【正文】 區(qū) 100 22 西湖區(qū) 416 264 濱江區(qū) 4 4 之江區(qū) 4 4 ＞ 180 上城區(qū) 285 % 8 58% 江干區(qū) 497 102 西湖區(qū) 509 121953 306 之江區(qū) 268 239 JOYON REAL ESTATE PAGE 面積 所在城區(qū) 批準(zhǔn)預(yù)售 套數(shù) 占比 批準(zhǔn)預(yù)售 面積 (平方米 ) 至 2023年 2月 29日可售套數(shù) 銷(xiāo)售率 ≤60 西湖區(qū) 11 % 2 75% 濱江區(qū) 1 1 6080 上城區(qū) 39 % 4 88% 西湖區(qū) 18 2 濱江區(qū) 1 1 8090 上城區(qū) 64 % 6 % 拱墅區(qū) 272 198 西湖區(qū) 48 4 90100 上城區(qū) 19 % 4 % 西湖區(qū) 141 72 100120 上城區(qū) 38 % 2 42% 下城區(qū) 6 0 江干區(qū) 47 33 西湖區(qū) 166 113 濱江區(qū) 3 3 單價(jià)在 15000以上的樓盤(pán)中， 8090平米的戶型占了 %，銷(xiāo)售率低于平均銷(xiāo)售率。而文鼎苑目前的售價(jià)在 16000— 18500元左右，單價(jià)明顯偏高，銷(xiāo)售非常慢。 JOYON REAL ESTATE PAGE 第四部分 客戶定位 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、客戶定位 目標(biāo)客戶描述 結(jié)合土地屬性分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及我們對(duì) G2客戶的感性了解，我們給出如下目標(biāo)客戶概述： 地緣屬性 工作區(qū)域 主要來(lái)自城西，黃龍商圈及文教區(qū)商圈，其次市中心。 ●除按規(guī)范設(shè)置地面停車(chē)位外，全部機(jī)動(dòng)車(chē)在小區(qū)周邊設(shè)置坡道入庫(kù)，減少對(duì)小區(qū)內(nèi)部干擾。 ●用地南側(cè)布置 139平方米品類。 ● 07號(hào)地塊內(nèi)部人行將通過(guò)景觀道路在南北兩個(gè)庭院內(nèi)串聯(lián)各個(gè)樓棟地面入口門(mén)廳。 ●在保證間距的前提下，盡可能增加端頭套，接受市政綠地的輻射。 ●現(xiàn)狀布局考慮到地庫(kù)的經(jīng)濟(jì)性，并沒(méi)有在主樓下為停車(chē)考慮柱網(wǎng)轉(zhuǎn)換，因此停車(chē)配比無(wú)法滿足銷(xiāo)售提出的 1： （銷(xiāo)售戶）的要求。選擇現(xiàn)代風(fēng)格。為保證 90/70政策要求的面積數(shù)，在用地南側(cè)道路沿線近幼兒園的西側(cè)布置板樓，及沿東側(cè)規(guī)劃路布置點(diǎn)式樓棟。本用地北側(cè)建筑層高被迫降至 12層以下，是容積率無(wú)法保證的主要原因 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 外部接口 ● 10號(hào)地塊三個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口分別選擇在南側(cè)規(guī)劃路（兩個(gè)），北側(cè)內(nèi)部道路（一個(gè)） ● 07號(hào)地塊人行主出入口選擇用地西側(cè)，面對(duì)市政公園，結(jié)合會(huì)館的設(shè)置，有利于創(chuàng)造美好的社區(qū)入口氛圍。并按規(guī)范設(shè)置盡端回車(chē)場(chǎng)地。 交通， 07號(hào)地三側(cè)， 10號(hào)地兩側(cè)交通。而對(duì)于選擇 140180平米的G2客戶來(lái)講，住宅性能的提升，會(huì)讓他們?cè)敢饣ǜ嗟腻X(qián)買(mǎi)新樓盤(pán)。對(duì)蔣村地塊不具參考價(jià)值。萬(wàn)家花城二期 1— 6樓， 2023年 3月 24日開(kāi)盤(pán) 482套，網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)均價(jià) 13160元 /平米，至2023年 4月 7日，已預(yù)售 108套，已售均價(jià) 14130元 /平米，銷(xiāo)售率 %。 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 在售樓盤(pán)均為余房，預(yù)計(jì)等蔣村項(xiàng)目上市時(shí)，已銷(xiāo)售完畢。 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷(xiāo)售率 98112 46套 10套 22% 133141 152套 14套 9% 157180 198套 24套 12% 208245 8套 0套 0% 270294 4套 0套 0% JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 蔣村板塊典型項(xiàng)目 西溪蝶園精裝躍層公寓于 2023年 12月 21日開(kāi)盤(pán) 204套，網(wǎng)上顯示開(kāi)盤(pán)均價(jià) 22023元 /平米，到2023年 3月 30日為止，已售 58套， 已售均價(jià) 18820元 /平米左右，銷(xiāo)售率 28%。 主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 城西情結(jié) 07年成交情況 約？？萬(wàn)㎡ 未上市的城市芯語(yǔ)二期 9萬(wàn)㎡、杭醫(yī)高專 ㎡，雅戈?duì)栱?xiàng)目 ㎡ ， 3個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量占了存量的 73％ 。 住宅市場(chǎng)情況： 市場(chǎng)上在售單價(jià)超過(guò) 15000元 /平米的 G住宅產(chǎn)品的供應(yīng)量從大到小依次為 180平米以上， 144180平米， 120144平米，暢銷(xiāo)程度分別為 144180平米， 180平米以上， 120144平米。 周邊步行距離內(nèi)生活配套一般。 階段性結(jié)論：項(xiàng)目土地屬性通過(guò)外在動(dòng)因提升速度緩慢、幅度有限。 ●市中心電視、報(bào)紙媒體的高級(jí)從業(yè)人員，也是宗地的目標(biāo)客戶。 規(guī)劃地鐵 2號(hào)線最近的站點(diǎn)在古墩路上。 JOYON REAL ESTATE PAGE 五、宗地交通狀況 交通可達(dá)性：方便、快捷，部分路段為景觀大道 宗地處于規(guī)劃中的文一快速路與紫金港快速路交叉處，可通過(guò)文一路、文二路、文三路直達(dá)市區(qū)，通過(guò)紫金港路、天目山路、西溪路到達(dá)黃龍商務(wù)區(qū)、西湖景區(qū)、西溪景區(qū)、市區(qū)。 文一西路南側(cè)為安置小區(qū)，品質(zhì)較差。 浙大紫金港（東區(qū)）醫(yī)學(xué)院 JOYON REAL ESTATE PAGE 自然環(huán)境：宗地西北側(cè) 西溪濕地 在建中的西溪天堂 JOYON REAL ESTATE PAGE 府苑小區(qū) 府新花園 西溪鋒尚 紫金庭院 自然環(huán)境：宗地東北側(cè)樓盤(pán) JOYON REAL ESTATE PAGE 人文環(huán)境 宗地北面緊鄰浙大紫金港校區(qū)，作為杭州最大最好的綜合性高等學(xué)府，人文氛圍佳。 在政府對(duì)全市土地劃分的 9個(gè)等級(jí)中宗地處于第 6級(jí)。 第二套房貸從嚴(yán)政策 2023年 9月 27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ；要求申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于 40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 2023年 1月 1日起，大部分商業(yè)銀行個(gè)人房貸將執(zhí)行去年多次加息后的新利率。 宗地所在位置處于城西商圈的輻射范圍內(nèi)。 宗地南面緊鄰西溪濕地，西溪濕地人文歷史深厚綿長(zhǎng)，由東漢起治，至今已有近兩千年的歷史。 宗地南側(cè)、北側(cè)地塊尚未出讓，有不確定因素。 紫金港路緊鄰西溪濕地，向南可遠(yuǎn)眺北高峰，一路風(fēng)景迷人。 私車(chē)交通 處于文一路、紫金港路交叉點(diǎn)，周邊道路條件良好 文一路、紫金港路拓展為六車(chē)道快速路。 階段性結(jié)論：項(xiàng)目對(duì)于黃龍商圈、文教商務(wù)區(qū)工作的 G2客戶最具吸引力，對(duì)于市中心工作，有城西偏好的 G2客戶有一定吸引力 。但由于本地塊極具稀缺性，因此對(duì)有城西偏好的客戶來(lái)講，是入住城西或在城西改善居住的最后機(jī)會(huì)之一。 兩條快速道對(duì)南面安置小區(qū)對(duì)項(xiàng)目存在一些不利影響。 另外， 180平米以上的戶型供應(yīng)比例雖然有 %，但包含了排屋及 250平米以上的超大戶型，屬于TOP客戶 。 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 文教區(qū)在售的樓盤(pán)的售價(jià)已超過(guò) 20230元 /平米，銀馬、城市芯宇等高品質(zhì)樓盤(pán)售價(jià)在 22023—25000元左右，比蔣村地塊預(yù)估的 15000元 /平米單價(jià)高出一到兩個(gè)等級(jí)，競(jìng)爭(zhēng)力偏弱。 存量（包括房源和已出讓土地） 63萬(wàn)㎡左右，其中文鼎苑 ，西溪蝶園 ，方易西鑒楓 ，待售樓盤(pán)西溪蝶園二期 29萬(wàn)方，西溪里 ，占存量的 67%。 幢號(hào) 已售套數(shù) 已預(yù)定套數(shù) 可售套數(shù) 房屋用途 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 3 39 0 83 住宅 182196 122 39 7 19 0 63 住宅 182196 82 19 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷(xiāo)售率 182196 204 58 28% JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 申花路板塊 區(qū)位角色 申花路板塊是杭州新興的中高檔住宅區(qū)，住宅售價(jià)從 07年的 8000元 /平米上漲到目前的13000元 /平米。待售協(xié)安上郡量也不大。 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷(xiāo)售率 75－ 80 105 0 13% 87－ 89 329 13 25% 115 30 3 30% 141－ 167 8 0 0% JOYON REAL ESTATE PAGE 三、定量競(jìng)爭(zhēng)分析 杭州市 2023年 1月 — 2023年 2月底批準(zhǔn)預(yù)售 15000元以上住宅供應(yīng)量從大到小依次為 180平米以上， 144180平米， 120144平米，暢銷(xiāo)程度分別為 144180平米， 180平米以上， 120144平米。銀馬的戶型設(shè)置是準(zhǔn)確的，但因?yàn)閮r(jià)格已上漲至 25000元 /平米，所以銷(xiāo)售趨緩。 90萬(wàn)以下的小戶型，在蔣村二手房中的量也不少，尤其是在一些品質(zhì)更差些的二手小區(qū)內(nèi)。 小結(jié) ： 兩地塊可采納同樣的營(yíng)銷(xiāo)售市場(chǎng)分析結(jié)論， 具體布置應(yīng)反映土地屬性差異。 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 樓棟布局 ●絕對(duì)高度 45米黃海標(biāo)高約束下，沿北側(cè)用地邊界滿布 90+65平方米高層組合品類。 ● 07號(hào)地塊人行次出入口可選在西側(cè)或北側(cè)。 ●因保證相鄰北側(cè)用地日照條件，北側(cè)退界的土地?fù)p失比較大。但需保證用材品質(zhì)以體現(xiàn)價(jià)值感。 ●由于 10號(hào)地東側(cè)緊臨交通干道，雖有綠城學(xué)校景觀，但長(zhǎng)期居住并不如 07號(hào)用地，建議傾向獲取 07號(hào)地。 ●中心區(qū)域布置 180平方米及頂層 225平方米品類。