【正文】 ●現(xiàn)狀布局考慮到地庫的經(jīng)濟(jì)性，并沒有在主樓下為停車考慮柱網(wǎng)轉(zhuǎn)換，因此停車配比無法滿足銷售提出的 1： （銷售戶）的要求。選擇現(xiàn)代風(fēng)格。 ●在保證間距的前提下，盡可能增加端頭套，接受市政綠地的輻射。為保證 90/70政策要求的面積數(shù)，在用地南側(cè)道路沿線近幼兒園的西側(cè)布置板樓，及沿東側(cè)規(guī)劃路布置點式樓棟。 ● 07號地塊內(nèi)部人行將通過景觀道路在南北兩個庭院內(nèi)串聯(lián)各個樓棟地面入口門廳。本用地北側(cè)建筑層高被迫降至 12層以下，是容積率無法保證的主要原因 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 外部接口 ● 10號地塊三個機動車出入口分別選擇在南側(cè)規(guī)劃路（兩個），北側(cè)內(nèi)部道路（一個） ● 07號地塊人行主出入口選擇用地西側(cè)，面對市政公園，結(jié)合會館的設(shè)置，有利于創(chuàng)造美好的社區(qū)入口氛圍。 ●用地南側(cè)布置 139平方米品類。并按規(guī)范設(shè)置盡端回車場地。 ●除按規(guī)范設(shè)置地面停車位外，全部機動車在小區(qū)周邊設(shè)置坡道入庫，減少對小區(qū)內(nèi)部干擾。 交通， 07號地三側(cè)， 10號地兩側(cè)交通。 JOYON REAL ESTATE PAGE 第四部分 客戶定位 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、客戶定位 目標(biāo)客戶描述 結(jié)合土地屬性分析、市場競爭分析及我們對 G2客戶的感性了解，我們給出如下目標(biāo)客戶概述： 地緣屬性 工作區(qū)域 主要來自城西，黃龍商圈及文教區(qū)商圈，其次市中心。而對于選擇 140180平米的G2客戶來講，住宅性能的提升，會讓他們愿意花更多的錢買新樓盤。而文鼎苑目前的售價在 16000— 18500元左右，單價明顯偏高，銷售非常慢。對蔣村地塊不具參考價值。 面積 所在城區(qū) 批準(zhǔn)預(yù)售 套數(shù) 占比 批準(zhǔn)預(yù)售 面積 (平方米 ) 至 2023年 2月 29日 可售套數(shù) 銷售率 120144 上城區(qū) 125 % 17 % 下城區(qū) 12 0 江干區(qū) 132 41 西湖區(qū) 307 192 144180 上城區(qū) 222 % 1 % 下城區(qū) 27 1 江干區(qū) 100 22 西湖區(qū) 416 264 濱江區(qū) 4 4 之江區(qū) 4 4 ＞ 180 上城區(qū) 285 % 8 58% 江干區(qū) 497 102 西湖區(qū) 509 121953 306 之江區(qū) 268 239 JOYON REAL ESTATE PAGE 面積 所在城區(qū) 批準(zhǔn)預(yù)售 套數(shù) 占比 批準(zhǔn)預(yù)售 面積 (平方米 ) 至 2023年 2月 29日可售套數(shù) 銷售率 ≤60 西湖區(qū) 11 % 2 75% 濱江區(qū) 1 1 6080 上城區(qū) 39 % 4 88% 西湖區(qū) 18 2 濱江區(qū) 1 1 8090 上城區(qū) 64 % 6 % 拱墅區(qū) 272 198 西湖區(qū) 48 4 90100 上城區(qū) 19 % 4 % 西湖區(qū) 141 72 100120 上城區(qū) 38 % 2 42% 下城區(qū) 6 0 江干區(qū) 47 33 西湖區(qū) 166 113 濱江區(qū) 3 3 單價在 15000以上的樓盤中， 8090平米的戶型占了 %，銷售率低于平均銷售率。萬家花城二期 1— 6樓， 2023年 3月 24日開盤 482套，網(wǎng)上開盤均價 13160元 /平米，至2023年 4月 7日，已預(yù)售 108套，已售均價 14130元 /平米，銷售率 %。橡樹園 1— 7樓， 2023年 2月 3日開盤 328套，網(wǎng)上開盤均價 13000元 /平米，至2023年 3月 31日，已售 166套，已售均價 13533元 /平米，銷售率 %。 競爭強度 在售樓盤均為余房，預(yù)計等蔣村項目上市時，已銷售完畢。 主力均價 均價在 13000/平米左右。 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 98112 46套 10套 22% 133141 152套 14套 9% 157180 198套 24套 12% 208245 8套 0套 0% 270294 4套 0套 0% JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 蔣村板塊典型項目 西溪蝶園精裝躍層公寓于 2023年 12月 21日開盤 204套，網(wǎng)上顯示開盤均價 22023元 /平米，到2023年 3月 30日為止，已售 58套， 已售均價 18820元 /平米左右，銷售率 28%。 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 蔣村板塊典型項目 耀江 主要競爭點 城西情結(jié) 07年成交情況 約？？萬㎡ 幢號 已售套 數(shù) 已預(yù)定套 數(shù) 可售套數(shù) 房屋用途 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 5幢 142 0 75 住宅 7386 7 2 90116 68 42 135188 139 95 200－ 384 6 3 6幢 118 0 90 住宅 ,辦公 ,其他 90120 116 89 171 2 1 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 7390 7 2 29％ 90120 184 131 71％ 135188 141 96 68％ 200384 6 3 50％ JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 蔣村商住區(qū)板塊 區(qū)位角色 蔣村板塊是杭州最早的中高檔住宅區(qū)，在 1998— 2023年左右聚集了杭州一大批有想法，有點錢的客戶。未上市的城市芯語二期 9萬㎡、杭醫(yī)高專 ㎡，雅戈爾項目 ㎡ ， 3個項目供應(yīng)量占了存量的 73％ 。 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 文教區(qū)板塊 區(qū)位角色 文教板塊曾經(jīng)聚集了 20多所大專院校，人文氣氛濃厚，已得到杭州市民的普遍認(rèn)可，尤其是從這些大專院校畢業(yè)后留杭工作的學(xué)子，對文教區(qū)更是有一種強烈的情感依賴。 住宅市場情況： 市場上在售單價超過 15000元 /平米的 G住宅產(chǎn)品的供應(yīng)量從大到小依次為 180平米以上， 144180平米， 120144平米，暢銷程度分別為 144180平米， 180平米以上， 120144平米。 JOYON REAL ESTATE PAGE 十、客戶初選 多次置業(yè)，希望能在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的 G2客戶。 周邊步行距離內(nèi)生活配套一般。 階段性結(jié)論：對于看重產(chǎn)品舒適度的 G2客戶，如果項目在住宅性能上有全面提升，可增加對他們的吸引力。 階段性結(jié)論：項目土地屬性通過外在動因提升速度緩慢、幅度有限。 JOYON REAL ESTATE PAGE 八、土地屬性變動趨勢 外在動因 城西的改造基本完成，從目前得到的信息來看，政府沒有對項目所在區(qū)域的拆遷改造計劃，因此，政府推動的區(qū)位屬性提升在項目的開發(fā)周期內(nèi)基本不會發(fā)生。 ●市中心電視、報紙媒體的高級從業(yè)人員，也是宗地的目標(biāo)客戶。 快速路仍無法解決交通問題。 規(guī)劃地鐵 2號線最近的站點在古墩路上。但城西居住人口眾多，早晚高峰時段擁堵比較厲害。 JOYON REAL ESTATE PAGE 五、宗地交通狀況 交通可達(dá)性：方便、快捷，部分路段為景觀大道 宗地處于規(guī)劃中的文一快速路與紫金港快速路交叉處，可通過文一路、文二路、文三路直達(dá)市區(qū)，通過紫金港路、天目山路、西溪路到達(dá)黃龍商務(wù)區(qū)、西湖景區(qū)、西溪景區(qū)、市區(qū)。 位于西溪濕地公園東南角的西溪天堂項目，總建面積 15萬余平方米，定位為城市休閑和度假會議酒店群落，由多家國際著名設(shè)計公司擔(dān)綱設(shè)計，包含旅游集散換乘、旅游服務(wù)和商住休閑三大功能，涵蓋國家級的濕地博物館、五星級中心酒店、超五星級度假酒店、精品商業(yè)、頂級產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓、超豪華別墅會所以及旅游換乘等多重復(fù)合功能。 文一西路南側(cè)為安置小區(qū)，品質(zhì)較差。西溪民俗文化也獨具特色，興味悠遠(yuǎn)。 浙大紫金港（東區(qū)）醫(yī)學(xué)院 JOYON REAL ESTATE PAGE 自然環(huán)境：宗地西北側(cè) 西溪濕地 在建中的西溪天堂 JOYON REAL ESTATE PAGE 府苑小區(qū) 府新花園 西溪鋒尚 紫金庭院 自然環(huán)境：宗地東北側(cè)樓盤 JOYON REAL ESTATE PAGE 人文環(huán)境 宗地北面緊鄰浙大紫金港校區(qū)，作為杭州最大最好的綜合性高等學(xué)府，人文氛圍佳。但對于 TOP客戶基本無吸引力。 在政府對全市土地劃分的 9個等級中宗地處于第 6級。 2023年 1— 3月份的日均銷售套數(shù)分別為、 、 ，與 2023年平均值相比明顯回落。 第二套房貸從嚴(yán)政策 2023年 9月 27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ；要求申請購買第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于 40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 蔣村地塊項目產(chǎn)品建議書 . ..... JOYON REAL ESTATE PAGE 一、總體結(jié)論摘要 ●產(chǎn)品形式：高層為主、小高層為輔，板