【正文】 房地產投資決竅房地產的預售價格評估，是房地產投資決策的關鍵。而預售價的評估，關鍵又在于對房產所在地區(qū)開發(fā)潛力的評價。一、該地區(qū)經濟發(fā)展速度如何經濟發(fā)展速度快，對物業(yè)的需求量大；反之就小。這是房地產投資決策最重要的參考數。二、該地區(qū)經濟結構的演變態(tài)勢如何在第三產業(yè)發(fā)展速度快的地區(qū)，對商貿金融用房的需求量大，而第一、第二產業(yè)發(fā)展快的地區(qū)，以工業(yè)用房需求量大，同時對住宅房需求量也大。一、 人口流量如何這是測量房地產市場需求的決定性因素。四、該地區(qū)環(huán)境如何環(huán)境包括水、電、道路、通訊、商業(yè)網點、綠化面積、建筑容積率、環(huán)境保護等。環(huán)境好說明開發(fā)潛力大，反之則小。五、產品品質優(yōu)劣如何房地產產品的優(yōu)劣影響增值幅度。而產品的優(yōu)劣表現為該產品與需求、產品設計與消費習慣、產品價格與消費購買力之間的協(xié)調關系。六、法規(guī)變化如何當地政府有關建設法規(guī)的變化直接影響房地產的開發(fā)潛力，當地城市規(guī)劃也直接影響該地區(qū)房地產的開發(fā)潛力。錄自《美的報》1998年9月26日第四版項目策劃——房地產成功的關鍵房地產開發(fā)項目策劃是龍頭，應避免在不適當的時機，不適當的地點，建不適當的物業(yè)。沒有好的項目策劃，開發(fā)愈多，物業(yè)空置積壓愈多，開發(fā)商包袱愈重。反之，房地產項目策劃得好，即使碰上經濟不景氣，仍能取得良好的銷售業(yè)績，如碧桂園、東城花園等項目策劃就比較成功。項目策劃首先要明確好的開發(fā)項目，不同的項目有不同的回報率，風險越大，回報率越高，必須綜合考慮經濟、社會經營狀況專長和經濟實力，來確定開發(fā)項目。一、確定具體位置不同項目對地理位置的要求不盡相同，住宅要求環(huán)境優(yōu)美，社區(qū)配套齊全，寫字樓要求在鬧市區(qū)，商場要選擇交通便利、客流量大的地方。必須了解項目用地與當地政府的城市規(guī)劃是否相符，以及附近類似的項目的數量和經營狀況等，作為選擇的參考。二、選擇好投資時機房地產業(yè)隨經濟發(fā)展呈現周期性波動，有高潮也有低谷。在房地產低潮時進入，成本最低，競爭對手少，可供選擇的項目多，風險較小，能獲取較高的回報率。三、準確市場定位在調查了解市場需求現狀，消費者需求偏好的基礎上，細分市場作為企業(yè)開發(fā)目標，發(fā)掘出某方面優(yōu)于其他人的項目，以適應市場不同需求。如深圳地王商業(yè)大廈作為當時全國最高建筑和深圳的標志，雖價格昂貴，但由于外觀雄偉、裝修豪華，成為實力和身份的象征，因而吸引了國內外眾多一流企業(yè)，在當時房地產低迷的情況下，仍取得了不俗的業(yè)績。四、確定營銷原則營銷工作是一項十分專業(yè)的工作，需要營銷機構與營銷人員對物業(yè)市場和購買者的心理和需求、不同的營銷方式和手段有相當的認識，是房地產項目運作的關鍵環(huán)節(jié)。營銷隊伍應在自身為主，中介為輔，確定好營銷的目標客戶，確立物業(yè)的市場定位、設計與包裝，確定物業(yè)的價格定位和配套的付款方式，選擇好廣告媒體和方式。面對變幻莫測的房地產市場，只要房地產企業(yè)能審時度勢，抓住時機，搞好項目策劃，選定與本企業(yè)最相適應、銷售潛力最大、獲得最豐的那部分市場作為競爭目標，并采取相應的營銷策略和靈活的經營方式，就能在競爭中取勝，創(chuàng)造出良好的社會和經濟效益。錄自《美的報》1998年9月26日第四版永遠的五月花——美的海岸花園項目標志確立早在今年春天，伴隨著美的海岸花園立項開發(fā)進度的加快，美的房地產公司經營策劃部會同美的工業(yè)設計中心平面設計組、萬科國企公司設計部就已開始著手有關項目標志的設計工作。美的海岸花園，英文意譯為May Flower Garden（五月花花園）。五月花號，是成功登陸美洲的第一艘船。五月花花園，象征著成功者之家園。美的海岸花園的英文名是美的房地產公司朱曙東副總經理意譯，征求了中山大學幾位教授、外籍教師和集團內部有關人士的意見而最后確定的。英文名寓意深刻，蘊含并提升了花園項目的文化品位。經過一段時期的醞釀設計，三方共設計出三十多個方案。來自上海的史亦群小姐的設計方案脫穎而出。工業(yè)設計中心完成了美的海岸花園項目標志的整套VI設計。標志以“May Flower Garden”起頭的字母，也恰好是“美的”品牌“Midea”起頭字母“M”（共五個）組成五月花形，花瓣圍出一個海星圖案。采用明麗的色彩過渡組合成花瓣，升展于云叢之上，獨創(chuàng)了美的海岸花園項目在房地產界開發(fā)項目中的新穎視覺形象；表現了美的海岸花園大型住宅小區(qū)的品質；體現了現代成功人士追求高尚，享受綠色自然的生活傾向。標志也深刻反映出美的海岸花園對生活住宅概念的高視點及不同凡響。標志構成較特殊，如同一幅濃縮的風景畫。色彩明朗，適合海岸花園住宅特點，緊扣May Flower Garden名稱的五月花形與海星圖案相融，突出了“花、海、美”的主題，達到了設計意念與形象感觀的完美統(tǒng)一。錄自《美的報》1998年9月26日第四版《北滘報》1998年11月19日第四版美的海岸花園項目匯報會召開為加快美的海岸花園項目拓展力度，北滘鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府主要領導、集團董事局主席、總裁何享健于1998年9月29日下午在集團董事局會議室聽取了美的房產公司關于美的海岸花園的項目匯報。美的海岸花園項目于元月18日已獲集團董事局批準立項。根據市場需求，房產公司與萬科集團合作，進一步調整規(guī)劃，于近期完成了以洋房為主、別墅為輔，體現歐陸建筑風格的大型高尚社區(qū)的規(guī)劃方案，并完成了預算調整方案。會上，房產公司總經理郭桂棠就項目總體策劃過程、規(guī)劃方案、項目特色、開發(fā)進度、市場定位、推廣策略和財務預算等作了詳細的匯報，并向領導提出項目推進中存在的問題。順德市委常委、北滘鎮(zhèn)委書記鄧偉根充分肯定了項目開發(fā)是“小都會”城市發(fā)展的需要，是市場的需要，是美的資產重組的需要，是工業(yè)園配套發(fā)展的需要。他要求加快開發(fā)的進度，要做好環(huán)境園林建設，有效降低成本，使項目體現“河港花園”特色，要重視自身在工程進度和設計等方面的困難。他鼓勵開發(fā)商一定要把項目做成功，達到社會效益雙豐收。鎮(zhèn)長周志坤結合房地產投資運作的特點，從宏觀角度，以專業(yè)眼光，深刻地分析了項目相關問題，為項目發(fā)展提出了很好的指導性意見。鎮(zhèn)領導認為美的房產公司對項目的市場定位準確，新調整的規(guī)劃比以往更成熟。何享健總裁認為此次匯報全面、認真、充實。何總裁要求房產公司下步工作要更為細致，要認真思考鎮(zhèn)領導提出的問題，要加快進度，大膽開發(fā)，按市場運行規(guī)律落實好各個環(huán)節(jié)，控制好成本，配置好人才架構，理順業(yè)務流程，健全管理制度，何總裁強調要開發(fā)好這個項目，把房地產培育成為美的重要產業(yè)。何總相信美的一定能做好房地產。參加這次匯報會的人員還有鎮(zhèn)國土辦主任林潤江和集團各常務董事、副總裁、賴立明部長、總裁辦副主任戴裕東、房產公司管委會成員及部分業(yè)務骨干。錄自《美的報》1998年10月15日第一版《北滘報》1998年10月15日第二版亮麗風景線——美的海岸花園項目推介美的海岸花園位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，占地670畝（45萬平方米），東接廣珠公路（105國道），南連順德水道，西靠三洪奇生活區(qū)，北臨三樂公路，剛好在廣珠公路與三樂路的交界處，乘車前往廣州洛溪橋僅需30分鐘，去珠海、深圳僅需1個多小時，到大良8分鐘，到佛山只需20分鐘。因此，海岸花園的交通十分便利。美的海岸花園傍依北江（順德水道），江面開闊，高雅別致的江濱公園將建于小區(qū)之中。屆時，“楊柳青青江水平”的畫面將呈現在人們眼前。美的另一參建項目“君蘭高爾夫球場”將于今年年底正式落成開放，也是富有吸引力的休閑健身好去處。這些因素，將使海岸花園別具優(yōu)勢，除可吸引常住業(yè)主外，更可以吸引追求時尚的北滘鎮(zhèn)之外的成功人士。該項目按歐陸風格的低密度別墅和多層洋房進行規(guī)劃設計，預計人均綠地面積將超過12平方米。美的將專門成立物業(yè)管理公司，實施專業(yè)化物業(yè)管理，有托兒所、幼兒園和會所。會所包含的設施有：游泳池、網球場、卡拉OK廳、桌球室、乒乓球室、健身室、西餐咖啡廳、保健中心、特色展覽場所、銀行等，其中托兒所和幼兒園高檔設計，設寄宿服務?？傊?，海岸花園的整個規(guī)劃顯得新穎高尚、配套功能齊全。小區(qū)建成后，將以寧靜的社區(qū)環(huán)境、高雅的文化格調，瑰麗的江畔風光，怡人的園林景色，別具特色的住客會所和種類繁多的康樂設施吸引境內外的置業(yè)人士。錄自《美的報》1998年10月15日第四版《北滘報》1998年11月19日第四版完善物業(yè)管理近來我們時常可以看到或聽到，一些物業(yè)的住戶投訴居住環(huán)境惡劣，路面水浸、污水橫流、臭氣四溢、大廈水池生紅蟲、住戶被歹徒入屋搶劫或者是房屋才使用三年外觀已破舊不堪……如此之物業(yè)，試問住戶如何用得方便舒適，物業(yè)如何升值？更有甚者，一些住戶竟然野蠻裝修，破壞了房屋的承重結構，或違章亂加建，超出樓宇的承重負荷，危及整棟樓房的安全。由此可見，缺乏完善的物業(yè)管理會對我們的生活造成多大的不便和損失，甚至直接威脅到人們每一個人的人身安全。我們的生活離不開物業(yè)管理。物業(yè)管理特別是住宅區(qū)物業(yè)管理是服務內容定位可以分為兩個部分：標準化服務和動態(tài)化服務部分。標準化服務，這也是眼下大多數物業(yè)管理公司紛紛采用的服務內容，它通常包括安全、衛(wèi)生、綠化、方便服務、維修保養(yǎng)五大塊。大多數物業(yè)管理公司把絕大部分資源投入到這部分服務內容中，力圖把管理的小區(qū)治理得井井有條、一塵不染。一部分發(fā)展較早的物業(yè)率先通過ISO9002國際質量保證體系認證，為國內物業(yè)管理行為標準化服務帶來了規(guī)范，為整個行業(yè)帶來了規(guī)范，標準化部分就必須要規(guī)范，這點與酒店管理標準化服務中的規(guī)范化一樣，酒店要求上飲料時站在客人什么位置、斟飲料如何斟法、換煙灰盅怎樣換、為客人引路如何做等等，一系列規(guī)范化行為為酒店帶來了明亮潔凈和熱情有禮。同樣，物業(yè)管理這一服務性行業(yè)也需要用規(guī)范的行為為其帶來高效的標準化服務，如樓梯每天掃多少遍，保安以什么言行向住戶或訪問者提供服務，蓄水池多長時間大清潔一次等等，這是物業(yè)管理建立信譽的基礎。如果說標準化服務令物業(yè)管理有了骨架和血肉，那么動態(tài)化服務就是令物業(yè)管理有了靈魂，有了與住戶有效溝通的窗口。動態(tài)服務包括對住戶需求的調查和動態(tài)監(jiān)控體系，目前絕大部分物業(yè)管理公司都曾進行過前期的業(yè)主需求調查，但90%是表面的，一次性的，只有極少數物業(yè)管理公司會定期地進行類似的調查，而正確的做法應該是把對所管理小區(qū)的業(yè)主需求調查和動態(tài)監(jiān)控作為常規(guī)的、不間斷的工作內容看待，并且用超前的意識去尋找業(yè)主的需求。它是整個物業(yè)管理系統(tǒng)的啟動點，是保證物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質服務的唯一可操作性手段，因為物業(yè)管理服務的一切工作和活動都是為了住戶的利益，住戶就是上帝，如果我們的物業(yè)管理連上帝需要什么都蒙在鼓里，談何為其提供優(yōu)質的服務？所作的一切只不過是耍了一輪盲拳，汗流浹背地舞了一通之后才發(fā)現對手在自己身后，白做無用功。有了動態(tài)化服務，才能創(chuàng)造出高效的標準化服務，并在此基礎上向住戶提供體現出物業(yè)管理靈魂所在的個性化服務和更多的超值服務。當我們的物業(yè)管理公司做好了以上兩部分內容的服務，不僅可使住戶除文章開頭所提到的困擾，而且令住戶以及他們的物業(yè)大大受益。首先，物業(yè)管理保障了業(yè)主的合法權益，可以有效地根治“重建輕管”帶來的弊端，保證房屋的建筑質量；其次，它延長了物業(yè)的壽命，通過統(tǒng)一管理，避免各自為政的亂搭建和不合理的裝修對承重結構和外墻美觀的破壞，通過加強物業(yè)的管理、維修和保養(yǎng)，可以保障居民生命和財產安全，從客觀上起到物業(yè)的保值和增值的作用；再次，創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美的物業(yè)環(huán)境，充分發(fā)揮物業(yè)整體的功能，在小區(qū)內建立一套對廣大用戶的利益起保護作用的公共秩序，保證住戶身心的健康發(fā)展；還有，完善的物業(yè)管理服務，可以方便居民生活，減輕居民負擔，體現住戶的尊貴，創(chuàng)造出一流的高品質社區(qū)文化。錄自《美的報》1998年10月15日第四版一個售樓員的培訓感受美的房產公司正在緊鑼密鼓地開發(fā)美的海岸花園，為進一步推進項目的開展，房產公司認真組織了一次系統(tǒng)、專業(yè)的售樓員培訓活動。在為期兩個月的培訓中，各位老師不顧酷暑高溫，仔細地查閱了許多資料，認真?zhèn)湔n，使我學習到了房地產行業(yè)許多知識，銷售技巧也得到較大的提高。培訓使我從房地產的門外漢逐漸地變成專業(yè)人士，尤其是通過對碧桂園和祈福新村的實地參觀學習，使我切身體驗到作為一個優(yōu)秀的售樓員應當具備多方面的知識和能力。售樓工作是房地產經營流程中相當重要的環(huán)節(jié)，關系到我們開發(fā)的樓盤能否順利賣給目標客戶，在與目標客戶接觸過程中，我們售樓員的表現往往會對客戶的購買行為產生極大的影響。因而，在以后的工作中，我要更加努力學習，不斷地豐富自身的知識，提高自身的素質。前幾天，我們售樓員去了一趟深圳萬科。這次深圳之行，給我感觸很多，也很深。尤其是國企老總馮佳的營銷講座給我的感觸最深，使我認識到一個高素質的銷售人員不僅要能借鑒別人成功的經驗，而且自身還要不斷學習和總結。馮佳的講座啟發(fā)了我們的思路，傳授了我們許多實用的方法。兩個多月的培訓很快就結束了，這次培訓活動領著我進入了房地產行業(yè)這個多姿多彩的世界，對我們售樓員來說也是一個良好的開端。以后我會將學習到的知識融入我們美的海岸花園的售樓業(yè)務中去。錄自《美的報》1998年10月15日第四版住宅小區(qū)發(fā)展新趨勢——三大一小一多、服務功能全面、停車場所合理隨著房地產的發(fā)展和人們居住水平的逐步提高，房地產發(fā)展商已不可回避地面對這樣一個問題：住宅小區(qū)發(fā)展趨勢應走向何方？其實早在1996年底，建設部在北京推出了小康規(guī)范小區(qū)“世紀村”，從小區(qū)的總體規(guī)劃、住宅的結構與設計、小區(qū)服務功能配套，以及停車場所的設置等方面，提出了許多新思路，標志著未來住宅小區(qū)建設發(fā)展怕新趨勢。這些思路包括：一、“三大一小一多”方案即在戶型平面功能設計中，采用大起居室（大客廳）、大衛(wèi)生間、大廚房、小臥室、多櫥柜。交房標準趨向兩極化：一是基本上是毛坯房、水電入戶，具體裝修由用戶自己安排，但開發(fā)商在房屋質量和外墻及屋面的處理上絲毫不能偷工減料，這樣有利于控制價格，也可避免二次裝修的浪費；二是基本上可以入住房，水電到位，甚至在單元套房內配置全家家具、廚具、掛衣架、衛(wèi)生潔具。這些配置大多可由專業(yè)定點生產廠家直接掛鉤、設計、加工，這既有利于產品的更新，又能使產品價格和品質得到保證，有利于住宅產業(yè)化的形成和發(fā)展。二、小區(qū)服務功能全面未來小區(qū)服務功能進一步完善，必然形成購物、餐飲、娛樂、健身、學校、醫(yī)院、幼兒園等一系列的一條龍服務，特別是考慮到學校