【正文】 ? 收益率穩(wěn)定，近年來表現(xiàn)強(qiáng)于股票市場(chǎng) 國外房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）總結(jié) 2023/1/22 4. 5 國外 REITs運(yùn)行模式（案例） 物業(yè)管理 Capitaland Retail Management Pte. ltd 單位信托證券持有者 經(jīng)理人 CapitaMall Trust Management Limited 物業(yè) Tampines Mall Junction 8 Funan The IT Mall IMM 受。 ? REITs也參與不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，但業(yè)務(wù)量較小。 ? 各國的 REITs都有成熟的法律體系的支持。 ? 不動(dòng)產(chǎn)所有人持有的受益證券，必須在不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金成立一年后，才能轉(zhuǎn)讓。 ? 進(jìn)行同一宗不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利交易金額達(dá)新臺(tái)幣一億元以上，應(yīng)先洽請(qǐng)專業(yè)估價(jià)者出具估價(jià)報(bào)告書。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托以封閉型為主。 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 對(duì)于投資的核心規(guī)定 ? 只可以投資于香港的房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在已允許投資于非香港物業(yè)． ? 投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入的較大部分必須源自房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入 ? 該計(jì)劃被禁止投資于空置土地或從事或參與物業(yè)發(fā)展活動(dòng) ? 不能用資產(chǎn)對(duì)他人進(jìn)行擔(dān)保 ? 不可購入任何可能使其承擔(dān)無限責(zé)任的資產(chǎn) ? 該計(jì)劃必須持有該計(jì)劃之內(nèi)的每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少 2年 ? 借款總額都不得超逾該計(jì)劃的資產(chǎn)總值的 35% ? 該計(jì)劃每年須將不少于其經(jīng)審計(jì)年度除稅后凈收入 90%的金額分派予單位持有人作為股息 2023/1/22 臺(tái)灣的 REITs 臺(tái)灣與香港的情況類似，到 2023年還沒有推出 REITs，但是于 2023年 7月 23日，臺(tái)灣發(fā)布了 《 不動(dòng)產(chǎn)證券化條例 》 ，并擬定了相關(guān)的細(xì)則草案。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托可抵押其資產(chǎn)進(jìn)行融資。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托可以從事或參與不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，但不能投資于空地。不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)之標(biāo)的包括：不動(dòng)產(chǎn)公司的股份、不動(dòng)產(chǎn)抵押證券、其它相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)基金。如果以信托形式設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資信托，則可以公開或私下募集資金。不動(dòng)產(chǎn)投資信托可以公司法人或信托形式設(shè)立。下圖中顯示，REITs指數(shù)建立以來，指數(shù)一路攀高，曾在今年 5月 20日達(dá)到 1,點(diǎn)，目前也都超過當(dāng)初設(shè)定的 1000點(diǎn)許多，顯示市場(chǎng)對(duì) REITs的發(fā)展看好。這兩支 REIT 的標(biāo)的物是由這兩大商社擁有的優(yōu)良不動(dòng)產(chǎn)。到目前為止共有 7家REITs在東京股票交易所上市。 運(yùn)作流程 ? 房地產(chǎn)公司將土地、建筑物售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房地產(chǎn)公司； ? 投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理； ? 信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi)； ? 房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費(fèi)； ? 信托公司向投資者發(fā)放紅利； ? 信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場(chǎng)上銷售，從購買者身上獲取價(jià)款，再按比例分配給投資者。 美國 REITs的盈利比較 指數(shù) 收益率％ 道瓊斯工業(yè) Nasdaq 綜合 Sp 500 權(quán)益型 REITs 2023/1/22 日本的 REITs 簡 介 日本的 REITs與美國的不同，它的信托財(cái)產(chǎn)不是資金而是土地及房產(chǎn)，它是以管理和出售土地房屋為目的的信托。 在過去 30年間 ， REITs的表現(xiàn)大大超出了其他大部分主要的市場(chǎng)基準(zhǔn)收益 ， 而且波動(dòng)也很小 。今天在美國約有 180個(gè) REITs在證券交易市場(chǎng)掛牌上市，總資產(chǎn)達(dá)到 3750億美元。 2023/1/22 4. 3 REITs與集合信托的區(qū)別 信托 房地產(chǎn)投資信托基金 品種 柜臺(tái)式交收 證券化信托產(chǎn)品 掛牌交易的房地產(chǎn)投資信托 資產(chǎn) 開發(fā)性項(xiàng)目居多 已建成的收益性資產(chǎn)組合 借款 禁止 資產(chǎn)的 45% 估值 要求松散 強(qiáng)制性， 年檢及高度專業(yè)性 年收益 一般固定 可變的，但收益 90%必須用于分配 發(fā)起人 銀監(jiān)批準(zhǔn)及監(jiān)管的信托公司 有牌照資格的資產(chǎn)管理人 公司管治 以信托公司為主體 在持牌制度下，由證監(jiān)會(huì)立法監(jiān)管、獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司、信托監(jiān)管人和核數(shù)師分別各行其職 投資人控制 被動(dòng)參與 經(jīng)獨(dú)立的信托持有者 ,投資者可以積極參與 監(jiān)管主體 人民銀行 證監(jiān)會(huì)或金管局 地理資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) : ?資產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) ?現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) ?退出風(fēng)險(xiǎn) ?執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目單一 適度 中等 高 中等： 缺乏第三者監(jiān)管 無限制 適度 中等 低 低 ：多層監(jiān)管 交易成本 高 低 投資者 機(jī)構(gòu)主體 分散，零售和機(jī)構(gòu) 流動(dòng)性 受限于柜臺(tái)交易 (OTC) 高度流動(dòng) 市場(chǎng)規(guī)模 ?。ǎ担胺荩? 無限制 2023/1/22 4. 4 國外房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）基本情況 美國的 REITs 歷史和發(fā)展 REITs在上個(gè)世紀(jì) 60年代首次在美國出現(xiàn)，經(jīng)過 10余年的發(fā)展，在 70年代達(dá)到頂峰，其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條， REIT開始出現(xiàn)衰落。 ? REITs進(jìn)入亞洲是本世紀(jì)的事情，但是登陸亞洲后，近幾年來發(fā)展非常迅速。美國和澳大利亞目前是世界上 REITs發(fā)展規(guī)模最大的兩個(gè)國家。 ? 經(jīng)過近 10年的發(fā)展，在 70年代初達(dá)到頂峰，其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，房地產(chǎn)投資基金開始出現(xiàn)衰落， ? 隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，在 80年代再次回升，資產(chǎn)價(jià)值不斷增長。 2023/1/22 ? 股本房地產(chǎn)基金 (Equity REITs) 投資形式：直接投資房地產(chǎn)市場(chǎng) 主要收入：租金 ? 按揭房地產(chǎn)基金 (Mortgage REITs) 投資形式：向發(fā)展商提供建筑資本或?yàn)槲飿I(yè)項(xiàng)目提供按揭 主要收入：利息 ? 混合房地產(chǎn)基金 (Hybrid REITs) 上述兩種基金的混合物 ? 私人地產(chǎn)基金 (Private REITs) 非上市或場(chǎng)外交易的 REITs REITs的種類 據(jù)資料顯示， REITs擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國，投資 REITs的平均收益率約 %，而投資美國十年期國債券的平均收益率為約 %；在日本及新加坡，兩者的平均收益率差距同為 4%。 REITs 則不同，它具有集聚大量散戶投資者資金的功能，這有助于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和效率。 良好的融資渠道 就房地產(chǎn)商而言， REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。 獨(dú)立的監(jiān)督 大部分 REITs 屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，因此受第三方監(jiān)督的力度越來越大。 2023/1/22 投資風(fēng)險(xiǎn)分散化 REITs的收入也受到房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)基本面和市場(chǎng)力量的影響，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。 專業(yè)化管理 REITs 對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進(jìn)行的。未上市的 REITs 的股份或信托受益憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易流通。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動(dòng)而調(diào)整，因此 REITs 股份相對(duì)固定收益證券而言，具有對(duì)抗通貨膨脹的功能。 REITs股利源自 REITs 所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此 REITs 的股利較為穩(wěn)定，波動(dòng)性小。 REITs 在投資信托公司（或機(jī)構(gòu)）層面是免征企業(yè)所得稅的。 REITs通過多元化（多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、多種類型、多個(gè)地區(qū)）投資，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)并獲取較高投資收益。它是 1960年美國國會(huì)據(jù)《 房地產(chǎn)投資信托法案 》 的規(guī)定按一定的法人組織形式組建成的。 ? 部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。 ? 投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國外的REIT明顯不同。 ? 多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運(yùn)作。 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金組織機(jī)構(gòu) 2023/1/22 境內(nèi)投資人 PRC Investors 集合資金信托計(jì)劃 Fund Trust Planning 信托合同 Trust Contract 咨詢顧問委托 Consultancy Agreement 中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì) CHIA 組織籌辦監(jiān)管 Organizing Supervising 境外投資人 Foreign Investors 基金投資合同 FI Contract 聯(lián)合投資協(xié)議 CoInvest Agreement 投資設(shè)立 Settingup 管理委托 Mgmt Agreement 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金運(yùn)作圖示 2023/1/22 ? 雖然相關(guān)法律還沒有出臺(tái)，但國內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動(dòng)。派人參加董事會(huì)。 ? 基金管理公司和精瑞投資公司共同組建唯一性的投資決策委員會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，審核監(jiān)控精瑞投資公司的任何基金運(yùn)營管理行為。前者以契約形式全權(quán)委托后者對(duì)基金在國內(nèi)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資和管理。 ? 投資形式：股權(quán)投資、債權(quán)投資、過橋貸款、風(fēng)險(xiǎn)投資等 ? 投資原則：內(nèi)在價(jià)值未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估的項(xiàng)目；政府、政策扶持的項(xiàng)目；壟斷性較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目 ? 投資限制： ? 投資壟斷性較高的價(jià)值型項(xiàng)目的比重 ≤基金資產(chǎn)凈值的 30％； ? 投資穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目的比重 ≤基金資產(chǎn)凈值的 50％； ? 投資價(jià)值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目的比重 ≤基金資產(chǎn)凈值的 15％ ? 投資于成長型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目的比重 ≤基金資產(chǎn)凈值的 5％ ? 基金投資占被投資企業(yè)股權(quán)的比例在 5％ ——35％之間。團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行經(jīng)理助理協(xié)助信托執(zhí)行經(jīng)理管理和運(yùn)行信托計(jì)劃。 ? 損失承擔(dān) 如信托虧損，金損失部分先由發(fā)起委托人以其持有的占信托計(jì)劃受益權(quán)總份額 15％的信托受益權(quán)承擔(dān)，剩余損失部分再由全體受益人按余下的信托受益權(quán)份額承擔(dān)。 受托人： 金信信托投資股份有限公司 托管人： 建設(shè)銀行浙江省分行 發(fā)起委托人 ：金地集團(tuán)股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、通和置業(yè)投資有限公司 管理顧問： 金地（集團(tuán)）股份有限公司 募集機(jī)構(gòu)： 金信信托投資股份有限公司、建設(shè)銀行浙江省分行 2023/1/22 ? 投資方式 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)投資和土地儲(chǔ)備的投資，閑置資金用于債券（國債、企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債等）投資和同業(yè)往來等短期融資 ? 投資限制 對(duì)土地儲(chǔ)備部分不超過信托計(jì)劃總規(guī)模的 40％；對(duì)單一項(xiàng)目的投資不超過信托計(jì)劃總規(guī)模的 10%，對(duì)單一房地產(chǎn)開發(fā)商的總投資不超過信托計(jì)劃總額的 20%；投資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)不成為項(xiàng)目公司第一大股東。 該信托計(jì)劃實(shí)質(zhì)就是一個(gè)房地產(chǎn)基金。 第二階段： 在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。董事會(huì)由九名董事組成，其中由股東方擔(dān)任的董事七名，獨(dú)立董事二名；監(jiān)事會(huì)由五名監(jiān)事組成，全部由股東方代表擔(dān)任。對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營類的項(xiàng)目，如符合穩(wěn)健、成長原則，則不受此限。 階段性偏好：處于起步期的項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備掛鉤；處于中后期的項(xiàng)目中，已打開了市場(chǎng)的 擴(kuò)展性項(xiàng) 目，或因資金等原因造成進(jìn)入成本較低的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目列入優(yōu)先考慮；對(duì)成熟性項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注具有資源優(yōu)勢(shì)或管理增值潛力、適用杠桿收購的項(xiàng)目。 2023/1/22 區(qū)域偏好：重點(diǎn)關(guān)注那些工業(yè)化和城市化進(jìn)程正趨加快、產(chǎn)業(yè)集聚能力強(qiáng)、產(chǎn)權(quán)改造業(yè)已啟動(dòng)的地區(qū)；起步期，首先關(guān)注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。 第三階段：專業(yè)房地產(chǎn)基金募集和基金管理階段。 戰(zhàn)略規(guī)劃 第一階段：參照專業(yè)投資公司的模式進(jìn)行運(yùn)做，主要的投資將集中于土地開發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營，并通過兩種方式展開：一是通過與開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作的方式獲取相應(yīng)的利潤；二是和銀行、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行相關(guān)的資本運(yùn)作。準(zhǔn)備在時(shí)機(jī)成熟和法律法規(guī)允許時(shí)與金融機(jī)構(gòu)合作成立規(guī)范運(yùn)作的基金。 從設(shè)立初期就定位于與投資公司合作的準(zhǔn)基金模式上，未來將逐步向著基金的方向發(fā)展。 2023/1/22 3. 2 國內(nèi)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品及運(yùn)作機(jī)構(gòu) 在利用房地產(chǎn)基金融資過程中，存在以下比較典型的運(yùn)作模式： 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金計(jì)劃 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司成立于 2023年，以使房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相結(jié)合為目的，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的服務(wù)性公司。 ? 美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產(chǎn)投資基金也紛紛進(jìn)入上海 ,已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成緊密合作意向 ,并進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找到國內(nèi)合作企業(yè)。 ４、摩根士丹利 2023/1/22 以房地產(chǎn)公司面貌在大陸出現(xiàn)的外資地產(chǎn)基金 ——新加坡投資公司旗下的 GIC 地產(chǎn)斥資 4200 萬美元 ,在浦東陸家嘴批租了一塊 7 萬平方米的土地 , 興建寫字樓綜合物業(yè) ５、新加坡 GIC 地產(chǎn) ? 2023年，美國成立了針對(duì)中國市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資基金， 2023年，著名投資銀行高 盛公司也宣布成立了此類機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目在