【正文】 基座可應(yīng)用石材。 ●在保證間距的前提下，盡可能增加端頭套，接受市政綠地的輻射 。層高 3米。所以蔣村地塊不支持 8090平米的戶型。 07年成交情況 約？？萬㎡ 交通 發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重 配套 缺乏大型商業(yè)配套，但飯店、菜場(chǎng)等小配套較全，生活便利 環(huán)境 居民普遍較富裕，不少小區(qū)內(nèi)部環(huán)境好，基本無自然景觀 主要客戶 G2富貴、望子成龍 主要產(chǎn)品 在售產(chǎn)品類型為高層、小高層公寓，主力面積在 140— 190平方米，二手房以多層為主，成交主力戶型 90120平米。 重點(diǎn)為希望增加一到兩個(gè)房間的三代小太陽家庭。項(xiàng)目東面約 5公里處的申花路版塊商業(yè)規(guī)劃，對(duì)本項(xiàng)目基本沒有提升作用。快速道估計(jì)無法解決交通問題。 JOYON REAL ESTATE PAGE 不利因素 宗地南側(cè)的文一路及東側(cè)的紫金港路均規(guī)劃為快速道路，有不利影響。 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 新增商品房供應(yīng)量 —— 31070套 29694套 30395套 年末可售套數(shù) 年末預(yù)訂套數(shù) 6137套 2495套 19249套 446套 22083套 399套 13110套 466套 總成交套數(shù) 18200套 約 220萬 m2 20237套 245萬 m2 26907套 328萬 m2 39301套 500萬 m2 日均成交套數(shù) JOYON REAL ESTATE PAGE 2023至2023年成交套數(shù)及年末可售套數(shù)02023040000600002023年 2023年 2023年 2023年年成交套數(shù) 年末可售套數(shù)JOYON REAL ESTATE PAGE 2023 年 1 月至 2023 年 3 月日均銷售套數(shù)01002003001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月系列 1JOYON REAL ESTATE PAGE 2023年杭州市住宅銷售均價(jià) 市區(qū)成交均價(jià)節(jié)節(jié)攀升， 2023年 10月、11月的月均銷售均價(jià)已超過 14000元 /平米，目前月均銷售均價(jià)基本在 13000—14000元 /平米左右。 JOYON REAL ESTATE PAGE 二、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 市場(chǎng)概況 2023年城區(qū)成交 39301套，日均 根據(jù)透明售房網(wǎng)記錄統(tǒng)計(jì)全年城區(qū)（不包括蕭山余杭）共銷售商品房（含辦公樓、商鋪）39301套 ,日均成交 。濕地內(nèi)庵堂廬舍，橋階埠石 …… 擁有非常多的人文勝景。 因此，宗地交通可達(dá)性比較好。 地塊南側(cè)商業(yè)配套 西溪天堂精品商業(yè) 坤和文一西路商業(yè)項(xiàng)目西溪天地 教育配套 毗鄰浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、育人學(xué)院， 2公里范圍內(nèi)中小學(xué)眾多，如綠城育華學(xué)校（小學(xué)、初中、高中）、西湖第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校（紫金港河文二西路口， 54班，小學(xué)、初中）、第十五中學(xué)西溪校區(qū)（紫金港河文三路口， 36班）、西湖小學(xué)文新校區(qū)（紫金港河文三西路口， 24班）西湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（文一西路、蔣村東路口， 36班）等等，教育配套較豐富 娛樂休閑 西城廣場(chǎng)、新金都文一路美食街、競(jìng)舟路美食街 西溪天堂 醫(yī)療配套 2公里范圍內(nèi)無醫(yī)院， 3公里范圍內(nèi)有綠城醫(yī)院（心腦血管）、城西社區(qū)醫(yī)院， 5公里范圍內(nèi)有省立同德醫(yī)院 浙大醫(yī)療中心，浙江醫(yī)院分院 七、宗地周邊生活配套 階段性結(jié)論：項(xiàng)目對(duì)看重生活便利和望子成龍的 G2客戶吸引力較強(qiáng)。項(xiàng)目土地屬性的內(nèi)在品類基因?yàn)椋?100％ G2客戶。 幢號(hào) 已售套數(shù) 已預(yù)定套數(shù) 可售套數(shù) 戶型 套數(shù) 已預(yù)售套數(shù) 2幢 66 0 81 160/167/174 149 53 209 25 13 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 160174 149 53 ％ 209 25 13 52％ JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 文教區(qū)板塊典型項(xiàng)目 金都城市芯宇 6樓， 2023年 1月 20日開盤 443套，網(wǎng)上開盤均價(jià) 22023元 /平米，至 2023年 3月 30日，已預(yù)售 260套，已售均價(jià) 21460元 /平米左右，銷售率 %。 交通 發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重 配套 目前缺乏大型商業(yè)配套，未來規(guī)劃為城西的商業(yè)中心，有沃爾瑪、銀泰百貨、歐尚二店、世紀(jì)聯(lián)華祥符購物中心、紫金廣場(chǎng)購物中心、龍祥農(nóng)副產(chǎn)品綜合超市等配套 環(huán)境 基本無自然景觀，周邊化工廠、熱電廠等尚未搬遷，空氣污染嚴(yán)重 主要客戶 青年之家和青年持家客戶 主要產(chǎn)品 在售產(chǎn)品類型為高層公寓為主，主力面積在 80～ 90平方米。 所以按價(jià)位分析，蔣村地塊適合做 140— 180平米的大戶型。 蔣村地塊的預(yù)計(jì)售價(jià)在 15000元左右，與申花板塊比小戶型沒有優(yōu)勢(shì)。 ●因用地條件所限制，北側(cè)單元布置密集，城市界面將比較封閉。 ●中心區(qū)域布置 180平方米及頂層 225平方米品類。但需保證用材品質(zhì)以體現(xiàn)價(jià)值感。 ● 07號(hào)地塊人行次出入口可選在西側(cè)或北側(cè)。 小結(jié) ： 兩地塊可采納同樣的營(yíng)銷售市場(chǎng)分析結(jié)論， 具體布置應(yīng)反映土地屬性差異。銀馬的戶型設(shè)置是準(zhǔn)確的，但因?yàn)閮r(jià)格已上漲至 25000元 /平米，所以銷售趨緩。待售協(xié)安上郡量也不大。 存量（包括房源和已出讓土地） 63萬㎡左右，其中文鼎苑 ，西溪蝶園 ，方易西鑒楓 ，待售樓盤西溪蝶園二期 29萬方，西溪里 ，占存量的 67%。 另外， 180平米以上的戶型供應(yīng)比例雖然有 %，但包含了排屋及 250平米以上的超大戶型，屬于TOP客戶 。但由于本地塊極具稀缺性，因此對(duì)有城西偏好的客戶來講，是入住城西或在城西改善居住的最后機(jī)會(huì)之一。 私車交通 處于文一路、紫金港路交叉點(diǎn)，周邊道路條件良好 文一路、紫金港路拓展為六車道快速路。 宗地南側(cè)、北側(cè)地塊尚未出讓，有不確定因素。 宗地所在位置處于城西商圈的輻射范圍內(nèi)。 第二套房貸從嚴(yán)政策 2023年 9月 27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ；要求申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于 40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 浙大紫金港（東區(qū)）醫(yī)學(xué)院 JOYON REAL ESTATE PAGE 自然環(huán)境：宗地西北側(cè) 西溪濕地 在建中的西溪天堂 JOYON REAL ESTATE PAGE 府苑小區(qū) 府新花園 西溪鋒尚 紫金庭院 自然環(huán)境：宗地東北側(cè)樓盤 JOYON REAL ESTATE PAGE 人文環(huán)境 宗地北面緊鄰浙大紫金港校區(qū)，作為杭州最大最好的綜合性高等學(xué)府，人文氛圍佳。 JOYON REAL ESTATE PAGE 五、宗地交通狀況 交通可達(dá)性：方便、快捷，部分路段為景觀大道 宗地處于規(guī)劃中的文一快速路與紫金港快速路交叉處，可通過文一路、文二路、文三路直達(dá)市區(qū)，通過紫金港路、天目山路、西溪路到達(dá)黃龍商務(wù)區(qū)、西湖景區(qū)、西溪景區(qū)、市區(qū)。 ●市中心電視、報(bào)紙媒體的高級(jí)從業(yè)人員，也是宗地的目標(biāo)客戶。 周邊步行距離內(nèi)生活配套一般。未上市的城市芯語二期 9萬㎡、杭醫(yī)高專 ㎡，雅戈?duì)栱?xiàng)目 ㎡ ， 3個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量占了存量的 73％ 。 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 98112 46套 10套 22% 133141 152套 14套 9% 157180 198套 24套 12% 208245 8套 0套 0% 270294 4套 0套 0% JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 蔣村板塊典型項(xiàng)目 西溪蝶園精裝躍層公寓于 2023年 12月 21日開盤 204套，網(wǎng)上顯示開盤均價(jià) 22023元 /平米，到2023年 3月 30日為止，已售 58套， 已售均價(jià) 18820元 /平米左右，銷售率 28%。萬家花城二期 1— 6樓， 2023年 3月 24日開盤 482套，網(wǎng)上開盤均價(jià) 13160元 /平米，至2023年 4月 7日，已預(yù)售 108套，已售均價(jià) 14130元 /平米，銷售率 %。而對(duì)于選擇 140180平米的G2客戶來講，住宅性能的提升，會(huì)讓他們?cè)敢饣ǜ嗟腻X買新樓盤。并按規(guī)范設(shè)置盡端回車場(chǎng)地。為保證 90/70政策要求的面積數(shù)，在用地南側(cè)道路沿線近幼兒園的西側(cè)布置板樓，及沿東側(cè)規(guī)劃路布置點(diǎn)式樓棟。 ●現(xiàn)狀布局考慮到地庫的經(jīng)濟(jì)性，并沒有在主樓下為停車考慮柱網(wǎng)轉(zhuǎn)換，因此停車配比無法滿足銷售提出的 1： （銷售戶）的要求。 ● 07號(hào)地塊內(nèi)部人行將通過景觀道路在南北兩個(gè)庭院內(nèi)串聯(lián)各個(gè)樓棟地面入口門廳。 ●除按規(guī)范設(shè)置地面停車位外，全部機(jī)動(dòng)車在小區(qū)周邊設(shè)置坡道入庫，減少對(duì)小區(qū)內(nèi)部干擾。而文鼎苑目前的售價(jià)在 16000— 18500元左右，單價(jià)明顯偏高，銷售非常慢。橡樹園 1— 7樓， 2023年 2月 3日開盤 328套，網(wǎng)上開盤均價(jià) 13000元 /平米，至202