【正文】 樓為主，點式為輔結合的住宅建筑 ●產品品類： G2為主，頂層少量 TOP1 ● 面積區(qū)段： 155平米（ 90+65)—— 特殊的標準四房需求（滿足 90平米以下不低于 50%的要求） 139平米 —— 入門的四房需求 175平米 — 180平米 —— 五房的改善需求 225平米 —— 少數的 top客戶需求 ● 風格意向： 新古典風格或現代原創(chuàng)風格 JOYON REAL ESTATE PAGE 形態(tài) 戶型（㎡） 套數 面積 面積比例 備注 客戶對應 蔣村 07號地塊 高層、小高層 139 154 21406 25% 平層 在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質的 G2客戶，躍層為 TOP1客戶。 2023年 1月 1日起，大部分商業(yè)銀行個人房貸將執(zhí)行去年多次加息后的新利率。 區(qū)域 2023年成交套數 上城區(qū) 3793套 下城區(qū) 2421套 江干區(qū) 5781套 拱墅區(qū) 7355套 西湖區(qū) 5254套 濱江區(qū) 8863套 之江區(qū) 689套 下沙區(qū) 5145套 總計 39301套 月份 2023年 1月 2月 3月 網上可售套數（月底） 14453 13835 15308 網上預定套數（月底） 634 323 475 銷售總套數 2101 910 2043 日均銷售 JOYON REAL ESTATE PAGE 2023— 2023杭州城區(qū)（不含蕭山、余杭區(qū)）新增供應量及成交量統計 杭州市區(qū)年成交套數呈上漲趨勢，尤其是 2023年同比上漲 46%，但這一快速上漲趨勢在 2023年 10月份后開始回落。 宗地所在位置處于城西商圈的輻射范圍內。 JOYON REAL ESTATE PAGE 二、宗地四至 JOYON— 四至 宗地 ?北：雙龍村、余杭塘河 ?南：安居點、紫金港南路 ?東：綠城育華學校 ?西：西溪實驗學校和育人學校 N 安居點 綠城育華學校 西溪實驗學校和育人學校 雙龍村 紫金港南路 JOYON REAL ESTATE PAGE 三、宗地概況 蔣村新區(qū) B10地塊規(guī)劃要求 用地性質 居住用地（設配套公建） 占地面積 建設用地面積： 44664 平方米 容積率 小于等于 總建面 平方米（其中配套公建面積約占總建面的 7 %） 建筑密度 小于等于 30 % 綠地率 30% 限高控制 50米 車位比 按照杭州市規(guī)范設計 日照間距 符合技術規(guī)定要求 建筑退界 符合技術規(guī)定要求 蔣村規(guī)劃單元總平面圖 蔣村新區(qū) B07地塊規(guī)劃要求 用地性質 居住用地（設配套公建） 占地面積 建設用地面積： 44870 平方米 容積率 小于等于 總建面 98714平方米（其中配套公建面積約占總建面的 7 %） 建筑密度 小于等于 30 % 綠地率 30% 限高控制 50米 車位比 按照杭州市規(guī)范設計 日照間距 符合技術規(guī)定要求 建筑退界 符合技術規(guī)定要求 JOYON REAL ESTATE PAGE 四、宗地周邊環(huán)境 宗地現狀 宗地現狀 綠城育華學校 浙大紫金港校區(qū)（西區(qū)） 施工中 綠城無產權員工住宅 廠房 廢棄廠房 浙大紫金港校區(qū)（東區(qū)） 雙龍村 E N 宗地 JOYON REAL ESTATE PAGE JOYON REAL ESTATE PAGE 先前為農田村莊，現為待開發(fā)荒地。 宗地南面緊鄰西溪濕地，西溪濕地人文歷史深厚綿長，由東漢起治，至今已有近兩千年的歷史。 宗地東南為蔣村商住區(qū)，屬于杭州最早的中高檔樓盤集聚地，居民素質佳。 宗地南側、北側地塊尚未出讓，有不確定因素。 將會對整個城西地區(qū)的商務氛圍起到提升作用，對于宗地也有非常有利的影響。 紫金港路緊鄰西溪濕地，向南可遠眺北高峰，一路風景迷人。等大量繞城外圍閑林及余杭鎮(zhèn)的樓盤交付后，擁堵現象將更為嚴重。 私車交通 處于文一路、紫金港路交叉點，周邊道路條件良好 文一路、紫金港路拓展為六車道快速路。 交通出行狀況 JOYON REAL ESTATE PAGE 六、宗地周邊產業(yè)構成 由于宗地交通可通性雖好，但高峰時段交通擁堵嚴重，所以對于較近的黃龍商圈與文教商務區(qū)有較大吸引力。 階段性結論：項目對于黃龍商圈、文教商務區(qū)工作的 G2客戶最具吸引力，對于市中心工作，有城西偏好的 G2客戶有一定吸引力 。 從城市經濟及產業(yè)發(fā)展的角度看，項目南面約兩公里處的西溪天堂的建成將進一步提升城西的影響力，客觀上加強了對項目所在區(qū)域住宅的需求度。但由于本地塊極具稀缺性，因此對有城西偏好的客戶來講，是入住城西或在城西改善居住的最后機會之一。 JOYON REAL ESTATE PAGE 九、土地屬性評價及品類對應 區(qū)位形象佳，土地屬性提升的外部動因有限，但極具稀缺性。 兩條快速道對南面安置小區(qū)對項目存在一些不利影響。 以黃龍商圈及文教商圈工作客戶為主，市中心工作客戶為鋪。 另外， 180平米以上的戶型供應比例雖然有 %，但包含了排屋及 250平米以上的超大戶型，屬于TOP客戶 。 交通 發(fā)達，但上下班高峰期堵車現象嚴重 配套 非常成熟 環(huán)境 人文氣息濃厚，但基本無自然景觀 主要客戶 G2富貴、望子成龍 主要產品 產品類型為高層、小高層公寓，主力面積在 140～ 180平方米。 競爭強度 文教區(qū)在售的樓盤的售價已超過 20230元 /平米，銀馬、城市芯宇等高品質樓盤售價在 22023—25000元左右，比蔣村地塊預估的 15000元 /平米單價高出一到兩個等級，競爭力偏弱。這批客戶有明顯的城西偏好， G2類客戶比例大。 存量（包括房源和已出讓土地） 63萬㎡左右，其中文鼎苑 ，西溪蝶園 ，方易西鑒楓 ，待售樓盤西溪蝶園二期 29萬方，西溪里 ，占存量的 67%。文鼎苑 2 2 32樓， 2023年 12月 22日開盤 229套，網上開盤均價 17698元 /平米，至 2023年 3月 30日，已售 54套，已售均價 15912元 /平米，銷售率 %。 幢號 已售套數 已預定套數 可售套數 房屋用途 戶型 套數 已售套數 3 39 0 83 住宅 182196 122 39 7 19 0 63 住宅 182196 82 19 戶型 套數 已售套數 銷售率 182196 204 58 28% JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 申花路板塊 區(qū)位角色 申花路板塊是杭州新興的中高檔住宅區(qū)，住宅售價從 07年的 8000元 /平米上漲到目前的13000元 /平米。 主要競爭點 離市中心近，未來商業(yè)配套好，性價比高。待售協安上郡量也不大。 戶型 套數 已售套數 銷售率 8185 89 71 ％ 92－ 105 87 53 ％ 127139 92 40 ％ 170210 40 2 5％ JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 申花板塊典型項目 濱江 戶型 套數 已售套數 銷售率 75－ 80 105 0 13% 87－ 89 329 13 25% 115 30 3 30% 141－ 167 8 0 0% JOYON REAL ESTATE PAGE 三、定量競爭分析 杭州市 2023年 1月 — 2023年 2月底批準預售 15000元以上住宅供應量從大到小依次為 180平米以上， 144180平米， 120144平米，暢銷程度分別為 144180平米， 180平米以上， 120144平米。 2023年 1月至 2023年 2月底共銷售 208套。銀馬的戶型設置是準確的，但因為價格已上漲至 25000元 /平米，所以銷售趨緩。 JOYON REAL ESTATE PAGE 樓盤名稱 ≤60 6080 8090 90120 120140 140180 ≥180 總計 桂花城 1 1 2 3 7 世紀新城 6 2 1 8 9 6 1 33 星洲花園 1 1 5 3 2 3 2 17 德加公寓 1 2 1 1 5 新金都 2 4 1 3 10 湖畔花園 1 1 6 11 5 24 蓮花港 1 4 5 1 11 頤景園 6 6 紫金庭院 1 1 4 1 1 8 陽光地帶 2 4 6 府新花園 6 6 府苑新村 2 6 8 總計 8 8 24 36 24 24 17 141 占比 % % 17 % 17% 17% 12% 2023年 1月至 2023年 1月蔣村商住區(qū)部分成交二手房戶型統計 從目前的成交統計看， 90— 120平米最大， 80— 90， 120— 140， 140— 180的比例也不小。 90萬以下的小戶型，在蔣村二手房中的量也不少，尤其是在一些品質更差些的二手小區(qū)內。 居住區(qū)域 主要來自西湖區(qū)，其次為下城區(qū)及省內外 階層和職業(yè)屬性 以外貿、 I