【正文】 房地產(chǎn)投資分析 1 第 10章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目案例分析 ?租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 ?房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究案例 房地產(chǎn)投資分析 2 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約 60萬(wàn)人，面積 187平公里。 房地產(chǎn)投資分析 3 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 市 1949年市區(qū)面積僅 ，人口約 。各類房屋總建筑面積 72萬(wàn)平方米，常住市區(qū)的 4 800戶貧苦市民，人均居住面積不足 ，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有 9 700余間人口，除此之外無(wú)房可住的不計(jì)其數(shù)。 市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國(guó)后在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達(dá)到了 529萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到 105萬(wàn)人，各類房屋建筑面積增加了 14倍。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，城區(qū)住宅大幅度增長(zhǎng)， 10多年來(lái)，住宅建設(shè)投資平均每年以 18%的速度增長(zhǎng)，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、人口增長(zhǎng)等多方面因素制約，加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多， 市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。 房地產(chǎn)投資分析 4 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 根據(jù) 《 市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 （ 1998）顯示，缺房戶數(shù) 8 000戶，其中人均居住面積在 4平方米以下的住房困難戶 3 000戶，隨著城市人口的增長(zhǎng)，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到 2023年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距還很大。 房地產(chǎn)投資分析 5 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 從全市商品房市場(chǎng)看， 1998年全市商品房竣工面積 ，實(shí)際銷售 ，預(yù)售，空置 ，實(shí)際銷售總金額達(dá)到 9 831萬(wàn)元，總體情況比較理想。隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)消費(fèi)、減免和降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)等各項(xiàng)配套政策的逐步出臺(tái)與完善，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將得到回升，人們消費(fèi)預(yù)期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。 房地產(chǎn)投資分析 6 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 據(jù) 1997年調(diào)查資料顯示，項(xiàng)目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強(qiáng)，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配的實(shí)施，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。 房地產(chǎn)投資分析 7 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及 市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 房地產(chǎn)投資分析 8 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 小區(qū)占地 ，總建設(shè)面積 米，其中，一期工程建設(shè)面積 發(fā)售。 北小區(qū)項(xiàng)目屬二期工程，建筑面積 萬(wàn)平方米，擬建 6層條式樓多棟，建筑面積 方米，占地 5 683平方米；少量營(yíng)業(yè)用房，建筑面積1 320平方米，占地 726平方米；樓群中部布置 3棟 26層點(diǎn)式樓，建筑面積 ，占地 3 850平方米。 房地產(chǎn)投資分析 9 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 北小區(qū)位于 市區(qū)東北部，南臨東風(fēng)路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設(shè)路，中部偏東有學(xué)院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處現(xiàn)在建設(shè)路小學(xué)、水文隊(duì)、銀行等單位，其余均為菜田。該地塊南北長(zhǎng) 300米，東西寬約 180米，呈矩形狀，自然地勢(shì)南高北低，平均海拔高程 ，最大高差約 ，地勢(shì)較為平坦。 房地產(chǎn)投資分析 10 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會(huì)、文化活動(dòng)站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點(diǎn)式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯(cuò)落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了有利條件。 房地產(chǎn)投資分析 11 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點(diǎn)綴點(diǎn)式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個(gè)半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為 4個(gè)組團(tuán)，即南部的兩個(gè)居住組團(tuán)，北部的公建組團(tuán)和學(xué)院路東的組團(tuán)。以南部?jī)蓚€(gè)居住組團(tuán)形成小區(qū)的基本居住單元。小區(qū)的主要入口有 3個(gè)，分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路。在學(xué)院路的主要入口處設(shè)置新置新村標(biāo)志，增強(qiáng)小區(qū)的識(shí)別性。同時(shí)，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為 1： 。 房地產(chǎn)投資分析 12 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 為了創(chuàng)造一個(gè)接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見(jiàn)縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然的園林景觀。 房地產(chǎn)投資分析 13 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 北小區(qū)住宅方案設(shè)計(jì)主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。方案設(shè)計(jì)的原則是： 1．堅(jiān)持“住得好、分得開(kāi)、放得下、買得起”的設(shè)計(jì)原則； 2．堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則：盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。 房地產(chǎn)投資分析 14 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 計(jì)劃 2023年 10月開(kāi)始施工，建設(shè)工期為 3年。項(xiàng)目計(jì)算期為 6年。 用款計(jì)劃見(jiàn)表 101。 房地產(chǎn)投資分析 15 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 1 2 3 土地費(fèi)用 420 100% 前期工程費(fèi) 28 100% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10 100% 建筑安裝工程費(fèi) 9 917 10% 33% 57% 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 96 63% 33% 4% 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 99 33% 33% 33% 銷售費(fèi)用 99 17% 50% 32% 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 367 41% 33% 26% 其他費(fèi)用 183 55% 33% 12% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 449 33% 33% 3% 表 101 用 款 計(jì) 劃 表 房地產(chǎn)投資分析 16 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 本項(xiàng)目總投資為 12 391萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用 420萬(wàn)元、前期工程費(fèi) 28萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi) 9 917萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 96萬(wàn)元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各 99萬(wàn)元（按建筑工程工程費(fèi)的 1%計(jì)）、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 367萬(wàn)元、其他費(fèi)用183萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 449萬(wàn)元及財(cái)務(wù)費(fèi)用 772萬(wàn)元組成。詳見(jiàn)表 102。 房地產(chǎn)投資分析 17 序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 估算說(shuō)明 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資 12 391 土地費(fèi)用