【正文】 年推貨及余貨情況 推貨建筑面積 推貨套數(shù) 恒鑫瀾北灣 222 100313 均價 2750 45000 349 左岸春天 (二期 ) 170 170000 均價 3400 35000 261 景香苑 142 90000 均價 2400 60000 375 四季美景水木軒 115 150000 均價 2500 130000 1172 幸福里 539 431043 洋房 2100 57120 364 美林水郡 175 140000 均價 2800 45000 300 合計 1363 1081356 2568 442120 3421 結(jié)論 :上半年，北城板塊樓盤推售均價，基本 沒有超過 3000元 /平方米 , 其中 6盤的平均均價僅為 :2568元 /平方米。 6 總計與總評 100 整體素質(zhì)一般，還有眾多可提升的價值空間。借勢于新河三角洲的整體發(fā)展。 ? 中、高層人員的穩(wěn)定性一直穩(wěn)居廣州同行的首位，同時亦是企業(yè)得以發(fā)展的最大動力 。 ? 2023年，在“ 2023中國住交會”上獲得“中國十大房地產(chǎn)營銷企業(yè)”（廣州地區(qū)唯一入選單位）和“中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)五十強”兩項大獎。 指標(biāo)一：項目概況 取得預(yù)售許可證 新售樓部建成 11月初 一期封頂 春節(jié)前 07年 11月 一期交樓 07年 5月 計劃一期售完 ? 項目首期開發(fā)節(jié)點 指標(biāo)一：項目概況 ? 項目現(xiàn)狀評估 容積率較高，項目單棟樓層高； 供方齊全，但比較普通； 項目所處地段位于城郊結(jié)合部，依托 新河三角洲的整體規(guī)劃，項目前景看好； 項目得房率較高，實用性強； 項目交通大環(huán)境較好，但項目首期交 通通達性與可視性較差。 6 交通通達與 可視性 10 本案主要交通動目前比較成熟，但進入本地塊的交通動線狹窄、隱蔽，故本地塊的交通通達性一般，可視性較差。 大盤云集 壓力巨大 宏觀市場預(yù)判結(jié)論 《 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 （ 165號文件） 《 關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 》 （ 166號文件 《 財政部等部門要求各地從五個方面落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金 》 2023年 5月 29日： 長沙 “ 國六條 ” 、 “ 國十五條 ”“ 165號文 ” 結(jié)論一：政策板塊 政策從嚴(yán) 市場規(guī)范 結(jié)論二：開發(fā)板塊 （本土發(fā)展商） 項目 占地（畝） 開發(fā)商 星月城 750 信遠(yuǎn)智邦集團（本土與外來的結(jié)合） 創(chuàng)遠(yuǎn) .第 3城 927 創(chuàng)遠(yuǎn)集團 秀峰山莊 653 長沙市大聯(lián)實業(yè)發(fā)展有限公司 香格里麓山別墅 948 湖南凱達房產(chǎn)湖南財信控股公司 岳麓山公館 638 湖南經(jīng)投實業(yè) 天景名園 800 湖南天景名園置業(yè)有限公司 金霞花府 674 湖南宏吉置業(yè) 梅湖浪琴灣 919 湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 楓華府第 1000 湖南繼善投資發(fā)展有限公司 怡情水鄉(xiāng) 671 湖南成功新世紀(jì)投資有限公司 鄱陽小區(qū) 510 長沙申奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 泰禹家園 500 湖南省泰禹實業(yè)有限公司 星語林汀湘十里 824 長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有 限公司 山水未來城 668 湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 錦湘國際星城 湖南美聯(lián)置業(yè) 比華利山 1500 湖南漢業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 同升湖山莊 1012 長沙市同升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 幸福里 539 長沙星河苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 部分外來品牌發(fā)展商名錄 : 項目 占地（畝） 開發(fā)商 珠江花城 917 珠江實業(yè) 綠城青竹園 1962 湖南綠城投資置業(yè)有限公司 萬國城 Moma 1320 當(dāng)代置業(yè) 陽光 100國際新城 990 陽光 100置業(yè)有限公司 卓越蔚藍海岸 558 深圳卓越集團 長沙玫瑰園 1000 廣州玫瑰園 中洋橘郡 2023 北京中洋創(chuàng)業(yè) 早安星城 1100 長沙東業(yè)建設(shè)實業(yè) 威尼斯小城 2580 廣東碧桂園 鵬基諾亞山林 706 鵬基地產(chǎn) (深圳 ) 開發(fā)升級 產(chǎn)品分層 結(jié)論二：開發(fā)板塊 結(jié)論三：消費者板塊 消費理性 投資謹(jǐn)慎 ⊙ 自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。 結(jié)論四：市場大勢 大市盤整 銷售趨緩 長沙樓市自 98年至今，一路走高，目前進入了一個平靜盤整期； 長沙市 05年 商品房銷售面積 ，遠(yuǎn)低 于長沙市的 06年商品房供應(yīng)量 1200萬平方 ，供大于求，壓力巨大； 新政的調(diào)控，使發(fā)展商重新洗牌，開發(fā)升級，產(chǎn) 品升級； 消費理性，投資謹(jǐn)慎； 市場形勢趨緊 濱江 8 項目景觀規(guī)劃 10 項目景觀設(shè)計無特色，或景觀概念不夠抓人，但在車位的設(shè)計上卻采用了半地下車庫的設(shè)計方式。 d、先發(fā)優(yōu)勢 ——本案為新河三角洲板塊首個住宅項目，是板塊先驅(qū)。 集團架構(gòu) : 合富置業(yè) 港聯(lián)物業(yè)（中國） 廣州 60閒分行 上海 3閒 佛山 1閒 港聯(lián)物業(yè)（廣州） 港聯(lián)物業(yè)（上海） 港聯(lián)物業(yè)（武漢） 廣州 天津 湖北 東莞 佛山 北京 上海 濟南 南寧 湖南 昆明 合富輝煌 174。加州陽光 M A L L北京金港島購物中心 南寧 “1 0+ 1” 商業(yè)大道 南京仙林國際汽配城龍江亞洲國際家具材料城成功操作寫字樓（部份）項目 廣州國際商貿(mào)中心 勤建商務(wù)大廈 粵能大廈 達信廣場 聯(lián)華大廈富星大廈 三新大廈 廣仁大廈 百匯廣場 建業(yè)大廈 粵海集團大廈 利新大廈 明林大廈 …… 企業(yè)主要服務(wù)客戶 ? 萬科地產(chǎn) 金地集團 中海集團 ? 光大集團 僑鑫集團 奧園集團 ? 天倫集團 中信 (華南 )集團 保利集團 ? 美林基業(yè) 香江集團 新光地產(chǎn) ? 新世界集團 珠江地產(chǎn) 雅居樂集團 ? 信德集團 華能集團 黃埔城建 ? 珠江實業(yè) 東華實業(yè) 城建總 ? 天譽集團 縱橫集團 …… 合富輝煌核心競爭優(yōu)勢及業(yè)務(wù)擅長 ? 合富輝煌的核心競爭優(yōu)勢 ? 合富輝煌的業(yè)務(wù)擅長 合富輝煌核心競爭優(yōu)勢 戰(zhàn)略領(lǐng)先優(yōu)勢 － 打造中國地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的航空母艦 ?作為國內(nèi)首家房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的上市企業(yè)，造就強勢行業(yè)品牌，是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心保證，更是客戶心目中優(yōu)質(zhì)物業(yè)的代言人 ?業(yè)內(nèi)惟一提供全面立體多元化綜合型服務(wù)的代理企業(yè) 率先搭建強大的服務(wù)平臺，為發(fā)展商提供“一條龍”的專業(yè)全程服務(wù) 合富輝煌核心競爭優(yōu)勢 ?人才領(lǐng)先優(yōu)勢 －行業(yè)精英匯聚一方 ? 逾 3800名員工中，除擁有大部分高學(xué)歷人才外，具有 5年以上資深策劃實操經(jīng)驗的復(fù)合型專才占策劃團隊的 80％，都積累了豐富的大盤實操經(jīng)驗 。 c、價格威脅 ——價格無所謂絕對的高低，價格取決于