【正文】 0 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 首汽大廈項目 可行性研究報告 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 2021 年 10 月 1 目 錄 第一章 概論 第二章 項目基本情況 第三章 項目地點和建設(shè)條件 第四章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 第五章 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 第六章 市場分析 第七章 投資估算和資金來源 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進度 第九章 項目財務(wù)分析 第十章 結(jié)論 2 第一章 概論 一、 項目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為 我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進一步看好，成為啟動內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要拉動因素。另外，隨著我國加入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請舉辦 2021 年奧林匹克運動會以及國內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動的進一步擴展，我國各地區(qū)之間及與與世界各國的各種交往活動日趨增多，首都北京作為中國的窗口必將發(fā)揮越來越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。 為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，促進北京城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃利用首汽集團現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號院場地開發(fā)建設(shè)包括高檔寫字樓、高級住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。 首汽集團現(xiàn)有場地為首汽集團下屬 6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場所，由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無法繼續(xù)使用。經(jīng)請示，集團公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)本項目開發(fā)建設(shè)事宜。 本項目原為首汽房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開 發(fā)的綜合性項目，項目建議書及可行性報告于 1994 年 11 月經(jīng)北京市計委京計基字[94]1401 號文批復(fù)（見附件一）。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于 1999 年 6 月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并于同年 9 月獲得了解散合作公司的仲裁書。本著充分利用此項目用 3 地的土地價值，促進國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計劃以企業(yè)自籌資金方式項目繼續(xù)開發(fā)此項目，并對原建設(shè)方案進行了調(diào)整。初步設(shè)計方案已由首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會以首規(guī)辦規(guī)字 [1998]第 061 號文件及北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設(shè)計方案通知書（ 2021規(guī)審字 0399）；（見附件二）批復(fù)同意； 2021 年 2 月市計委對首汽大廈項目可行性報告進行了批復(fù)（京計商字 [2021]第 100 號）， 二、本可行性研究報告編制依據(jù) 北京市旅游事業(yè)管理局 《 關(guān)于首汽集團月壇北街新建綜合業(yè)務(wù)樓立項的請示 》 。 北京市計劃委員會 《 關(guān)于首汽集團興建綜合業(yè)務(wù)樓項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù) 》 （京計商字 [1996]第 539 號）。 首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會 《 關(guān)于首業(yè) 大廈的初步設(shè)計的批復(fù) 》 （首規(guī)辦規(guī)字 [1998]第 061 號）。 北京市城市規(guī)劃管理局 《 規(guī)劃設(shè)計條件通知書 》 （ 95）規(guī)條字 12 號。 北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設(shè)計方案通知書（ 2021規(guī)審字 0399）； 北京市計委 《 關(guān)于首汽大廈項目可行性報告的批復(fù) 》 （京計商字 [2021]第 100號）； 國家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī) 4 第二章 項目基本情況 一、 項目名稱 首汽大廈（以下簡稱“本項目”） 二、項目類型 本項目為包括寫字樓、公寓及附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程，項目建 成后將進一步滿足首都市場對寫字樓和高級住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。 三、 建設(shè)地點 本項目位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號，現(xiàn)首汽集團生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。（具體位置見附圖） 四、 建設(shè)單位背景 單位名稱 ：北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 注冊地址 ：北京市密云縣鼓樓東大街 2 號 注冊資金 ： 4000 萬 法定代表人：劉東才 職務(wù) ：總經(jīng)理 為貫徹落實黨的十四大關(guān)于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經(jīng)濟的經(jīng)營機制轉(zhuǎn)化，提高在市場的競爭力，借改革的春風(fēng)和良好的社會、投資環(huán)境，充分 發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設(shè)服務(wù)，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 [93]京建開安第 037 號文 5 批復(fù)，首都汽車公司于 1993 年 2 月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金4000 萬元。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼營建筑材料、五金交電、機械設(shè)備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。 公司成立六年來，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員 15 人，建筑工程管理工程師 8 人。已開發(fā)和擬建項目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項目 ，總建筑面積 130000 平方米；三里屯寫字樓項目 10000 平方米；華嚴(yán)北里商品住宅項目 27000 平方米；月壇北街開發(fā)項目 68000 平方米。 五、 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)本項目的初步規(guī)劃，項目規(guī)劃建設(shè)用地面積 12993 平方米，規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務(wù)公寓，建筑面積共 62800平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設(shè)施，共 25000 平方米。項目建成后將成為集高級寫字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。各功能具體面 積見下表： 項目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方米 功能區(qū) 建筑面積 寫字樓 14420 公寓 28700 商務(wù)公寓 19680 附屬配套設(shè)施 25000 合計 87800 容積率 綠化率 26% 6 六、 項目總投資與資金來源 計劃項目總投資為 億元人民幣，由本項目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金解決。 7 第三章 項目地點和建設(shè)條件 一、 項目地點 本項目建設(shè)地點位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號院，月壇北街與三 里河?xùn)|路交叉口的東南側(cè)。用地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河?xùn)|路。項目規(guī)劃用地面積 12993 平方米，建筑基底面積 5046 平方米。 根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進行的調(diào)查，擬建項目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國家有關(guān)規(guī)范。 二、 項目交通條件及自然條件 項目建設(shè)用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 公里；西距釣魚臺國賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項目由于緊鄰國賓路和釣魚臺國賓館，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣 質(zhì)量良好。 三、 項目用地現(xiàn)狀和拆遷 項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房，該建筑隨著時間的推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價值，擬全部拆除，由于拆遷量較小，拆遷耗用的資金和時間都比較少，為項目順利建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。 四、建設(shè)條件 土地使用權(quán) 項目建設(shè)用地將由項目開發(fā)建設(shè)單位按國家和北京市關(guān)于土地有償使用的 8 有關(guān)規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。有關(guān)問題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來北京市土地管理部門與項目開發(fā)建設(shè)單位簽定的土地出讓合同為準(zhǔn)。 市政配套條件 本項目 水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項目的開發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實。具體情況如下： （ 1） 市政污水 建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項目雨、污水排放分別排入三里河?xùn)|路已建的雨、污水管線。污水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑 1050 毫米市政污水干線 25 號檢查井，另在項目東側(cè)道路修建污水支線至項目用地南側(cè)向西接