【正文】 論， 具體布置應反映土地屬性差異。 JOYON REAL ESTATE PAGE 二、項目產品需求 營銷建議 整體定位為 G類客戶改善需求 面積區(qū)段鎖定四個范圍： – 155（ 90+65)—— 特殊的標準四房需求 【 90面積以下品類 】 – 139—— 入門的四房需求 – 175— 180—— 五房的改善需求 – 225—— 少數(shù)的 top客戶需求 區(qū)段內部套數(shù)比例根據(jù)經驗給出 （不再經過銷售去化定量分析） 產品力描述 JOYON REAL ESTATE PAGE 設計參數(shù) 面寬分配原則（詳紀要） 品類附加賣點 155（ 90+65)—— 可合并的兩代居 139—— 小高層的高得房率 175— 180—— 改善型的入戶花園 225—— 178平方米基座的頂層躍 ? 典型戶型平面討論 （缺少銷售客戶反饋修正階段） JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型 : 90平米以下面積組合 JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型參考 : 139平方米 JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型參考 : 180平方米 JOYON REAL ESTATE PAGE 三、用地價值分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 用地價值建議 ● 07號地塊以及 10號地塊接受相鄰市政綠地公園及幼兒園的景觀資源輻射，可排布大戶型； ● 07號地塊以及 10號地塊南北間距有限，南側臨街布置小面積戶型 139平方米，北側在保證間距的前提下盡可能用足土地，排布 90+65品類；中部可排布大戶型； ●在用足限高的情況下盡量增加棟距，并圍合中心景觀 ● 10號用地東側雖有噪聲干擾，但擁有綠城育華的校園景觀資源，可安排 90+65品類 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊技術指標 （報建口徑） 報建： 938戶 容積率： 停車數(shù)： 924 四、 07地塊強排方案 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊技術指標 (銷售口徑） JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊總圖 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊地下層平面 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊日照分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 外部接口 ● 07號地塊三個機動車出入口分別選擇在南側規(guī)劃路（兩個），北側規(guī)劃路（一個） ● 07號地塊人行主出入口選擇用地東南，沿市政公園邊界進入小區(qū)，結合會館的設置，有利于創(chuàng)造美好的社區(qū)入口氛圍。 ● 07號地塊人行次出入口可選在西側或北側。 ●除按規(guī)范設置地面停車位外，全部機動車在小區(qū)周邊設置坡道入庫，減少對小區(qū)內部干擾。 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 內部交通 ● 07號地塊內部車行（地庫滿足 500臺以上地庫出入要求）停車后直接通過地庫層入戶門廳進入各樓棟。 ● 07號地塊內部人行將通過景觀道路在南北兩個庭院內串聯(lián)各個樓棟地面入口門廳。 ● 07號地塊消防車道的設置將借用城市道路作為高層兩個長邊中的一邊，減少小區(qū)內部道路面積。并按規(guī)范設置盡端回車場地。 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 樓棟布局 ●絕對高度 45米黃海標高約束下，沿北側用地邊界滿布 90+65平方米高層組合品類。為保證 90/70政策要求的面積數(shù)，沿西側規(guī)劃路布置點式樓棟。 ●因用地條件所限制，北側單元布置密集，城市界面將比較封閉。 ●用地南側布置 139平方米品類。 ●中心區(qū)域布置 180平方米及頂層 225平方米品類。 ●在保證間距的前提下，盡可能增加端頭套，接受市政綠地的輻射 。 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 公建配套 ●配套公建（物業(yè)管理辦公 +物業(yè)管理經營 +社區(qū)用房 +開放商所有會館） ●布置在東南入口側 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊技術指標 （報建口徑） 報建： 886戶 容積率： 停車數(shù)： 786 五、 10地塊強排方案 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊技術指標 (銷售口徑） JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊總圖 受高度和房型的限制， 10號地總的容積率無法保證 ，在新的約束下調整各類配比 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊地下室 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊日照分析 容積率： 容積率： 受規(guī)范制約：用地北側相鄰居住用地界內 14米保證大寒日照時數(shù) 2小時。本用地北側建筑層高被迫降至 12層以下，是容積率無法保證的主要原因 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 外部接口 ● 10號地塊三個機動車出入口分別選擇在南側規(guī)劃路（兩個），北側內部道路（一個） ● 07號地塊人行主出入口選擇用地西側，面對市政公園，結合會館的設置，有利于創(chuàng)造美好的社區(qū)入口氛圍。 ● 07號地塊人行次出入口可選在西側或北側。 ●除按規(guī)范設置地面停車位外，盡可能機動車在小區(qū)周邊設置坡道入庫，減少對小區(qū)內部干擾。 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 內部交通 ● 07號地塊內部車行（地庫滿足 500臺以上地庫出入要求）停車后直接通過地庫層入戶門廳進入各樓棟。 ● 07號地塊內部人行將通過景觀道路在南北兩個庭院內串聯(lián)各個樓棟地面入口門廳。 ● 07號地塊消防車道的設置將借用城市道路作為高層兩個長邊中的一邊，減少小區(qū)內部道路面積。并按規(guī)范設置盡端回車場地。 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 樓棟布局 ●絕對高度 45米黃海標高約束下，沿北側用地邊界滿布 90+65平方米高層組合品類。為保證 90/70政策要求的面積數(shù)，在用地南側道路沿線近幼兒園的西側布置板樓，及沿東側規(guī)劃路布置點式樓棟。 ●因保證相鄰北側用地日照條件，北側退界的土地損失比較大。 ●用地東南側布置 139平方米品類。 ●中心區(qū)域布置 180平方米及頂層 225平方米品類。 ●在保證間距的前提下，盡可能增加端頭套，接受市政綠地的輻射。 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 公建配套 ●配套公建（物業(yè)管理辦公 +物業(yè)管理經營 +社區(qū)用房 +開放商所有會館） ●布置在西側入口側 JOYON REAL ESTATE PAGE 六、風格意向 方案Ａ —— 新古典風格之 /北京 立面主要應用面磚材料，采用柔和的米白色或淺駝色，搭配略藍色玻璃?；蓱檬?。呈現(xiàn)出高聳挺拔、富于動態(tài)但又不失穩(wěn)重的建筑風格 JOYON REAL ESTATE PAGE 方案 B—— 現(xiàn)代原創(chuàng)風格 /深圳 萬科十七英里，經前期客戶測試，高端客戶對該風格評價度較高 選擇新古典需要避免成為綠城的追隨者。選擇現(xiàn)代風格。但需保證用材品質以體現(xiàn)價值感。 JOYON REAL ESTATE PAGE 七、建議和說明 ●由于 10號地受日照退界及幼兒園退界影響，容積率無法做足 ，從成本分攤角度建議傾向獲取 07號地。 ●由于 10號地東側緊臨交通干道，雖有綠城學校景觀，但長期居住并不如 07號用地，建議傾向獲取 07號地。 ●現(xiàn)狀布局考慮到地庫的經濟性，并沒有在主樓下為停車考慮柱網轉換，因此停車配比無法滿足銷售提出的 1： （銷售戶）的要求。 ●現(xiàn)狀布局中使用的戶型個別位置需要根據(jù)用地條件做微調以滿足所有規(guī)范和開發(fā)目標，暫以原型替代。 ● 10號用地中的容積率 180平方米戶型做了面寬的調整（暫未反映在單體平面的修改中） JOYON REAL ESTATE PAGE JOYON REAL ESTATE PAGE 八、成本測算 07地塊：達到凈利率 10％ 售價 15000元 /平米（車位 15萬 /個），對應地上樓面地價為 9400元 /平米（此地價的保本售價為 12750元 /平米）；（送中央空調） 售價 18000元 /平米（車位 15萬 /個），對應地上樓面地價為 11700元 /平米（此地價的保本售價為 15295元 /平米）；（送中央空調） 10地塊：達到凈利率 10％： 售價 15000元 /平米（車位 15萬 /個），對應地上樓面地價為 9330元 /平米（此地價的保本售價為 12770元 /平米）；（送中央空調） 售價 18000元 /平米（車位 15萬 /個），對應地上樓面地價為 11630元 /平米（此地價的保本售價為 15590元 /平米）；（送中央空調） 售價 18000元 /平米（車位 15萬 /個），對應地上樓面地價為 11900元 /平米（此地價的保本售價為 15300元 /平米）；（不送中央空調） 演講完畢，謝謝觀看！