【正文】 指標三：北城板塊上半年推貨、售價情況 參考結論一：市場指導均價 參考結論二：發(fā)展商先期銷售均價 2400元 /平方米 (2620+2568+2458) 247。 方向四：系統思考，整合推廣，連環(huán)促銷 策略一：分年度、半年度、季度、月度實效化的 計劃與總結模式，使整個項目的營銷運營事前有 計劃，事中有監(jiān)控，事后有總結； 策略二：在年度總綱的框架下，形成環(huán)環(huán)相扣的 活動體系、促銷體系與軟炒作體系，按部就班， 有的放矢； 營銷節(jié)奏建議 06年 9月 15日 ——9月 25日 內部調整期 06年 9月 25日 ——10月 25日 客戶阻擊期 06年 10月 25日 ——11月 25日 客戶培育期 06年 11月 28日 公開發(fā)售期 蓄客培育期 達到總蓄客 700名（含發(fā)展消化所剩 200名） 持續(xù)熱銷期 06年 11月 28日至年底 本節(jié)點基于以下兩個方面的條件制定： 假定我司于九月中旬左右接受該項目； 本營銷節(jié)點指我司對項目進行分貨后的首批推貨消化計劃，首批消化 計劃我司保底可以消化 73%，理想可消化 80%； 營銷價格建議 指標一：全市成交均價 2023年上半年成交均價 2620元 /平方米 月度 最高價 最低價 均價 4月 3900 1500 2470 5月 10000 1600 3261 6月 10000 1600 2458 數據來源：長沙市房屋產權管理局 結論： 46月，開福區(qū)樓市成交均價走低，尤其是 6月，受國 家宏觀調控政策影響，成交均價跌至 2458元 。 方向二：快速蓄客、充分培育、適合引爆 策略二：合富輝煌專職客戶部門系統的客戶拓展 與經營體系，既立體化客戶拓展渠道，又系統化 客戶經營平臺。 結論四：市場大勢 大市盤整 銷售趨緩 長沙樓市自 98年至今，一路走高，目前進入了一個平靜盤整期； 長沙市 05年 商品房銷售面積 ，遠低 于長沙市的 06年商品房供應量 1200萬平方 ，供大于求，壓力巨大； 新政的調控，使發(fā)展商重新洗牌，開發(fā)升級，產 品升級； 消費理性，投資謹慎； 市場形勢趨緊 濱江 大盤云集 壓力巨大 宏觀市場預判結論 《 關于落實新建住房結構比例要求的若干意見 》 （ 165號文件） 《 關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知 》 （ 166號文件 《 財政部等部門要求各地從五個方面落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金 》 2023年 5月 29日： 長沙 “ 國六條 ” 、 “ 國十五條 ”“ 165號文 ” 結論一：政策板塊 政策從嚴 市場規(guī)范 結論二：開發(fā)板塊 （本土發(fā)展商） 項目 占地（畝） 開發(fā)商 星月城 750 信遠智邦集團（本土與外來的結合） 創(chuàng)遠 .第 3城 927 創(chuàng)遠集團 秀峰山莊 653 長沙市大聯實業(yè)發(fā)展有限公司 香格里麓山別墅 948 湖南凱達房產湖南財信控股公司 岳麓山公館 638 湖南經投實業(yè) 天景名園 800 湖南天景名園置業(yè)有限公司 金霞花府 674 湖南宏吉置業(yè) 梅湖浪琴灣 919 湖南振業(yè)房地產開發(fā)有限公司 楓華府第 1000 湖南繼善投資發(fā)展有限公司 怡情水鄉(xiāng) 671 湖南成功新世紀投資有限公司 鄱陽小區(qū) 510 長沙申奧房地產開發(fā)有限公司 泰禹家園 500 湖南省泰禹實業(yè)有限公司 星語林汀湘十里 824 長沙創(chuàng)普房地產開發(fā)（集團）有 限公司 山水未來城 668 湖南致盛愿景房地產開發(fā)有限公司 錦湘國際星城 湖南美聯置業(yè) 比華利山 1500 湖南漢業(yè)房地產開發(fā)有限公司 同升湖山莊 1012 長沙市同升房地產開發(fā)有限公司 幸福里 539 長沙星河苑房地產開發(fā)有限公司 部分外來品牌發(fā)展商名錄 : 項目 占地（畝） 開發(fā)商 珠江花城 917 珠江實業(yè) 綠城青竹園 1962 湖南綠城投資置業(yè)有限公司 萬國城 Moma 1320 當代置業(yè) 陽光 100國際新城 990 陽光 100置業(yè)有限公司 卓越蔚藍海岸 558 深圳卓越集團 長沙玫瑰園 1000 廣州玫瑰園 中洋橘郡 2023 北京中洋創(chuàng)業(yè) 早安星城 1100 長沙東業(yè)建設實業(yè) 威尼斯小城 2580 廣東碧桂園 鵬基諾亞山林 706 鵬基地產 (深圳 ) 開發(fā)升級 產品分層 結論二：開發(fā)板塊 結論三：消費者板塊 消費理性 投資謹慎 ⊙ 自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。自新政公布后 13個工作日，長沙市日均交易量降幅達 13％，其中 6月 4日，全市僅成交 120套； B、市場盤整： 長沙樓市自 1998年以來至今歷經幾年的高速成長，市場盤整是市場必然的產物。 開福區(qū)商品房 4— 6月份成交均價 指標二 :區(qū)域交易行情 項目名稱 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (平方米 ) 價格 06年上半年推貨及余貨情況 推貨建筑面積 推貨套數 恒鑫瀾北灣 222 100313 均價 2750 45000 349 左岸春天 (二期 ) 170 170000 均價 3400 35000 261 景香苑 142 90000 均價 2400 60000 375 四季美景水木軒 115 150000 均價 2500 130000 1172 幸福里 539 431043 洋房 2100 57120 364 美林水郡 175 140000 均價 2800 45000 300 合計 1363 1081356 2568 442120 3421 結論 :上半年，北城板塊樓盤推售均價，基本 沒有超過 3000元 /平方米 , 其中 6盤的平均均價僅為 :2568元 /平方米。 Part3：市場環(huán)境分析 宏觀交易行情 宏觀大市預判 宏觀交易行情分析 項目名稱 在售推貨總套數 在售推貨時間 已售套數 （約） 總體銷售率 月均銷售量 （推貨節(jié)點） 月均銷售量 （蓄客節(jié)點） 蓄客時間 （發(fā)放 VIP卡，接受咨詢） 金色比華利 （二期） 355 05年 12月 25 147 ％ 18 18 二期 12月 25推出高層 西街花園（二期） 501 5月 28 108 43％ 36 18 2月 13開始接受誠意登記 美林水郡（二期） 210 5月 13 84 40％ 28 21 4月 28售卡 均價從一期 3200降到 2800 蔚藍海岸 178 7月 1日 74 ％ 49 19 4月 15開始售卡， 6月 20日首次選房后封盤 美林銀谷 148 6月 25日 59 40％ 30 7 05年 12月開始蓄客 名都凱旋城 590 3月 19 114 19％ 23 16 1月 17 麗景香山 136 5月 20 40 29％ 13 8 3月份在華雅華天舉行產品說明會，在 4月 19日開始蓄客 珠江花城 567 8月 6日 200 3