【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書(案例模板) 目錄第一章、 項目概述第二章、 項目名稱和選址第三章、 項目規(guī)劃建設(shè)方案第四章、 項目建設(shè)條件第五章、 物料消耗與供應(yīng)第六章、 環(huán)境保護第七章、 項目建設(shè)周期與日程安排第八章、 經(jīng)營管理方式第九章、 投資估算第十章、 項目經(jīng)營策劃第十一章、 效益評價第十二章、 結(jié)論第一章 項目概述一、項目背景為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點. 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。由北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項目（以下簡稱“該項目”）。二．項目歷史條件宗地簡介宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。項目概況宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。合作方式由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。三、項目建設(shè)單位項目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司經(jīng)營范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：“該項目”。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施?！霸擁椖俊庇杀本┊敶顿Y集團有限公司投入全部建設(shè)資金。四、可行性研究報告編制編制單位：由北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。編制依據(jù)：2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號。2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號。2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號。2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號。2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號。2．溫榆河流域住宅項目市場調(diào)查資料。 第二章 項目名稱和選址一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為瓜田。第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案一、項目建設(shè)內(nèi)容：“該項目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設(shè)施等。二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬平方米?？偨ㄖ娣e： 。居住建筑面積： 。配套公建建筑面積： 。非配套公建建筑面積：。建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。居住總?cè)丝冢?約1000人。居住總戶數(shù)： 約 300 戶建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。綠化率： 60％。三、項目規(guī)劃設(shè)計特色。規(guī)劃設(shè)計：在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計工作。“該項目”力求吸收當今國際先進的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風貌和時代特色。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。設(shè)施、設(shè)備、材料：“該項目”建設(shè)將充分引入國際先進的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進先進的設(shè)備、設(shè)施。綠化：“該項目”力求在項目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章 項目建設(shè)條件一、地理條件：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機場聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。二、市政條件“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。第五章 物料消耗與供應(yīng)一、建筑材料“該項目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：鋼材： 8000 噸水泥： 20000噸木材： 300 立方米二、主要設(shè)備“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進實用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。三、水、電、氣、熱供應(yīng)根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項目用電量為12000 千瓦。用水量：按2升/平方米日，用水量為40萬立方米／日。熱力量：按80大卡／小時平方米計算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時。第六章 環(huán)境保護按照國家環(huán)境保護局“建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設(shè)項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施。“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。環(huán)境保護措施如下：污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標準。生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。第七章 項目建設(shè)周期與日程安排一、建設(shè)方式“該項目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標、投標的有關(guān)規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。二、建設(shè)進度安排“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進度為：2004年6 月之前完成前期準備工作。主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計 七通一平、工程招投標等。2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。 第八章 經(jīng)營管理方式一、經(jīng)營設(shè)想“該項目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。“該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算一、成本構(gòu)成宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：土地費用宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元土地方拆遷等補償費用：338=1183萬元小城鎮(zhèn)建設(shè)費用：1萬/畝338=338萬元農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m *338 =6760萬元其中包含已付土地方費用200萬元總計：投入土地成本10081萬元土地出讓金其它投入二、項目設(shè)計方案A：1000=銷售按6500元/ m2計，6500=方案B： TOWNHOUSE項目預(yù)計1000=18萬m2銷售按5500元/ m2計，185500=方案C：1000=銷售按4000元/ m2計，4000=三、成本測算：A、以收入最低的方案A設(shè)計項目 總額（萬元） 標準土地費用土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2勘測費設(shè)計費可研方案咨詢執(zhí)照費規(guī)劃方案咨詢 113830763876 基礎(chǔ)設(shè)施臨時水電路 405076 300元/m21監(jiān)理費1質(zhì)量監(jiān)督費1標底招標費1綠化建設(shè)費1公共配套費1市政公用設(shè)施費1不可預(yù)見費 378953810840513501890 合計 58580 固定成本合計58580萬元經(jīng)營成本項目 總額（萬元） 標準銷售費用 管理費用財務(wù)費用 175617564686 銷售額2%固定成本8%合計 8198 毛利：銷售額固定成本經(jīng)營成本=87800585808198=21022萬元B、以方案B設(shè)計因費用計算以建安費比率計，故分類為：項目 總額（萬元） 標準 土地費用 土地出讓金 100814507 建安費用 45000 建安單平米2500元其它綜合 2070 %基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套市政設(shè)施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2不可預(yù)見費 2250 建安5%合計 71648 經(jīng)營成本項目 總額（萬元） 標準銷售費用管理費用財務(wù)費用 198019805732 銷售額2%固定成本8%合計 9692 毛利：銷售額固定成本經(jīng)營成本== C、以方案C計：項目 總額（萬元） 標準 土地費用 土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計建安費用 43950 1500元/m2計其它綜合 2332 %基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套市政設(shè)施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2不可預(yù)見費 2535 建安5%小計 77942 銷售費用管理費用1財務(wù)費用 235023506235 銷售額2%2%固定成本8%合計 10935 1毛利： 28323 第十章 項目經(jīng)營策劃一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟價值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。二、TOWNHOUSE市場需求分析中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次:外籍購買群體 1．外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達國家國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習(xí)慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。1．港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。國內(nèi)購買群體2．中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。2。大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次