【正文】 房地產(chǎn)有限公司 CG1123 鄭州市和平南路 343號(hào)，東至和平南路，南至南上莊用地，西至沙溝村、南上莊用地，北至沙溝村用地 居住兼容商業(yè) 125141 20xx/5/27 鄭州萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 LG1114 東風(fēng)大街南側(cè)（未監(jiān)街）、鄭州萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司以北、以南原規(guī)劃道路調(diào)整為凈用地的部分土地使用權(quán) 住宅 1870 20xx/5/22 山西省招生考試管理中心 CG0806 長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)中段 商服 5560 20xx/5/22 山西寶年華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 LG0807 舊晉祠路以西 ,宏電汽修廠以南 ,南上莊村現(xiàn)狀村民住宅以東 ,長(zhǎng)順街以北 商業(yè) 1466 20xx/12/5 鄭州市富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 CP0724 和平南路以西，義井西路東二巷以南 住宅 25050 20xx/8/15 當(dāng)代紅華置業(yè)有限公司 CG0708 長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)北部 商業(yè) 48600 四、預(yù)期成本分析和利潤(rùn)測(cè)算 （一）土地價(jià)值 從 20xx年當(dāng)代紅華置業(yè)有限公司以 260萬(wàn) /畝拿到 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 地塊到 20xx年鄭州萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司以 420萬(wàn) /畝的高價(jià)拍得鄭州市鍋爐廠土地，不難看出，東風(fēng) 大街土地價(jià)值在不斷提高。東依汾河水景，西瞰晉陽(yáng)湖浩渺波光 “鄭州綠地世紀(jì)城 ”項(xiàng)目位于長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)南側(cè)，規(guī)劃用地約 18 萬(wàn)平方米，總建筑面積約 50 萬(wàn)平方米，是規(guī)劃中的鄭州市新的政務(wù)中心 ——長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的配套項(xiàng)目。 金域國(guó)際 項(xiàng)目名稱 富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 建設(shè)單位 鄭州富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置 和平南路 221 號(hào)（萬(wàn)柏林和平南路與長(zhǎng)風(fēng)西街交匯處西北角） 開(kāi)工日期 竣工日期 交房標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 項(xiàng)目基本信息 占地面積 ： 104700 平方米 建筑面積 ： 305500 平方米 總戶數(shù) ： 2800 戶型主推 ： 39180 ㎡ 均價(jià) ： 7300 元 /㎡ 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 外墻：涂料 供氣：煤氣 供暖：獨(dú)立供暖 供水：市政 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 鄭州富力現(xiàn)代廣場(chǎng)位于萬(wàn)柏林區(qū)和平南路化二建小學(xué)北 300 米，規(guī)劃總用地 157 畝，規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平方米，共 10 棟 3234 層的精裝板式住宅，是富力地產(chǎn)繼成功開(kāi)發(fā) “鄭州富力城 ”之后的又一力作。首先，土地市場(chǎng)的變化可以說(shuō)在經(jīng)歷了前幾年的高地價(jià)之后，以山西電機(jī)廠地塊在“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”目標(biāo)下的成交為分水嶺，之后的土地市場(chǎng)成交幾乎沒(méi)有較大規(guī)模的成片地塊以震撼市場(chǎng)的方式成交；用于住宅用途的土地成交也明顯回落；整體土地市場(chǎng)的供求比傾向于供給多成交少。 土地用途分析 20xx 年 1 月 6 月鄭州市土地市場(chǎng)成交地塊的土地用途主要以商業(yè)、工業(yè)、住宅三類用地為主，其中，住宅類用地居于商業(yè) 類用地和工業(yè)類用地之后。在此基礎(chǔ)上， 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 正在 形成一個(gè)集商業(yè)、政務(wù)、體育、文化、會(huì)展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū) 域 。 因?yàn)?樓市 成交量下降，調(diào)控繼續(xù)推進(jìn)，省城開(kāi)發(fā)商拿地和擴(kuò)張意愿非常低落。 成交量分析 從成交量看， 20xx 年 上半年 鄭州新建商品房共成交 11843套， 總成交面積 平米 。 無(wú)論從區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源聚集程度、商業(yè)態(tài)勢(shì)，還是從未來(lái)人文環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值等多方面進(jìn)行分析，都不難發(fā)現(xiàn)，此區(qū)域是適應(yīng)鄭州未來(lái)新城發(fā)展適宜居住的核心地帶，新的商務(wù)居住區(qū)的發(fā)展形勢(shì)逐漸清晰。由鄭州萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)。 濱河花園通過(guò)市府南街與 新晉祠路交匯處，可瞬間直達(dá)長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)，處于城市主要發(fā)展軌跡的交點(diǎn)，是實(shí)施我市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。特別是，相對(duì)于其它城中村改造項(xiàng)目，新購(gòu)地項(xiàng)目，本項(xiàng)目有最重要的兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)： 規(guī)劃條件優(yōu)勢(shì)。此外，該項(xiàng)目不受 90/70 政策限制，也給產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶來(lái)極大的空間。產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以根據(jù)目標(biāo)群體和市場(chǎng)需求量身打造一個(gè)規(guī)劃方案。 濱河花園項(xiàng)目總用地 平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，綠化率30.%。金域國(guó)際聘請(qǐng)日本著名的造園大師中里嚴(yán)為本項(xiàng)目量身打造綠色園區(qū)，本項(xiàng)目保留并利用了原場(chǎng)地上的原生大樹(shù)，體現(xiàn)了尊重自然、保護(hù)環(huán)境的設(shè)計(jì)理念，本項(xiàng)目保留利用了各種大樹(shù)幾十棵，有效的營(yíng)造了社區(qū)的景觀氛圍。 （二）周邊業(yè)態(tài)分析 20xx 年省城長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)片區(qū)的在售正規(guī)項(xiàng)目成交占比不足全市交易量的 5%，隨著 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 五大場(chǎng)館等公共建筑的建設(shè)及啟用，從 20xx 年富力在長(zhǎng)風(fēng)西街拿地開(kāi)始，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù) 片區(qū)的樓市影響力快速擴(kuò)張。 20xx 年 16 月鄭州市樓市成交數(shù)據(jù)對(duì)比 月份 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 總套數(shù)（套） 1169 1488 2368 2252 1556 3010 總面積（平米） 252402 177863 350760 鄭州市 20xx 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)和全國(guó)普通市場(chǎng)趨勢(shì)基本一致，人們預(yù)期的價(jià)格大幅下浮并沒(méi)有出現(xiàn)，價(jià)格依然保持高位運(yùn)行，商品房成交量比往年有所下降； 20xx 年 6 月，受存款保證金率與部分銀行恢復(fù) 8 折利率政策的影響下，一部分剛需得以釋放， 6月商品房市場(chǎng)成交大幅上漲。 成交面積分析 20xx年 1月 6月鄭州市土地市場(chǎng)成交總面積