鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)(已修改)
2025-07-25 15:58 本頁(yè)面
【正文】 鄭州市 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 目 錄 一、項(xiàng)目介紹 （一）區(qū)位簡(jiǎn)介 （二）項(xiàng)目指標(biāo) 二、市場(chǎng)分析 （一） 20xx 年上半年鄭州市土地市場(chǎng)分析 （二） 20xx 年上半年鄭州市商品房市場(chǎng)分析 （三）綜合分析 三、地塊分析 （一）地塊稀缺性 （二）周邊業(yè)態(tài)分析 四、預(yù)期成本分析和利潤(rùn)測(cè)算 （一）假定開(kāi)發(fā)指標(biāo) （二） 成本測(cè)算 （三） 銷(xiāo)售收入測(cè)算 （四）公司預(yù)期利潤(rùn) 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì) (Strength) （二）劣勢(shì) (Weakness) （三）機(jī)會(huì) (Opportunity) 六、項(xiàng)目綜 述 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 一、項(xiàng)目介紹 （一）區(qū)位簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位于東風(fēng)大街，距 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 約 500 米。 隨著城市中心南移西進(jìn)，省城也從單一的城市中心向多中心的格局轉(zhuǎn)變。在城市結(jié)構(gòu)上形成柳巷、朝陽(yáng)、長(zhǎng)風(fēng)街三大城市商圈，府西街、長(zhǎng)風(fēng)街兩大政務(wù)中心。在此基礎(chǔ)上， 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 正在 形成一個(gè)集商業(yè)、政務(wù)、體育、文化、會(huì)展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū) 域 。 20xx 年，東風(fēng)大街全面打通。它東 起 濱河西路 ，西至西環(huán)高速，由東向西依次穿過(guò)新晉祠路、舊晉祠路、千峰南路、和平南路、規(guī)劃西中環(huán)快速路，全長(zhǎng) 公里，路面寬度 80 米， 雙向八車(chē)道，是貫通鄭州市南部東西方向的一條城市一級(jí)主干道，也是唯一一條集園林景觀、生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)為一體的城市景觀大道。東風(fēng)大街打通工程， 無(wú)疑 對(duì)西山地區(qū)的區(qū)域建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有明顯的帶動(dòng)和輻射作用，為縮小汾河兩岸東西部差距、加快都市圈建設(shè)提供了一條快捷通道。 20xx 年， 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 五大場(chǎng)館的建成以及中博會(huì)的勝利召開(kāi)，使得全國(guó)人民認(rèn)識(shí)了鄭州，也使全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商發(fā)覺(jué)了東風(fēng)大街的地產(chǎn)價(jià)值： 富力現(xiàn)代廣場(chǎng)的熱銷(xiāo)顯現(xiàn)了品牌房企的優(yōu)勢(shì) ； 而綠地憑借長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城，早已深入人心，量?jī)r(jià)齊升 ； 萬(wàn)科 金域國(guó)際開(kāi)盤(pán)， 億的高價(jià)拍 得鄭州市鍋爐廠土地都 預(yù)示著萬(wàn)科將把長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū) 當(dāng)作 其高品質(zhì)產(chǎn)品的重要戰(zhàn)場(chǎng) ； 而圣湖萬(wàn)年花城、觀瀾國(guó)際、澳林濱河花園、格林花園等由省城多年耕耘，謹(jǐn) 慎發(fā)展的本土房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，也憑借長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)片區(qū)的項(xiàng)目發(fā)力。長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的房企走向良性競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品形態(tài)差異化，百花齊放。 （二）項(xiàng)目指標(biāo) 該地塊位于規(guī)劃舊晉祠路以西，市公交總公司宿舍以南，現(xiàn)狀新晉祠路以東，地塊總用地 平方米，其中凈用地 平方米、道路用地 平方米。 地塊一：凈用地 平方米 用地性質(zhì) 居住用地 容積率 建筑密度 24%30% 綠地率 35% 本案 限高 100 米 地塊二：凈用地 平方米 用地性質(zhì) 商業(yè)金融 容積率 建筑密度 40%50% 綠地率 30% 限高 120 米 二、市場(chǎng)分析 （一） 20xx 年上半年鄭州市土地市場(chǎng)分析 20xx 年上半年，在國(guó)家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策下，鄭州不僅樓市持續(xù)低迷，就連土地市場(chǎng)成交形勢(shì)也不容樂(lè)觀。 因?yàn)?樓市 成交量下降，調(diào)控繼續(xù)推進(jìn)，省城開(kāi)發(fā)商拿地和擴(kuò)張意愿非常低落。20xx 年 1 月份至 6 月份，鄭州土地 市場(chǎng)總體供應(yīng)面積 140 多萬(wàn)平米，成交面積 90 多萬(wàn)平米，土地市場(chǎng)總體上相對(duì)平靜，絕大多數(shù)地塊以掛牌出讓的方式進(jìn)行交易。 成交面積分析 20xx年 1月 6月鄭州市土地市場(chǎng)成交總面積 ，約 畝，成交金額 億元，總體成交均價(jià) 萬(wàn)元/畝。 20xx 年 1月 6 月鄭州市土地市場(chǎng)成交情況以 1月份成交面積最大，達(dá)到 30 萬(wàn)平米，在 4 月份春季成交量回升，其后 5 月份、 6 月份回落。土地市場(chǎng)成交總體走勢(shì)呈現(xiàn)波動(dòng)起伏的態(tài)勢(shì)。 成交區(qū)域分析 20xx 年 1 月 6 月鄭州市土地市場(chǎng)成交 區(qū)域小店區(qū)以 60 多萬(wàn)平米成交量最大，萬(wàn)柏林區(qū)位居第三，城市中心南移趨勢(shì)可見(jiàn)一斑。 20xx年 1月 6月鄭州市土地市場(chǎng)成交區(qū)域均價(jià)以萬(wàn)柏林區(qū)最高，達(dá)到 187 萬(wàn)元 /畝，尖草坪區(qū)、杏花嶺區(qū)、晉源區(qū)基本持平，迎澤區(qū)和小店區(qū)價(jià)格較低。 土地用途分析 20xx 年 1 月 6 月鄭州市土地市場(chǎng)成交地塊的土地用途主要以商業(yè)、工業(yè)、住宅三類用地為主，其中，住宅類用地居于商業(yè) 類用地和工業(yè)類用地之后。 成交價(jià)格分析 20xx 年 1 月 6 月鄭州市土地成交均價(jià)總體上一路走低，結(jié)合上半年鄭州市土 地市場(chǎng)成交量走勢(shì)情況看，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)一種“量?jī)r(jià)齊低迷”的形勢(shì)，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。 從上述的分析可以看出， 20xx 年 1 月至 6 月整個(gè)鄭州市土地市場(chǎng)在供求總量及供求結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了一些變化，當(dāng)期土地供給大于土地需求，在土地供應(yīng)的用途結(jié)構(gòu)上，住宅用地的成交相對(duì)低迷。以 20xx 年 11 月山西電機(jī)廠地塊以“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的兩限方式進(jìn)行土地招拍掛為分水嶺，整個(gè)鄭州市土地市場(chǎng)進(jìn)入了相對(duì)理性的市場(chǎng)平靜期。開(kāi)發(fā)商在拿地過(guò)程中相對(duì)理性，也較謹(jǐn)慎。 （二） 20xx 年上半年鄭州市商品房市場(chǎng)分析
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