【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書 (案例模板 ) 目錄 第一章、 項目概述 第二章、 項目名稱和選址 第三章、 項目規(guī)劃建設方案 第四章、 項目建設條件 第五章、 物料消耗與供應 第六章、 環(huán)境保護 第七章、 項目建設周期與日程安排 第八章、 經(jīng)營管理方式 第九章、 投資估算 第十章、 項目經(jīng)營策劃 第十一章、 效益評價 第十二章、 結論 第一章 項目概述 一、項目背景 為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府 先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入 WTO、北京 2021奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點 . 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。 由北京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。 二．項目歷史條件 宗地簡介 宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為 340畝，北側尚有 400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯(lián)絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯(lián)絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。 項目概況 宗地由后沙峪政府與北京 XX經(jīng)濟開發(fā)公司于 1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京 XX公司于 1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。 2021年 10月 13日， XX公司與北京 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了 338畝土 地轉讓協(xié)議。后由 XX公司對其 175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。 合作方式 由我方出面與 XX 公司簽訂協(xié)議，該公司負責解除與 XX 公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為 1350 萬元（含 200 萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。 三、項目建設單位 項目公司名稱：北京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 公司經(jīng)營范圍： 在規(guī)劃范圍內從事“該項目”的開發(fā)與建設、商品房銷售、物業(yè)管理等。 項目建設規(guī)模和建設內容： “ 該項目”開發(fā)建設總建筑面積約 。建設內容為 TOWNHOUS低密度住宅和配套設施?！霸擁椖俊庇杀本┊敶顿Y集團有限公司投入全部建設資金。 四、可行性研究報告編制 編制單位： 由北京 XX 古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。 編制依據(jù)： 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1994） 7號。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1996） 55 號。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2021） 12 號。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2021） 20 號。 2． 北京市政府文 件：京政辦發(fā)（ 2021） 31 號。 2． 溫榆河流域住宅項目市場調查資料。 第二章 項目名稱和選址 一、項目名稱：北京順義后沙峪 ———————— 項目。 二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、項目占地面積：占地面積約 22 公頃（ 22 萬平方米）。 四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內為瓜田。 第三章 項目規(guī)劃建設方案 一、項目建設內容： “該項目”建設內容為低密度 TOWNHOUSE 項目及配套設施等。 二、項目初步規(guī)劃設計方案 規(guī)劃建設用地面積： 22 萬平方米。 總建筑面積： 平方米。 居住建筑面積： 。 配套公建建筑面積： 。 非配套公建建筑面積： 。 建筑高度：高度控制在 12 米以內。 居住總人口： 約 1000 人。 居住總戶數(shù)： 約 300 戶 建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。 綠化率： 60％。 三、項目規(guī)劃設計特色。 規(guī)劃設計： 在規(guī)劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設計工作?！霸擁椖俊绷η笪债斀駠H先進的建筑 藝術，體現(xiàn)首都風貌和時代特色。規(guī)劃設計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調。 設施、設備、材料： “該項目”建設將充分引入國際先進的信息網(wǎng)絡技術、引進先進的設備、設施。 綠化： “該項目”力求在項目周圍建設大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設施，為入住 TOWNHOUSE 的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。 第四章 項目建設條件 一、地理條件： “該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機場聯(lián)絡高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭 村，占地面積約 22 公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。 二、市政條件 “該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批 TOWNHOUSE 和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。 第五章 物料消耗與供應 一、建筑材料 “該項目”建筑內容為 TOWNHOUSE 及配套設施，建筑結構為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為 ： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20210 噸 木材： 300 立方米 二、主要設備 “該項目”的建設內容為 TOWNHOUSE 及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有： 消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。 三、水、電、氣、熱供應 根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為： 用電量： 60 瓦 /平方米，則預測項目用電量為 12021 千瓦。 用水量：按 2升 /平 方米日，用水量為 40 萬立方米／日。 熱力量：按 80 大卡／小時平方米計算，則預測用熱量為 16 百萬大卡／小時。 第六章 環(huán)境保護 按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施?！霸擁椖俊钡慕ㄔO內容為 TOWNHOUSE 是北京市建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。 環(huán)境保護措施如下： 污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關規(guī)定和標準。 生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。 噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。 汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停 車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。 第七章 項目建設周期與日程安排 一、建設方式 “該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經(jīng)驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質量為優(yōu)良。 二、建設進度安排 “該項目”總建筑面積約為 15 萬平方米，預計建設周期為 3 年，即從 2021 年到 2021 年為建設期，項目建設實施進度為： 2021 年 6 月之前完成前期準備工作。 主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。 2021 年 7 月至 2021 年 7月為施工工期，竣工驗收。 第八章 經(jīng)營管理方式 一、經(jīng)營設想 “該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。 “該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè)。 第九章 投資估算 一、 成本構成 宗地占地 338 畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成： 土地費用 宗地因歷史原因，需投入補償清算費用 2021 萬元 土地方拆遷等補償費用： /畝 338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設費用： 1萬 /畝 338=338萬元 農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用： 300 元 /m *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用 200 萬元 總計：投入土地成本 10081 萬元 土地出讓金 其它投入 二、項目設計 方案 A：以 TOWNHOUSE 項目預計 1000 = m2 銷售按 6500元 / m2計， 6500= 方案 B：以 TOWNHOUSE 項目預計 1000 =18萬 m2 銷售按 5500 元 / m2計， 18 5500= 方案 C：以 1000 = m2 銷售按 4000 元 / m2計， 4000 = 三、成本測算： A、以收入最低的方案 A 設計 項目 總額（萬元） 標準 土地費用 土地出讓金 100814507 見上表述以 200 元 /m2計 建安費用 33750 按建 安平米造價 2500 元 /m2 勘測費 設計費 可研方案咨詢 執(zhí)照費 規(guī)劃方案咨詢 113830763876 基礎設施 臨時水電路 405076 300元 /m2 1監(jiān)理費 1質量監(jiān)督費 1標底招標費 1綠化建設費 1公共配套費 1市政公用設施費 1不可預見費 378953810840513501890 合計 58580 固定成本合計 58580 萬元 經(jīng)營成本 項目 總額（萬元） 標準 銷售費用 管理費用財務費用 175617564686 銷售額 2%固定成本 8% 合計 8198 毛利：銷售額 固定成本 經(jīng)營成本 =87800585808198=21022萬元 B、以方案 B 設計 因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元） 標準 土地費用 土地出讓金 100814507 建安費用 45000 建安單平米 2500 元 其它綜合 2070 建安費 % 基礎設施費 公共配套 市政設施費 54005401800 300 元 /m230元 /m2100元 /m2 不可預見費 2250 建安 5% 合計 71648 經(jīng)營成本 項 目 總額（萬元） 標準 銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額 2%固定成本 8% 合計 9692 毛利：銷售額 固定成本 經(jīng)營成本 == C、以方案 C 計： 項目 總額（萬元） 標準 土地費用 土地出讓金 100815860 以建安平米 200 元 /m2計 建安費用 43950 1500元 /m2計 其它綜合 2332 建安費 % 基礎設施費 公共配套 市政設施費 879010143380 300 元 /m230元 /m2100元 /m2 不可預見費 2535 建安 5% 小計 77942 銷售費用 管理費用 1財務費用 235023506235 銷售額 2% 2%固定成本 8% 合計 10935 1毛利： 28323 第十章 項目經(jīng)營策劃 一、調查區(qū)域 TOWNHOUSE 項目綜合評述 本區(qū)域內在售 TOWNHOUSE 項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā) TOWNHOUSE 項目將具有巨大的經(jīng)濟價值。從現(xiàn)有 TOWNHOUSE 項目的銷售價格和銷售 進度情況看，市場需求還有一定的潛力。 二、 TOWNHOUSE 市場需求分析 中國正式加入 WTO 以后，世界 500 強企業(yè)有近 200 家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為 TOWNHOUSE 市場的潛在客戶群體；北京 20