初步安排第十一章 結(jié)論 第一章 項目基本情況一、 項目名稱（以下簡稱“本項目”）二、 項目類型 本項目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設施的房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目建成后將極大響應欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設的需要，解決欽北及欽州廣大住戶的住房需求。三、 建設地點四、 建設單位基本情況單位名稱 ：欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊地址 ：欽州市注冊資金 ：2000萬法定代表人：雷超林職務 ：總經(jīng)理五、 公司背景是2011年10月13日在欽州市注冊成立一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)為主房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司類型為有限責任公司（私營法人獨資）。欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團）的全資子公司。 公司前身為 投資有限公司，成立于2004年，注冊資本壹仟萬元。2010年增資注冊資本陸仟萬元，成立 公司，股東構成為 。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為核心主業(yè)，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級建筑師、項目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價師、房產(chǎn)經(jīng)紀人、土地估價師、土地登記代理人等資格證書人員達10余人。公司開發(fā)項目范圍以南寧為中心，輻射至欽州、北海、柳州等城市。公司具備自身獨特的經(jīng)營管理模式，所經(jīng)營的項目都是嚴格遵循市場規(guī)律。經(jīng)過多年發(fā)展，不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，具備良好的政府和社會關系，同時與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關系。 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營叁級；房地產(chǎn)商品交易居間、代理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。六、 開發(fā)業(yè)績1. 翠竹苑翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬平方米，是老城區(qū)的精致住宅。項目實踐于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。 2. 翠嶺居翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，建筑面積8萬多平方米，是生活配套齊全的住宅項目。項目始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。 3. 嘉華綠洲嘉華綠洲位于南寧市科園大道521號，用地面積約一萬平方米，總建筑面積為8萬平方米。項目始建于2007年7月，一期已于2009年9月交付，二期已于2011年6月全部交付。4. 萊茵湖畔萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號，用地面積17萬平方米，總建筑面積約為50萬平方米。項目始建于2006年3月，計劃于2012年全部交付。該項目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發(fā)的項目。5. 海倫堡花苑海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號，㎡，㎡，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。項目始建于2009年10月，整體將于2014年全部交付。6. （本項目）項目位于南北二級公路欽北區(qū)醫(yī)院斜對面。總占地面積為66351，以住宅和商鋪為主。規(guī)劃建設為2棟26層，2棟24層，10棟18層構成。計劃2012年11月開工，2017年全部交房。第二章 項目建設的必要性一、項目的建設，符合欽州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，特別是欽北區(qū)發(fā)展整體規(guī)劃，是欽北區(qū)發(fā)展和擴大的需要，是不斷完善城市基礎設施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該項目的建設對實現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略，推進城市提質(zhì)擴容是有幫助的。二、項目的建設，完善了皇馬工業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃，加強了皇馬工業(yè)園區(qū)的總體功能，促進土地升值，繁榮市場經(jīng)濟，進一步促進該區(qū)域地位的提升。同時該項目建設，有助于增加財政收，籌集城市建設資金，保障城市建設的持續(xù)發(fā)展。三、項目的建設，將促進欽北區(qū)城市化的進程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時，該項目的建設，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進欽州市經(jīng)濟的發(fā)展。同時，項目的建設有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護社會安定。第三章 項目建設規(guī)模和內(nèi)容第一節(jié) 項目整體建設內(nèi)容一、 建設規(guī)模和主要經(jīng)濟技術指標 經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項目投資等因素，，包括住宅和商鋪和物管用房等，地下建筑面積為34603平米包括停車場、雜物房及配套用房。主要經(jīng)濟技術指標如下：主要經(jīng)濟技術指標單位（平米）總用地面積平米總建筑面積平米計入容積率面積平米其中住宅面積平米商業(yè)面積11800平米物管用房425平米地下室面積34603平米建筑占地面積平米建筑密度%容積率住宅戶數(shù)1992戶居住人口6972綠地率30%停車位1195個地上停車位286個地下停車位909個二、 規(guī)劃原則本項目將延續(xù)海倫堡產(chǎn)品系列，打造以西班牙地中海式建筑風格為主題的建筑，集餐欽、購物、娛樂、休閑為一體的西班牙風情濃郁的大型高尚人文社區(qū)。三、建筑面積和設施項目開發(fā)建設方委托深圳都市設計院對項目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）住宅 81商鋪11800地下車位34003物管用房等附屬設施1025合計100100．0四、使用功能配置和分區(qū)項目包括2棟26層，2棟24層，10棟18層的建筑，及1棟2層的商業(yè)街，小區(qū)內(nèi)底層為架空，沿街為一至二層商鋪，小區(qū)內(nèi)包括大型園林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、運動設施等配套。 住宅 本項目擬建共14棟高層塔式結(jié)構住宅，以兩房和三房為主。建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境。（具體情況見規(guī)劃總平圖） 商鋪 本項目北面、西面、南面沿街均設有商鋪，另南面有小型商業(yè)街，設計在1至2層，商業(yè)面積為11800平米。 地下停車場小區(qū)規(guī)劃設計為“陽光車庫”，即部分露天、多個采光井，輔以綠化修飾。做到“陽光”、清新怡人，漂亮的停車場，響應政府節(jié)能、“以人為本”的原則。本工程地下室為連體地下室，計劃建設為大型車庫，地下室規(guī)劃建設面積約34603平米；車位約按1：，地上車位280個，地下車位910個。地下車庫為一層，共三個出入口，位于南面主出入口及東面兩個出入口。加之小區(qū)內(nèi)道路較多，完全可以滿足停車需求。物管用房本項目將遵循欽州市政府關于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨立運作的規(guī)定，通過公開招標形式聘請管理規(guī)范、有一定實力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負責建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國家有關規(guī)定，本著獨立核算、自負盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。小區(qū)物業(yè)管理用房統(tǒng)一設于8樓一層，建筑面積425平方米。 附屬基礎設施小區(qū)基礎設于地下一層，面積約600平米，主要為配電房、水泵房、風機房、消防水池等。 道路本項目道路方便住戶為原則、兼顧消防、園林等因素。以小區(qū)環(huán)道為主路，加上多條輔路，初步設想為瀝青道路。 園林本項目園林由綠地、湖景、溪流、游泳池、生態(tài)停車位、底層架空園林等構成。綠地面積約19905平米。綜合園林休閑、運動、觀賞等功能。第二節(jié) 一期建設內(nèi)容1. 建設范圍詳見附圖（規(guī)劃總平和本項目效果圖）。2. 主要經(jīng)濟指標一期工程主要經(jīng)濟指標二期主要經(jīng)濟指標單位（平米）用地面積23381平米總建筑面積88243平米其中住宅面積64243平米商業(yè)面積1000平米地下室23000平米商鋪戶數(shù)95戶住宅戶數(shù)680戶居住人口2380綠地率30%3. 建設內(nèi)容二期建設為14共5棟18層高層住宅樓。其中10樓為純住宅樓，底層架空，218層為住宅；14樓為商住樓，底層裙樓為商業(yè)和架空，218層為住宅；總建筑面積約為9萬平米。同期建設包括溪流、園林、道路、物管用房、設備用房、局部地下室、車位等相關配套。住宅二期計劃建設約64243平米。規(guī)劃設計為每棟均含兩個單元，按兩梯四戶進行設計，戶型為兩房和三房，兩房面積為7080平米，三房面積為100140平米不等。住宅均嚴格按《住宅設計規(guī)范》進行設計，日照、采光、通風等均能滿足規(guī)范要求。塔樓層高為3米；底層架空。 住宅戶型及面積等指標詳見附圖。商業(yè)二期規(guī)劃建設面積約1000平米，共14間。為1113樓裙樓部分，均位于底層，獨棟商業(yè)一棟。開間45米，進深915米，單間面積4060平米。底層層高為6米，二層層高為4米。商業(yè)均設獨立水表及電表進行計量。商業(yè)平面詳見首層平面圖。地下室本期建設為一期工程14樓地下部分，約為23000平米，車位591個。本期將建好南面主出入口及東面出入口一個，地下室部分區(qū)域?qū)⑦_到使用功能。其它功能主要考慮為設備用房（包括配電房、水泵房、風機房、消防水池、物業(yè)配套用房等）、雜物房、電單車位等。解決一期住戶的用電、用水及消防要求。物管用房本期建設的住宅樓每棟底層均設物管用房一個，充分考慮到業(yè)主的物管需求和安全防范要求。客戶服務中心計劃設于11樓底層。第四章 項目選址分析一、項目選址的影響因素（一）市場因素1. 市場供求分析隨著北部灣經(jīng)濟圈的進一步開放開發(fā)和臨海工業(yè)建設的不斷深入，近來欽州房地產(chǎn)市場發(fā)展極為迅猛，欽州突出的區(qū)位、港口等優(yōu)勢，使欽州具備了良好的發(fā)展環(huán)境。隨著泛北部灣經(jīng)濟建設的推進和欽州市“大工業(yè)、大港口、大旅游”建設的不斷加快，欽州市房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模不斷擴大，完成投資額增長速度不斷攀升，商品房銷售市場看好。2. 市場情況受二三線城市限購的影響，欽州半年多以來的市場價格有點松動，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送裝修、家電等形式出現(xiàn)。但受“北部灣經(jīng)濟區(qū)”利好因素影響，欽州經(jīng)濟近年來發(fā)展很快，房地產(chǎn)市場升值空間很大。且欽州未有限購要求，吸引了部分投資需求，總體來說，價格不高，市場接受度較高。所以市場表現(xiàn)仍不錯。（二）社會因素1. 欽州房地產(chǎn)市場情況分析1) 房地產(chǎn)投資情況（1） 從高速跳躍到穩(wěn)步攀升（2） 固定資產(chǎn)投資迅猛，房地產(chǎn)投資還有上升空間從房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資對比來看，欽州房地產(chǎn)投資的快速增長是有基礎的，因為近幾年固定資產(chǎn)的投資更加迅猛，達到50%的增長率，遠遠高于房地產(chǎn)投資，欽州房地產(chǎn)投資近幾年占固定資產(chǎn)投資的比例其實只有1012%的份額，還有很大的發(fā)展空間。n 2011年18月，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例有所增加，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明：基本建設、房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資