【正文】 T行業(yè)私營(yíng)企業(yè)主為主，媒體高級(jí)管理人員、大型國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)及金融企業(yè)中高層管理者為輔，浙江大學(xué)紫金港校區(qū)的高教職員工是重點(diǎn)爭(zhēng)取的客戶(hù) 品類(lèi)屬性 希望能在滿(mǎn)足工作及生活便利的同時(shí)獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的 G2客戶(hù)為主 JOYON REAL ESTATE PAGE 目標(biāo)客戶(hù)價(jià)值需求 —— 在滿(mǎn)足工作及生活便利的同時(shí)獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的 G2客戶(hù) 基本需求描述 成熟且鬧中取靜的地段，小區(qū)景觀好，棟距大，立面品質(zhì)感強(qiáng)，舒適、享受的室內(nèi)空間，好的開(kāi)發(fā)商品牌和物業(yè)服務(wù) 地段 交通 出行便利 商業(yè) 完備，能滿(mǎn)足日常生活需求 醫(yī)療 較看重 教育 較看重 周邊環(huán)境 要求較高 產(chǎn)品 景觀 景觀層次飽滿(mǎn)，綠化精致宜人，可參與性強(qiáng)，特別需考慮老人、孩子的需求 樓層 高層或一樓帶花園 公共部分 舒適、精致的地下電梯門(mén)廳，一樓大堂 地下車(chē)位 車(chē)位配比 ： 1，有條件做到 2： 1，人車(chē)分流 會(huì)所 簡(jiǎn)單會(huì)所，以棋牌房等功能為主，如果設(shè)餐飲，建議會(huì)所放在小區(qū)外沿 戶(hù)型功能 大面積，功能全，看重主臥、主衛(wèi)、客廳、廚房；餐廳獨(dú)立，需要 4到 5個(gè)房間，有儲(chǔ)藏室、走入式衣柜、入戶(hù)花園、露臺(tái)、設(shè)備陽(yáng)臺(tái)。 小結(jié) ： 兩地塊可采納同樣的營(yíng)銷(xiāo)售市場(chǎng)分析結(jié)論， 具體布置應(yīng)反映土地屬性差異。 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 內(nèi)部交通 ● 07號(hào)地塊內(nèi)部車(chē)行（地庫(kù)滿(mǎn)足 500臺(tái)以上地庫(kù)出入要求）停車(chē)后直接通過(guò)地庫(kù)層入戶(hù)門(mén)廳進(jìn)入各樓棟。 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 樓棟布局 ●絕對(duì)高度 45米黃海標(biāo)高約束下，沿北側(cè)用地邊界滿(mǎn)布 90+65平方米高層組合品類(lèi)。 ●中心區(qū)域布置 180平方米及頂層 225平方米品類(lèi)。 ● 07號(hào)地塊人行次出入口可選在西側(cè)或北側(cè)。 ● 07號(hào)地塊消防車(chē)道的設(shè)置將借用城市道路作為高層兩個(gè)長(zhǎng)邊中的一邊，減少小區(qū)內(nèi)部道路面積。 ●因保證相鄰北側(cè)用地日照條件，北側(cè)退界的土地?fù)p失比較大。 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 公建配套 ●配套公建（物業(yè)管理辦公 +物業(yè)管理經(jīng)營(yíng) +社區(qū)用房 +開(kāi)放商所有會(huì)館） ●布置在西側(cè)入口側(cè) JOYON REAL ESTATE PAGE 六、風(fēng)格意向 方案Ａ —— 新古典風(fēng)格之 /北京 立面主要應(yīng)用面磚材料，采用柔和的米白色或淺駝色，搭配略藍(lán)色玻璃。但需保證用材品質(zhì)以體現(xiàn)價(jià)值感。 ●現(xiàn)狀布局中使用的戶(hù)型個(gè)別位置需要根據(jù)用地條件做微調(diào)以滿(mǎn)足所有規(guī)范和開(kāi)發(fā)目標(biāo)，暫以原型替代。 ●由于 10號(hào)地東側(cè)緊臨交通干道，雖有綠城學(xué)校景觀，但長(zhǎng)期居住并不如 07號(hào)用地，建議傾向獲取 07號(hào)地。呈現(xiàn)出高聳挺拔、富于動(dòng)態(tài)但又不失穩(wěn)重的建筑風(fēng)格 JOYON REAL ESTATE PAGE 方案 B—— 現(xiàn)代原創(chuàng)風(fēng)格 /深圳 萬(wàn)科十七英里，經(jīng)前期客戶(hù)測(cè)試，高端客戶(hù)對(duì)該風(fēng)格評(píng)價(jià)度較高 選擇新古典需要避免成為綠城的追隨者。 ●中心區(qū)域布置 180平方米及頂層 225平方米品類(lèi)。 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 樓棟布局 ●絕對(duì)高度 45米黃海標(biāo)高約束下，沿北側(cè)用地邊界滿(mǎn)布 90+65平方米高層組合品類(lèi)。 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 內(nèi)部交通 ● 07號(hào)地塊內(nèi)部車(chē)行（地庫(kù)滿(mǎn)足 500臺(tái)以上地庫(kù)出入要求）停車(chē)后直接通過(guò)地庫(kù)層入戶(hù)門(mén)廳進(jìn)入各樓棟。 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 公建配套 ●配套公建（物業(yè)管理辦公 +物業(yè)管理經(jīng)營(yíng) +社區(qū)用房 +開(kāi)放商所有會(huì)館） ●布置在東南入口側(cè) JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊技術(shù)指標(biāo) （報(bào)建口徑） 報(bào)建： 886戶(hù) 容積率： 停車(chē)數(shù)： 786 五、 10地塊強(qiáng)排方案 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊技術(shù)指標(biāo) (銷(xiāo)售口徑） JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊總圖 受高度和房型的限制， 10號(hào)地總的容積率無(wú)法保證 ，在新的約束下調(diào)整各類(lèi)配比 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊地下室 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊日照分析 容積率： 容積率： 受規(guī)范制約：用地北側(cè)相鄰居住用地界內(nèi) 14米保證大寒日照時(shí)數(shù) 2小時(shí)。 ●因用地條件所限制，北側(cè)單元布置密集，城市界面將比較封閉。 ● 07號(hào)地塊消防車(chē)道的設(shè)置將借用城市道路作為高層兩個(gè)長(zhǎng)邊中的一邊，減少小區(qū)內(nèi)部道路面積。 ● 07號(hào)地塊人行次出入口可選在西側(cè)或北側(cè)。 朝向 至少兩臥朝南、客廳朝南 采光 主要功能空間均需采光好 通風(fēng) 南北通透 物業(yè) 品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù) 裝修 為了控制總價(jià)，建議不要精裝修；送中央空調(diào)外機(jī) 品牌 看重開(kāi)發(fā)商品牌 JOYON REAL ESTATE PAGE 第五部分 產(chǎn)品建議 一、土地屬性分析 07號(hào)地塊 區(qū)位資源 —— 新城西規(guī)劃 +稀缺濕地資源 =G類(lèi)客戶(hù)升級(jí)需求 宗地形態(tài) —— 宗地呈矩形 ，長(zhǎng)寬比恰當(dāng)，豎向無(wú)明顯特征 交通條件 —— 北、西、南 為城市次干道，南北可接入小區(qū) 可視景觀 —— 除 東側(cè)為規(guī)劃綠地 外，四至可見(jiàn)為規(guī)劃小區(qū) 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 —— 規(guī)模為居住組團(tuán)級(jí)，人口在 3000人以下 JOYON REAL ESTATE PAGE 10號(hào)地塊 區(qū)位資源 —— 新城西規(guī)劃 +稀缺濕地資源 =G類(lèi)客戶(hù)升級(jí)需求 宗地形態(tài) —— 西南缺角矩形 ，長(zhǎng)寬比恰當(dāng)，豎向無(wú)顯特征 交通條件 —— 西、南 為城市次干道，可接入小區(qū) 可視景觀 —— 東側(cè)隔道路綠地可見(jiàn)綠城育華校園， 西南為規(guī)劃幼兒園， 其余周界可見(jiàn)為規(guī)劃小區(qū) 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 —— 規(guī)模為居住組團(tuán)級(jí)，人口在 3000人以下 JOYON REAL ESTATE PAGE 兩塊地的共性： 區(qū)位規(guī)劃與資源條件類(lèi)同 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度類(lèi)同 差異： 用地 07號(hào)地較方正， 07號(hào)地僅以東側(cè)規(guī)劃綠地為景觀核心， 10號(hào)地還擁有東側(cè)校園景觀，但城市交通噪音相對(duì)大。 蔣村地塊的預(yù)計(jì)售價(jià)在 15000元左右，與申花板塊比小戶(hù)型沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。所以蔣村地塊不建議做三室兩廳，與二手房相比，沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)。蝶園 190平米的精裝躍層在萬(wàn)科的在售樓盤(pán)中屬于賣(mài)得最差的，一方面是躍層，流失大量喜歡平層的客戶(hù)，另一方面是精裝修以后總價(jià)在 18800元 /平米左右，總價(jià)超過(guò) 350萬(wàn)元，已經(jīng)屬于 TOP客的范圍，但蝶園的地段其實(shí)是屬于 G2的。 JOYON REAL ESTATE PAGE 樓盤(pán)名稱(chēng) 6080 8090 90120 120140 140180 ≥180 總計(jì) 銀馬公寓 149套 售 53套 25套 售 13套 174套 售 66套 城市芯宇 7套 售 2套 184套 售 131套 141套 售 96套 6套 售 3套 338套 售 232套 總計(jì) 7套 售 2套 184套 售 131 290套 售 149 31套 售 16套 512套 售 298套 占比 % 36% % 6% 100% 銷(xiāo)售率 % % % % % 文教區(qū)供應(yīng)量最大的是 140180平米的大戶(hù)型，從目前的銷(xiāo)售率看成交量最大的是 90120平米的中等戶(hù)型，集中在城市芯宇，該樓盤(pán)主打城市精英， 99方做 2室，120平米做成二室和一室。 所以按價(jià)位分析，蔣村地塊適合做 140— 180平米的大戶(hù)型。 戶(hù)型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷(xiāo)售率 75－ 80 133 119 89% 87－ 89 377 355 94% 113－ 115 30 25 83% 146－ 149 4 2 50% 濱江 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 申花板塊典型項(xiàng)目 旅游 存量（包括房源和已出讓土地） ㎡左右，其西城年華 ，橡樹(shù)園 ，萬(wàn)家花城 ，待售樓盤(pán)協(xié)安上郡 ㎡ 。 交通 發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車(chē)現(xiàn)象嚴(yán)重 配套 目前缺乏大型商業(yè)配套，未來(lái)規(guī)劃為城西的商業(yè)中心，有沃爾瑪、銀泰百貨、歐尚二店、世紀(jì)聯(lián)華祥符購(gòu)物中心、紫金廣場(chǎng)購(gòu)物中心、龍祥農(nóng)副產(chǎn)品綜合超市等配套 環(huán)境 基本無(wú)自然景觀，周邊化工廠、熱電廠等尚未搬遷，空氣污染嚴(yán)重 主要客戶(hù) 青年之家和青年持家客戶(hù) 主要產(chǎn)品 在售產(chǎn)品類(lèi)型為高層公寓為主，主力面積在 80～ 90平方米。文鼎苑 2 3 34樓， 2023年 12月 22日開(kāi)盤(pán) 201套，網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)均價(jià) 17698元 /平米，至 2023年 3月 27日，已售 3套，已售均價(jià) 18580元 /平米，銷(xiāo)售率 %。待售的西溪蝶園為精裝 190平米左右的躍層，可作差異化競(jìng)爭(zhēng)；西溪里有部分為墻門(mén)大宅，總價(jià)較高，吸引的是 TOP客戶(hù)，其余的高層公寓余房可能會(huì)是正面競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手。 主力均價(jià) 新盤(pán)均價(jià)在 14000元 — 18000元 /平米左右，高品質(zhì)二手