【正文】 JOYON REAL ESTATE PAGE 七、建議和說(shuō)明 ●由于 10號(hào)地受日照退界及幼兒園退界影響，容積率無(wú)法做足 ，從成本分?jǐn)偨嵌冉ㄗh傾向獲取 07號(hào)地。 ●用地東南側(cè)布置 139平方米品類。 ●除按規(guī)范設(shè)置地面停車位外，盡可能機(jī)動(dòng)車在小區(qū)周邊設(shè)置坡道入庫(kù)，減少對(duì)小區(qū)內(nèi)部干擾。為保證 90/70政策要求的面積數(shù)，沿西側(cè)規(guī)劃路布置點(diǎn)式樓棟。 JOYON REAL ESTATE PAGE 二、項(xiàng)目產(chǎn)品需求 營(yíng)銷建議 整體定位為 G類客戶改善需求 面積區(qū)段鎖定四個(gè)范圍： – 155（ 90+65)—— 特殊的標(biāo)準(zhǔn)四房需求 【 90面積以下品類 】 – 139—— 入門(mén)的四房需求 – 175— 180—— 五房的改善需求 – 225—— 少數(shù)的 top客戶需求 區(qū)段內(nèi)部套數(shù)比例根據(jù)經(jīng)驗(yàn)給出 （不再經(jīng)過(guò)銷售去化定量分析） 產(chǎn)品力描述 JOYON REAL ESTATE PAGE 設(shè)計(jì)參數(shù) 面寬分配原則（詳紀(jì)要） 品類附加賣(mài)點(diǎn) 155（ 90+65)—— 可合并的兩代居 139—— 小高層的高得房率 175— 180—— 改善型的入戶花園 225—— 178平方米基座的頂層躍 ? 典型戶型平面討論 （缺少銷售客戶反饋修正階段） JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型 : 90平米以下面積組合 JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型參考 : 139平方米 JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型參考 : 180平方米 JOYON REAL ESTATE PAGE 三、用地價(jià)值分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 用地價(jià)值建議 ● 07號(hào)地塊以及 10號(hào)地塊接受相鄰市政綠地公園及幼兒園的景觀資源輻射，可排布大戶型； ● 07號(hào)地塊以及 10號(hào)地塊南北間距有限，南側(cè)臨街布置小面積戶型 139平方米，北側(cè)在保證間距的前提下盡可能用足土地，排布 90+65品類；中部可排布大戶型； ●在用足限高的情況下盡量增加棟距，并圍合中心景觀 ● 10號(hào)用地東側(cè)雖有噪聲干擾，但擁有綠城育華的校園景觀資源，可安排 90+65品類 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊技術(shù)指標(biāo) （報(bào)建口徑） 報(bào)建： 938戶 容積率： 停車數(shù)： 924 四、 07地塊強(qiáng)排方案 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊技術(shù)指標(biāo) (銷售口徑） JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊總圖 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊地下層平面 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊日照分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 外部接口 ● 07號(hào)地塊三個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口分別選擇在南側(cè)規(guī)劃路（兩個(gè)），北側(cè)規(guī)劃路（一個(gè)） ● 07號(hào)地塊人行主出入口選擇用地東南，沿市政公園邊界進(jìn)入小區(qū)，結(jié)合會(huì)館的設(shè)置，有利于創(chuàng)造美好的社區(qū)入口氛圍。 JOYON REAL ESTATE PAGE 樓盤(pán)名稱 6080 8090 90120 120140 140180 ≥180 總計(jì) 芳滿庭 84套 售 83套 419套 售 414套 123套 售 112套 13套 售 1套 639套 售 610套 橡樹(shù)園 89套 售 71套 87套 售 53套 92套 售 40套 40套 售 2套 308套 售 166套 萬(wàn)家花城 238套 售 133套 706套 售 438套 60套 售 34套 12套 售 2套 1016套 售 607套 總計(jì) 322套 售 216套 1214套 售 923套 147套 售 87套 215套 售 152套 25套 售 3套 40套 售 2套 1963套 售 1383套 占比 % % % 11% % 2% 100% 銷售率 67% 76% 59% % 12% 5% % 申花路板塊供應(yīng)量最大的是 80— 90平米的小戶型， 13000元的價(jià)格從目前的市場(chǎng)來(lái)講，已經(jīng)有些高了，所以萬(wàn)家花城的銷售也趨緩了。 JOYON REAL ESTATE PAGE 樓盤(pán)名稱 6080 8090 90120 120140 140180 ≥180 總計(jì) 蝶園 204套 售 58套 204套 售 58套 文鼎院 46套 售 10套 152套 售 14套 198套 售 24套 12套 售 0套 408套 售 48套 總計(jì) 46套 售 10套 152套 售 14套 198套 售 24套 216套 售 58套 612套 售 106套 占比 % % % % 銷售率 % % 12% % % 蔣村商住區(qū)供應(yīng)量最大的是 140190平米的大戶型。 另外，180平米以上的戶型供應(yīng)比例雖然有 %，但包含了排屋及 250平米以上的超大戶型，屬于 TOP客戶 。在五年內(nèi)蔣村地塊要優(yōu)于申花板塊，預(yù)計(jì) 5年后申花板塊的可居性更強(qiáng)。未來(lái)的城西商業(yè)中心。 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 在售樓盤(pán)均為余房，預(yù)計(jì)等蔣村項(xiàng)目上市時(shí)，已銷售完畢。 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 文教區(qū)板塊典型項(xiàng)目 銀馬公寓一期 B樓， 2023年 8月 27日開(kāi)盤(pán) 151套，網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)均價(jià) 21000元 /平米，至 2023年 3月30日，已預(yù)售 66套，已售均價(jià) 25010元 /平米左右，銷售率 %。 蔣村地塊有 50%的 90方以下小戶型要求，但從分析看，這個(gè)地塊的小戶型沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。 我們認(rèn)為：蔣村地塊具備高端地塊的地理位置。 JOYON REAL ESTATE PAGE 內(nèi)在動(dòng)因 項(xiàng)目與市中心間的交通擁堵?tīng)顩r不可能通過(guò)開(kāi)發(fā)商來(lái)改變。 JOYON REAL ESTATE PAGE 現(xiàn)狀 規(guī)劃 日常生活及商業(yè) 商業(yè)配套一般，周邊 2公里內(nèi)有西城廣場(chǎng)物美超市， 4公里范圍內(nèi)有聯(lián)華華商超市。 交通擁堵 城西居住人口眾多，早晚高峰時(shí)段擁堵比較厲害。天目山路也是景觀大道，直通商龍商務(wù)區(qū)與市區(qū)。 階段性結(jié)論：進(jìn)一步說(shuō)明宗地不具備建造頂級(jí)公寓的條件，對(duì)于 TOP客戶沒(méi)有吸引力。西溪野幽清寂歷來(lái)是文人雅士理想的隱逸閑居之地。 從杭州人的角度來(lái)看，宗地既有城西商住區(qū)的生活便利，又有濕地的景觀資源，屬于高檔、成熟的居住地塊。首套貸款月供增加約 6%9%，二套房月供增長(zhǎng) 20%—30%。 314 % 平層（ 90㎡ ） 156 28158 % 平層 255 6 1530 % 躍層 合計(jì) 556 % 報(bào)建套數(shù)為 870套 ● 產(chǎn)品配比表 JOYON REAL ESTATE PAGE ● 成本測(cè)算 07地塊：達(dá)到凈利率 10％ 售價(jià) 15000元 /平米（車位 15萬(wàn) /個(gè)），對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為 9400元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 12750元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價(jià) 18000元 /平米（車位 15萬(wàn) /個(gè)），對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為 11700元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 15295元 /平米）；（送中央空調(diào)） 10地塊：達(dá)到凈利率 10％： 售價(jià) 15000元 /平米（車位 15萬(wàn) /個(gè)），對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為 9330元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 12770元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價(jià) 18000元 /平米（車位 15萬(wàn) /個(gè)），對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為 11630元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 15590元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價(jià) 18000元 /平米（車位 15萬(wàn) /個(gè)），對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為 11900元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 15300元 /平米）；（不送中央空調(diào)） JOYON REAL ESTATE PAGE 第一部分 總體市場(chǎng)分析 第一部分 總體市場(chǎng)分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、宏觀調(diào)控政策 加息 中國(guó)人民銀行決定從 2023年 3月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，由 15%上調(diào)至 %。 JOYON REAL ESTATE PAGE 杭州市 2023年 1月 — 2023年 2月底批準(zhǔn)預(yù)售 15000元以上住宅上市量及銷售率 西湖區(qū)上市量最多，共成交 955套，雖然銷售率排名第五，但從絕對(duì)量上是最多 所在城區(qū) 批準(zhǔn)預(yù)售 套數(shù) 占比 批準(zhǔn)預(yù)售面積 (平方米 ) 至 2023年 2月 29日 可售套數(shù) 銷售率 上城區(qū) 792 21% 42 % 下城區(qū) 45 % 1 % 江干區(qū) 776 % 198 % 拱墅區(qū) 272 % 198 % 西湖區(qū) 1616 % 955 % 濱江區(qū) 9 % 9 0% 之江區(qū) 272 % 243 % 總計(jì) 3782套 100% 1646套 % JOYON REAL ESTA