【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書 (案例模板 ) 目錄 第一章、 項(xiàng)目概述 第二章、 項(xiàng)目名稱和選址 第三章、 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、 項(xiàng)目建設(shè)條件 第五章、 物料消耗與供應(yīng) 第六章、 環(huán)境保護(hù) 第七章、 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 第八章、 經(jīng)營(yíng)管理方式 第九章、 投資估算 第十章、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃 第十一章、 效益評(píng)價(jià) 第十二章、 結(jié)論 第一章 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目背景 為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京市政府 先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式加入 WTO、北京 2021奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) . 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。 由北京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“該項(xiàng)目”）。 二．項(xiàng)目歷史條件 宗地簡(jiǎn)介 宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來(lái)開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為 340畝，北側(cè)尚有 400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。 項(xiàng)目概況 宗地由后沙峪政府與北京 XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于 1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京 XX公司于 1996年取得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。 2021年 10月 13日， XX公司與北京 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了 338畝土 地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由 XX公司對(duì)其 175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。 合作方式 由我方出面與 XX 公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與 XX 公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為 1350 萬(wàn)元（含 200 萬(wàn)元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。 三、項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目公司名稱：北京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 公司經(jīng)營(yíng)范圍： 在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： “ 該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約 。建設(shè)內(nèi)容為 TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。“該項(xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。 四、可行性研究報(bào)告編制 編制單位： 由北京 XX 古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 編制依據(jù)： 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1994） 7號(hào)。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1996） 55 號(hào)。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2021） 12 號(hào)。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2021） 20 號(hào)。 2． 北京市政府文 件：京政辦發(fā)（ 2021） 31 號(hào)。 2． 溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查資料。 第二章 項(xiàng)目名稱和選址 一、項(xiàng)目名稱：北京順義后沙峪 ———————— 項(xiàng)目。 二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約 22 公頃（ 22 萬(wàn)平方米）。 四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： “該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度 TOWNHOUSE 項(xiàng)目及配套設(shè)施等。 二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22 萬(wàn)平方米。 總建筑面積： 平方米。 居住建筑面積： 。 配套公建建筑面積： 。 非配套公建建筑面積： 。 建筑高度：高度控制在 12 米以內(nèi)。 居住總?cè)丝冢? 約 1000 人。 居住總戶數(shù)： 約 300 戶 建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。 綠化率： 60％。 三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、香港、美國(guó)，意大利，加拿大等國(guó)外著名設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)際先進(jìn)的建筑 藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 設(shè)施、設(shè)備、材料： “該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。 綠化： “該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住 TOWNHOUSE 的各級(jí)客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、地理?xiàng)l件： “該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭 村，占地面積約 22 公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。 二、市政條件 “該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批 TOWNHOUSE 和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。 第五章 物料消耗與供應(yīng) 一、建筑材料 “該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為 TOWNHOUSE 及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為 ： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20210 噸 木材： 300 立方米 二、主要設(shè)備 “該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為 TOWNHOUSE 及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。 三、水、電、氣、熱供應(yīng) 根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為： 用電量： 60 瓦 /平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為 12021 千瓦。 用水量：按 2升 /平 方米日，用水量為 40 萬(wàn)立方米／日。 熱力量：按 80 大卡／小時(shí)平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為 16 百萬(wàn)大卡／小時(shí)。 第六章 環(huán)境保護(hù) 按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施?！霸擁?xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為 TOWNHOUSE 是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。 環(huán)境保護(hù)措施如下： 污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。 噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。 汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停 車庫(kù)保證車庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過(guò)建筑物周圍綠化，減少污染影響。 第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 一、建設(shè)方式 “該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。 二、建設(shè)進(jìn)度安排 “該項(xiàng)目”總建筑面積約為 15 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為 3 年，即從 2021 年到 2021 年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 2021 年 6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。 主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。 2021 年 7 月至 2021 年 7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。 第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式 一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想 “該項(xiàng)目”擬采用目前國(guó)際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)際通用建設(shè)施工條款。 “該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。 第九章 投資估算 一、 成本構(gòu)成 宗地占地 338 畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成： 土地費(fèi)用 宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用 2021 萬(wàn)元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用： /畝 338=1183萬(wàn)元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用： 1萬(wàn) /畝 338=338萬(wàn)元 農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用： 300 元 /m *338 =6760萬(wàn)元 其中包含已付土地方費(fèi)用 200 萬(wàn)元 總計(jì)：投入土地成本 10081 萬(wàn)元 土地出讓金 其它投入 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì) 方案 A：以 TOWNHOUSE 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 1000 = m2 銷售按 6500元 / m2計(jì)， 6500= 方案 B：以 TOWNHOUSE 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 1000 =18萬(wàn) m2 銷售按 5500 元 / m2計(jì)， 18 5500= 方案 C：以 1000 = m2 銷售按 4000 元 / m2計(jì)， 4000 = 三、成本測(cè)算： A、以收入最低的方案 A 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)用 土地出讓金 100814507 見上表述以 200 元 /m2計(jì) 建安費(fèi)用 33750 按建 安平米造價(jià) 2500 元 /m2 勘測(cè)費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 可研方案咨詢 執(zhí)照費(fèi) 規(guī)劃方案咨詢 113830763876 基礎(chǔ)設(shè)施 臨時(shí)水電路 405076 300元 /m2 1監(jiān)理費(fèi) 1質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1標(biāo)底招標(biāo)費(fèi) 1綠化建設(shè)費(fèi) 1公共配套費(fèi) 1市政公用設(shè)施費(fèi) 1不可預(yù)見費(fèi) 378953810840513501890 合計(jì) 58580 固定成本合計(jì) 58580 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)成本 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 175617564686 銷售額 2%固定成本 8% 合計(jì) 8198 毛利：銷售額 固定成本 經(jīng)營(yíng)成本 =87800585808198=21022萬(wàn)元 B、以方案 B 設(shè)計(jì) 因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為： 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)用 土地出讓金 100814507 建安費(fèi)用 45000 建安單平米 2500 元 其它綜合 2070 建安費(fèi) % 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套 市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300 元 /m230元 /m2100元 /m2 不可預(yù)見費(fèi) 2250 建安 5% 合計(jì) 71648 經(jīng)營(yíng)成本 項(xiàng) 目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額 2%固定成本 8% 合計(jì) 9692 毛利：銷售額 固定成本 經(jīng)營(yíng)成本 == C、以方案 C 計(jì)： 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)用 土地出讓金 100815860 以建安平米 200 元 /m2計(jì) 建安費(fèi)用 43950 1500元 /m2計(jì) 其它綜合 2332 建安費(fèi) % 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套 市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300 元 /m230元 /m2100元 /m2 不可預(yù)見費(fèi) 2535 建安 5% 小計(jì) 77942 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 1財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額 2% 2%固定成本 8% 合計(jì) 10935 1毛利： 28323 第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃 一、調(diào)查區(qū)域 TOWNHOUSE 項(xiàng)目綜合評(píng)述 本區(qū)域內(nèi)在售 TOWNHOUSE 項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開發(fā) TOWNHOUSE 項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有 TOWNHOUSE 項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售 進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。 二、 TOWNHOUSE 市場(chǎng)需求分析 中國(guó)正式加入 WTO 以后，世界 500 強(qiáng)企業(yè)有近 200 家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為 TOWNHOUSE 市場(chǎng)的潛在客戶群體；北京 20