【正文】 29日可售套數(shù) 銷售率 ≤60 西湖區(qū) 11 % 2 75% 濱江區(qū) 1 1 6080 上城區(qū) 39 % 4 88% 西湖區(qū) 18 2 濱江區(qū) 1 1 8090 上城區(qū) 64 % 6 % 拱墅區(qū) 272 198 西湖區(qū) 48 4 90100 上城區(qū) 19 % 4 % 西湖區(qū) 141 72 100120 上城區(qū) 38 % 2 42% 下城區(qū) 6 0 江干區(qū) 47 33 西湖區(qū) 166 113 濱江區(qū) 3 3 單價(jià)在 15000以上的樓盤中， 8090平米的戶型占了 %，銷售率低于平均銷售率。所以蔣村地塊不支持 8090平米的戶型。對蔣村地塊不具參考價(jià)值。 JOYON REAL ESTATE PAGE 樓盤名稱 6080 8090 90120 120140 140180 ≥180 總計(jì) 蝶園 204套 售 58套 204套 售 58套 文鼎院 46套 售 10套 152套 售 14套 198套 售 24套 12套 售 0套 408套 售 48套 總計(jì) 46套 售 10套 152套 售 14套 198套 售 24套 216套 售 58套 612套 售 106套 占比 % % % % 銷售率 % % 12% % % 蔣村商住區(qū)供應(yīng)量最大的是 140190平米的大戶型。而文鼎苑目前的售價(jià)在 16000— 18500元左右，單價(jià)明顯偏高，銷售非常慢。 城西的這些較高品質(zhì)的公寓，當(dāng)時(shí)主打的都是舒適型口號(hào)， 130— 140平米的三室兩廳非常多。而對于選擇 140180平米的G2客戶來講，住宅性能的提升，會(huì)讓他們愿意花更多的錢買新樓盤。 JOYON REAL ESTATE PAGE 樓盤名稱 6080 8090 90120 120140 140180 ≥180 總計(jì) 芳滿庭 84套 售 83套 419套 售 414套 123套 售 112套 13套 售 1套 639套 售 610套 橡樹園 89套 售 71套 87套 售 53套 92套 售 40套 40套 售 2套 308套 售 166套 萬家花城 238套 售 133套 706套 售 438套 60套 售 34套 12套 售 2套 1016套 售 607套 總計(jì) 322套 售 216套 1214套 售 923套 147套 售 87套 215套 售 152套 25套 售 3套 40套 售 2套 1963套 售 1383套 占比 % % % 11% % 2% 100% 銷售率 67% 76% 59% % 12% 5% % 申花路板塊供應(yīng)量最大的是 80— 90平米的小戶型， 13000元的價(jià)格從目前的市場來講，已經(jīng)有些高了，所以萬家花城的銷售也趨緩了。 JOYON REAL ESTATE PAGE 第四部分 客戶定位 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、客戶定位 目標(biāo)客戶描述 結(jié)合土地屬性分析、市場競爭分析及我們對 G2客戶的感性了解，我們給出如下目標(biāo)客戶概述： 地緣屬性 工作區(qū)域 主要來自城西，黃龍商圈及文教區(qū)商圈，其次市中心。層高 3米。 交通， 07號(hào)地三側(cè)， 10號(hào)地兩側(cè)交通。 JOYON REAL ESTATE PAGE 二、項(xiàng)目產(chǎn)品需求 營銷建議 整體定位為 G類客戶改善需求 面積區(qū)段鎖定四個(gè)范圍： – 155（ 90+65)—— 特殊的標(biāo)準(zhǔn)四房需求 【 90面積以下品類 】 – 139—— 入門的四房需求 – 175— 180—— 五房的改善需求 – 225—— 少數(shù)的 top客戶需求 區(qū)段內(nèi)部套數(shù)比例根據(jù)經(jīng)驗(yàn)給出 （不再經(jīng)過銷售去化定量分析） 產(chǎn)品力描述 JOYON REAL ESTATE PAGE 設(shè)計(jì)參數(shù) 面寬分配原則（詳紀(jì)要） 品類附加賣點(diǎn) 155（ 90+65)—— 可合并的兩代居 139—— 小高層的高得房率 175— 180—— 改善型的入戶花園 225—— 178平方米基座的頂層躍 ? 典型戶型平面討論 （缺少銷售客戶反饋修正階段） JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型 : 90平米以下面積組合 JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型參考 : 139平方米 JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型參考 : 180平方米 JOYON REAL ESTATE PAGE 三、用地價(jià)值分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 用地價(jià)值建議 ● 07號(hào)地塊以及 10號(hào)地塊接受相鄰市政綠地公園及幼兒園的景觀資源輻射，可排布大戶型； ● 07號(hào)地塊以及 10號(hào)地塊南北間距有限，南側(cè)臨街布置小面積戶型 139平方米，北側(cè)在保證間距的前提下盡可能用足土地，排布 90+65品類；中部可排布大戶型； ●在用足限高的情況下盡量增加棟距，并圍合中心景觀 ● 10號(hào)用地東側(cè)雖有噪聲干擾，但擁有綠城育華的校園景觀資源，可安排 90+65品類 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊技術(shù)指標(biāo) （報(bào)建口徑） 報(bào)建： 938戶 容積率： 停車數(shù)： 924 四、 07地塊強(qiáng)排方案 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊技術(shù)指標(biāo) (銷售口徑） JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊總圖 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊地下層平面 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊日照分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 外部接口 ● 07號(hào)地塊三個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口分別選擇在南側(cè)規(guī)劃路（兩個(gè)），北側(cè)規(guī)劃路（一個(gè)） ● 07號(hào)地塊人行主出入口選擇用地東南，沿市政公園邊界進(jìn)入小區(qū)，結(jié)合會(huì)館的設(shè)置，有利于創(chuàng)造美好的社區(qū)入口氛圍。 ●除按規(guī)范設(shè)置地面停車位外，全部機(jī)動(dòng)車在小區(qū)周邊設(shè)置坡道入庫，減少對小區(qū)內(nèi)部干擾。 ● 07號(hào)地塊內(nèi)部人行將通過景觀道路在南北兩個(gè)庭院內(nèi)串聯(lián)各個(gè)樓棟地面入口門廳。并按規(guī)范設(shè)置盡端回車場地。為保證 90/70政策要求的面積數(shù)，沿西側(cè)規(guī)劃路布置點(diǎn)式樓棟。 ●用地南側(cè)布置 139平方米品類。 ●在保證間距的前提下，盡可能增加端頭套，接受市政綠地的輻射 。本用地北側(cè)建筑層高被迫降至 12層以下，是容積率無法保證的主要原因 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 外部接口 ● 10號(hào)地塊三個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口分別選擇在南側(cè)規(guī)劃路（兩個(gè)），北側(cè)內(nèi)部道路（一個(gè)） ● 07號(hào)地塊人行主出入口選擇用地西側(cè)，面對市政公園，結(jié)合會(huì)館的設(shè)置，有利于創(chuàng)造美好的社區(qū)入口氛圍。 ●除按規(guī)范設(shè)置地面停車位外，盡可能機(jī)動(dòng)車在小區(qū)周邊設(shè)置坡道入庫，減少對小區(qū)內(nèi)部干擾。 ● 07號(hào)地塊內(nèi)部人行將通過景觀道路在南北兩個(gè)庭院內(nèi)串聯(lián)各個(gè)樓棟地面入口門廳。并按規(guī)范設(shè)置盡端回車場地。為保證 90/70政策要求的面積數(shù)，在用地南側(cè)道路沿線近幼兒園的西側(cè)布置板樓，及沿東側(cè)規(guī)劃路布置點(diǎn)式樓棟。 ●用地東南側(cè)布置 139平方米品類。 ●在保證間距的前提下，盡可能增加端頭套，接受市政綠地的輻射?；蓱?yīng)用石材。選擇現(xiàn)代風(fēng)格。 JOYON REAL ESTATE PAGE 七、建議和說明 ●由于 10號(hào)地受日照退界及幼兒園退界影響，容積率無法做足 ，從成本分?jǐn)偨嵌冉ㄗh傾向獲取 07號(hào)地。 ●現(xiàn)狀布局考慮到地庫的經(jīng)濟(jì)性，并沒有在主樓下為停車考慮柱網(wǎng)轉(zhuǎn)換，因此停車配比無法滿足銷售提出的 1： （銷售戶）的要求。 ● 10號(hào)用地中的容積率 180平方米戶型做了面寬的調(diào)整（暫未反映在單體平面的修改中） JOYON REAL ESTATE PAGE JOYON REAL ESTATE PAGE 八、成本測算 07地塊：達(dá)到凈利率 10％ 售價(jià) 15000元 /平米（車位 15萬 /個(gè)），對應(yīng)地上樓面地價(jià)為 9400元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 12750元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價(jià) 18000元 /平米（車位 15萬 /個(gè)），對應(yīng)地上樓面地價(jià)為 11700元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 15295元 /平米）；（送中央空調(diào)） 10地塊：達(dá)到凈利率 10％： 售價(jià) 15000元 /平米（車位 15萬 /個(gè)），對應(yīng)地上樓面地價(jià)為 9330元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 12770元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價(jià) 18000元 /平米（車位 15萬 /個(gè)），對應(yīng)地上樓面地價(jià)為 11630元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 15590元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價(jià) 18000元 /平米（車位 15萬 /個(gè)），對應(yīng)地上樓面地價(jià)為 11900元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 15300元 /平米）；（不送中央空調(diào)） 演講完畢，謝謝觀看！