【正文】 ITs的最大特點(diǎn)就是具有避免雙重征稅的特征，這對于投資者來說具有很大的吸引力。 REITs 在投資信托公司（或機(jī)構(gòu)）層面是免征企業(yè)所得稅的。 穩(wěn)定的高收益 REITs 必須要把 90 ％的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票綜合指數(shù)的收益率相對要高。 REITs股利源自 REITs 所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此 REITs 的股利較為穩(wěn)定，波動(dòng)性小。盡管 REITs 的股票價(jià)格也受到市場力量的影響，但是基于穩(wěn)定的租金收入，股票價(jià)格波動(dòng)較小。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動(dòng)而調(diào)整，因此 REITs 股份相對固定收益證券而言，具有對抗通貨膨脹的功能。 流動(dòng)性強(qiáng) 公開上市的 REITs 可以在證券交易所自由交易。未上市的 REITs 的股份或信托受益憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場進(jìn)行交易流通。因此， REIT股份的流動(dòng)性相對較強(qiáng)。 專業(yè)化管理 REITs 對房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進(jìn)行的。在這個(gè)意義上， REITs 具有基金的特點(diǎn)。 2023/1/22 投資風(fēng)險(xiǎn)分散化 REITs的收入也受到房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)基本面和市場力量的影響，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。但 REIT 一般擁有多樣化的房地產(chǎn)投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，因而投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。 獨(dú)立的監(jiān)督 大部分 REITs 屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，因此受第三方監(jiān)督的力度越來越大。這些監(jiān)督者包括獨(dú)立的受托人委員會(huì)、獨(dú)立的審計(jì)師、證券交易委員會(huì)和投資分析師。 良好的融資渠道 就房地產(chǎn)商而言， REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。在 REITs推出以前，房地產(chǎn)融資對象主要是機(jī)構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限。 REITs 則不同，它具有集聚大量散戶投資者資金的功能，這有助于提高房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性和效率。 REITs 使房地產(chǎn)商能夠通過規(guī)范的 REITs 渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。 2023/1/22 ? 股本房地產(chǎn)基金 (Equity REITs) 投資形式：直接投資房地產(chǎn)市場 主要收入：租金 ? 按揭房地產(chǎn)基金 (Mortgage REITs) 投資形式：向發(fā)展商提供建筑資本或?yàn)槲飿I(yè)項(xiàng)目提供按揭 主要收入：利息 ? 混合房地產(chǎn)基金 (Hybrid REITs) 上述兩種基金的混合物 ? 私人地產(chǎn)基金 (Private REITs) 非上市或場外交易的 REITs REITs的種類 據(jù)資料顯示， REITs擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國，投資 REITs的平均收益率約 %，而投資美國十年期國債券的平均收益率為約 %；在日本及新加坡，兩者的平均收益率差距同為 4%。 REITs的投資收益 2023/1/22 4. 2 REITs的發(fā)展歷程 ? REITs最早出現(xiàn)于 60年代初期的美國，此后得到日本、英國等國家爭相仿效。 ? 經(jīng)過近 10年的發(fā)展，在 70年代初達(dá)到頂峰，其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場的蕭條，房地產(chǎn)投資基金開始出現(xiàn)衰落， ? 隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，在 80年代再次回升，資產(chǎn)價(jià)值不斷增長。 ? 截止到 2023年 11月，全球已有 18個(gè)國家和地區(qū)制定了 REITs的相關(guān)法規(guī)。美國和澳大利亞目前是世界上 REITs發(fā)展規(guī)模最大的兩個(gè)國家。以美國為例，美國REITs在證券市場中的比重日益上升，已有超過 3000億美元的市值。 ? REITs進(jìn)入亞洲是本世紀(jì)的事情，但是登陸亞洲后，近幾年來發(fā)展非常迅速。2023年第一個(gè) REITs產(chǎn)品在新加坡上市，當(dāng)時(shí)僅 3億坡幣，僅 3年時(shí)間，已達(dá)到95億坡幣，三年增長了 30倍。 2023/1/22 4. 3 REITs與集合信托的區(qū)別 信托 房地產(chǎn)投資信托基金 品種 柜臺(tái)式交收 證券化信托產(chǎn)品 掛牌交易的房地產(chǎn)投資信托 資產(chǎn) 開發(fā)性項(xiàng)目居多 已建成的收益性資產(chǎn)組合 借款 禁止 資產(chǎn)的 45% 估值 要求松散 強(qiáng)制性， 年檢及高度專業(yè)性 年收益 一般固定 可變的，但收益 90%必須用于分配 發(fā)起人 銀監(jiān)批準(zhǔn)及監(jiān)管的信托公司 有牌照資格的資產(chǎn)管理人 公司管治 以信托公司為主體 在持牌制度下，由證監(jiān)會(huì)立法監(jiān)管、獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司、信托監(jiān)管人和核數(shù)師分別各行其職 投資人控制 被動(dòng)參與 經(jīng)獨(dú)立的信托持有者 ,投資者可以積極參與 監(jiān)管主體 人民銀行 證監(jiān)會(huì)或金管局 地理資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) : ?資產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) ?現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) ?退出風(fēng)險(xiǎn) ?執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目單一 適度 中等 高 中等： 缺乏第三者監(jiān)管 無限制 適度 中等 低 低 ：多層監(jiān)管 交易成本 高 低 投資者 機(jī)構(gòu)主體 分散，零售和機(jī)構(gòu) 流動(dòng)性 受限于柜臺(tái)交易 (OTC) 高度流動(dòng) 市場規(guī)模 ?。ǎ担胺荩? 無限制 2023/1/22 4. 4 國外房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）基本情況 美國的 REITs 歷史和發(fā)展 REITs在上個(gè)世紀(jì) 60年代首次在美國出現(xiàn)，經(jīng)過 10余年的發(fā)展，在 70年代達(dá)到頂峰，其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場的蕭條， REIT開始出現(xiàn)衰落。后來隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，使得房地產(chǎn)投資信托的避稅優(yōu)勢得以發(fā)揮，并且 REITs不能直接擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的情況也得以改變， REITs從 80年代開始再次回升，資產(chǎn)量不斷增長。今天在美國約有 180個(gè) REITs在證券交易市場掛牌上市，總資產(chǎn)達(dá)到 3750億美元。 法律核心規(guī)定 ? REITs須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，（比如：前五大 (或以內(nèi) )股東不可持股超過五成），以防止股份過于集中； ? 75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時(shí)至少有 75％的總收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得； ? 不能擁有其它 REITs子公司 20%的股票； ? 每年 90％以上的收益要分配給股東； ? REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅 2023/1/22 美國 REITs投資的資產(chǎn)類型 依據(jù) 2023年美國 REITs協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)， REITs投資的 各類型比例為零售 ％、住宅 ％、工業(yè)區(qū)或辦公室 ％、特殊類型 ％、醫(yī)療中心 ％、倉庫 ％、多樣化 %、抵押 %、公寓 /游憩 ％。 在過去 30年間 ， REITs的表現(xiàn)大大超出了其他大部分主要的市場基準(zhǔn)收益 ， 而且波動(dòng)也很小 。 下表為 19722023年間 ， 各種指數(shù)的年綜合收益率比較 。 美國 REITs的盈利比較 指數(shù) 收益率％ 道瓊斯工業(yè) Nasdaq 綜合 Sp 500 權(quán)益型 REITs 2023/1/22 日本的 REITs 簡 介 日本的 REITs與美國的不同，它的信托財(cái)產(chǎn)不是資金而是土地及房產(chǎn)，它是以管理和出售土地房屋為目的的信托。 在日本， REITs有兩種型態(tài)：一是公司型態(tài)，所發(fā)行的證券是投資憑證；另一種形式是稱為契約型，可以想象成是基金的形式，發(fā)行受益憑證 (beneficiary certificates)；兩類都可以在東京股票交易所上市。 運(yùn)作流程 ? 房地產(chǎn)公司將土地、建筑物售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房地產(chǎn)公司； ? 投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理； ? 信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi)； ? 房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費(fèi)； ? 信托公司向投資者發(fā)放紅利； ? 信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價(jià)款，再按比例分配給投資者。 2023/1/22 日本上市的 JREITs 2023年 9月，日本第一家 REITs在東京證券交易所掛牌上市交易。到目前為止共有 7家REITs在東京股票交易所上市。 最先掛牌的兩支 REITs為 Japan Real Estate Investment Corp. (JREA)和 Japan Building Investment Corp. (NBF)，其發(fā)行者是日本的兩大不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商，Mitsubishi Estate (JREA)三菱和 Mitsui Fudosan (NBF)三井。這兩支 REIT 的標(biāo)的物是由這兩大商社擁有的優(yōu)良不動(dòng)產(chǎn)。 REITs指數(shù) 東京股票交易所從 2023年 4月 1日起開始計(jì)算 REITs指數(shù)，下圖是 REIT指數(shù)的變化情形。下圖中顯示，REITs指數(shù)建立以來，指數(shù)一路攀高，曾在今年 5月 20日達(dá)到 1,點(diǎn)，目前也都超過當(dāng)初設(shè)定的 1000點(diǎn)許多，顯示市場對 REITs的發(fā)展看好。 2023/1/22 新加坡的 REITs 簡 介 新加坡財(cái)政當(dāng)局在 1999年 5月 14日公布了不動(dòng)產(chǎn)基金設(shè)立準(zhǔn)則，最初有三個(gè) REITs在新加坡證券交易所上市：嘉德置地的 CapitaMall Trust (CMT)、騰飛公司的工業(yè)房地產(chǎn)信托 Ascendas Reit和香港長江實(shí)業(yè)公司的置富房地產(chǎn)信托 forture Reit。不動(dòng)產(chǎn)投資信托可以公司法人或信托形式設(shè)立。如果以公司法人設(shè)立，不動(dòng)產(chǎn)投資信托必須在新加坡證券交易所 (SGX)公開募集資金。如果以信托形式設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資信托，則可以公開或私下募集資金。 相關(guān)要求 ? 對不動(dòng)產(chǎn)或者是與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)標(biāo)的投資 ≥ 總資產(chǎn)的 70％，其中的一半以上必須是投資于不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)之標(biāo)的包括：不動(dòng)產(chǎn)公司的股份、不動(dòng)產(chǎn)抵押證券、其它相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)基金。 ? 總資產(chǎn)的 30％，可投資于政府公債及上市公司債、非資產(chǎn)公司的公司債或股份、現(xiàn)金或其它近似現(xiàn)金的投資標(biāo)的。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托可以從事或參與不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，但不能投資于空地。 ? 對未開發(fā)完成不動(dòng)產(chǎn)的總投資 ≤ 總資產(chǎn) 20％，對單一發(fā)展商未完成開發(fā)案的投資 ≤總資產(chǎn) 10％。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托可抵押其資產(chǎn)進(jìn)行融資。 2023/1/22 香港的 REITs 2023年 3月，香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)推出了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 ， 7月發(fā)布了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢總結(jié)） 》 ，隨后開始審查房地產(chǎn)投資信托基金的上市申請。 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 對于投資的核心規(guī)定 ? 只可以投資于香港的房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在已允許投資于非香港物業(yè)． ? 投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入的較大部分必須源自房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入 ? 該計(jì)劃被禁止投資于空置土地或從事或參與物業(yè)發(fā)展活動(dòng) ? 不能用資產(chǎn)對他人進(jìn)行擔(dān)保 ? 不可購入任何可能使其承擔(dān)無限責(zé)任的資產(chǎn) ? 該計(jì)劃必須持有該計(jì)劃之內(nèi)的每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少 2年 ? 借款總額都不得超逾該計(jì)劃的資產(chǎn)總值的 35% ? 該計(jì)劃每年須將不少于其經(jīng)審計(jì)年度除稅后凈收入 90%的金額分派予單位持有人作為股息 2023/1/22 臺(tái)灣的 REITs 臺(tái)灣與香港的情況類似，到 2023年還沒有推出 REITs，但是于 2023年 7月 23日，臺(tái)灣發(fā)布了 《 不動(dòng)產(chǎn)證券化條例 》 ，并擬定了相關(guān)的細(xì)則草案。 《 不動(dòng)產(chǎn)證券化條例 》 中對 REITs的有如下規(guī)定 ? 不動(dòng)產(chǎn)信托分為不動(dòng)產(chǎn)投資信托和不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托兩種：不動(dòng)產(chǎn)投資信托，是先發(fā)行證券募集資金，再投資不動(dòng)產(chǎn)，有點(diǎn)類似投資信托基金；不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托則是，先將不動(dòng)產(chǎn)信托，再據(jù)以發(fā)行證券募集資金。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托以封閉型為主。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托只能投資有穩(wěn)定收入的不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利、金融資產(chǎn)證券化或不動(dòng)產(chǎn)證券化受益證券等，而且，連同現(xiàn)金、政府債券的投資比率，至少要達(dá) 75%。 ? 進(jìn)行同一宗不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利交易金額達(dá)新臺(tái)幣一億元以上，應(yīng)先洽請專業(yè)估價(jià)者出具估價(jià)報(bào)告書。 ? 閑置資金的運(yùn)用，也只能購買政府債券、金融債券、國庫券等，不能投資股票。 ? 不動(dòng)產(chǎn)所有人持有的受益證券，必須在不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金成立一年后，才能轉(zhuǎn)讓。 2023/1/22 ? 以美國和德國為代表歐美國家的 REIT推出的時(shí)間較早，發(fā)展的很成熟 ? 亞洲各國也開始了對 REITs的探索，但都是剛剛起步。 ? 各國的 REITs都有成熟的法律體系的支持。 ? 投資對象大多數(shù)為能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)證券，不動(dòng)產(chǎn)以寫字樓、購物中心、住宅為主。 ? REITs也參與不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，但業(yè)務(wù)量較小。其原因是這些國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)很成熟，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)量正逐步減小有關(guān)。 ? 收益率穩(wěn)定，近年來表現(xiàn)強(qiáng)于股票市場 國外房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）總結(jié) 2023/1/22 4. 5 國外 REITs運(yùn)行模式（案例） 物業(yè)管理 Capitaland Retail Management Pte. ltd 單位信托證券持有者 經(jīng)理人 CapitaMall Trust Management Limited 物業(yè) Tampines Mall Junction 8 Funan The IT Mall IMM 受