【正文】 6 府苑新村 2 6 8 總計 8 8 24 36 24 24 17 141 占比 % % 17 % 17% 17% 12% 2023年 1月至 2023年 1月蔣村商住區(qū)部分成交二手房戶型統(tǒng)計 從目前的成交統(tǒng)計看， 90— 120平米最大， 80— 90， 120— 140， 140— 180的比例也不小。 2023年 1月至 2023年 2月底共銷售 208套。 戶型 套數 已售套數 銷售率 8185 89 71 ％ 92－ 105 87 53 ％ 127139 92 40 ％ 170210 40 2 5％ JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 申花板塊典型項目 濱江 主要競爭點 離市中心近，未來商業(yè)配套好，性價比高。文鼎苑 2 2 32樓， 2023年 12月 22日開盤 229套，網上開盤均價 17698元 /平米，至 2023年 3月 30日，已售 54套，已售均價 15912元 /平米，銷售率 %。這批客戶有明顯的城西偏好， G2類客戶比例大。 交通 發(fā)達，但上下班高峰期堵車現象嚴重 配套 非常成熟 環(huán)境 人文氣息濃厚，但基本無自然景觀 主要客戶 G2富貴、望子成龍 主要產品 產品類型為高層、小高層公寓，主力面積在 140～ 180平方米。 以黃龍商圈及文教商圈工作客戶為主，市中心工作客戶為鋪。 JOYON REAL ESTATE PAGE 九、土地屬性評價及品類對應 區(qū)位形象佳，土地屬性提升的外部動因有限，但極具稀缺性。 從城市經濟及產業(yè)發(fā)展的角度看，項目南面約兩公里處的西溪天堂的建成將進一步提升城西的影響力，客觀上加強了對項目所在區(qū)域住宅的需求度。 交通出行狀況 JOYON REAL ESTATE PAGE 六、宗地周邊產業(yè)構成 由于宗地交通可通性雖好，但高峰時段交通擁堵嚴重，所以對于較近的黃龍商圈與文教商務區(qū)有較大吸引力。等大量繞城外圍閑林及余杭鎮(zhèn)的樓盤交付后，擁堵現象將更為嚴重。 將會對整個城西地區(qū)的商務氛圍起到提升作用，對于宗地也有非常有利的影響。 宗地東南為蔣村商住區(qū)，屬于杭州最早的中高檔樓盤集聚地，居民素質佳。 JOYON REAL ESTATE PAGE 二、宗地四至 JOYON— 四至 宗地 ?北：雙龍村、余杭塘河 ?南：安居點、紫金港南路 ?東：綠城育華學校 ?西：西溪實驗學校和育人學校 N 安居點 綠城育華學校 西溪實驗學校和育人學校 雙龍村 紫金港南路 JOYON REAL ESTATE PAGE 三、宗地概況 蔣村新區(qū) B10地塊規(guī)劃要求 用地性質 居住用地（設配套公建） 占地面積 建設用地面積： 44664 平方米 容積率 小于等于 總建面 平方米（其中配套公建面積約占總建面的 7 %） 建筑密度 小于等于 30 % 綠地率 30% 限高控制 50米 車位比 按照杭州市規(guī)范設計 日照間距 符合技術規(guī)定要求 建筑退界 符合技術規(guī)定要求 蔣村規(guī)劃單元總平面圖 蔣村新區(qū) B07地塊規(guī)劃要求 用地性質 居住用地（設配套公建） 占地面積 建設用地面積： 44870 平方米 容積率 小于等于 總建面 98714平方米（其中配套公建面積約占總建面的 7 %） 建筑密度 小于等于 30 % 綠地率 30% 限高控制 50米 車位比 按照杭州市規(guī)范設計 日照間距 符合技術規(guī)定要求 建筑退界 符合技術規(guī)定要求 JOYON REAL ESTATE PAGE 四、宗地周邊環(huán)境 宗地現狀 宗地現狀 綠城育華學校 浙大紫金港校區(qū)（西區(qū)） 施工中 綠城無產權員工住宅 廠房 廢棄廠房 浙大紫金港校區(qū)（東區(qū)） 雙龍村 E N 宗地 JOYON REAL ESTATE PAGE JOYON REAL ESTATE PAGE 先前為農田村莊，現為待開發(fā)荒地。 區(qū)域 2023年成交套數 上城區(qū) 3793套 下城區(qū) 2421套 江干區(qū) 5781套 拱墅區(qū) 7355套 西湖區(qū) 5254套 濱江區(qū) 8863套 之江區(qū) 689套 下沙區(qū) 5145套 總計 39301套 月份 2023年 1月 2月 3月 網上可售套數（月底） 14453 13835 15308 網上預定套數（月底） 634 323 475 銷售總套數 2101 910 2043 日均銷售 JOYON REAL ESTATE PAGE 2023— 2023杭州城區(qū)（不含蕭山、余杭區(qū)）新增供應量及成交量統(tǒng)計 杭州市區(qū)年成交套數呈上漲趨勢，尤其是 2023年同比上漲 46%，但這一快速上漲趨勢在 2023年 10月份后開始回落。 蔣村地塊項目產品建議書 . ..... JOYON REAL ESTATE PAGE 一、總體結論摘要 ●產品形式：高層為主、小高層為輔，板樓為主，點式為輔結合的住宅建筑 ●產品品類： G2為主，頂層少量 TOP1 ● 面積區(qū)段： 155平米（ 90+65)—— 特殊的標準四房需求（滿足 90平米以下不低于 50%的要求） 139平米 —— 入門的四房需求 175平米 — 180平米 —— 五房的改善需求 225平米 —— 少數的 top客戶需求 ● 風格意向： 新古典風格或現代原創(chuàng)風格 JOYON REAL ESTATE PAGE 形態(tài) 戶型（㎡） 套數 面積 面積比例 備注 客戶對應 蔣村 07號地塊 高層、小高層 139 154 21406 25% 平層 在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質的 G2客戶，躍層為 TOP1客戶。 2023年 1— 3月份的日均銷售套數分別為、 、 ，與 2023年平均值相比明顯回落。但對于 TOP客戶基本無吸引力。西溪民俗文化也獨具特色，興味悠遠。 位于西溪濕地公園東南角的西溪天堂項目，總建面積 15萬余平方米，定位為城市休閑和度假會議酒店群落，由多家國際著名設計公司擔綱設計，包含旅游集散換乘、旅游服務和商住休閑三大功能，涵蓋國家級的濕地博物館、五星級中心酒店、超五星級度假酒店、精品商業(yè)、頂級產權式酒店、五星級標準酒店式公寓、超豪華別墅會所以及旅游換乘等多重復合功能。但城西居住人口眾多，早晚高峰時段擁堵比較厲害。 快速路仍無法解決交通問題。 JOYON REAL ESTATE PAGE 八、土地屬性變動趨勢 外在動因 城西的改造基本完成，從目前得到的信息來看，政府沒有對項目所在區(qū)域的拆遷改造計劃，因此，政府推動的區(qū)位屬性提升在項目的開發(fā)周期內基本不會發(fā)生。 階段性結論：對于看重產品舒適度的 G2客戶，如果項目在住宅性能上有全面提升，可增加對他們的吸引力。 JOYON REAL ESTATE PAGE 十、客戶初選 多次置業(yè)，希望能在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質的 G2客戶。 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 文教區(qū)板塊 區(qū)位角色 文教板塊曾經聚集了 20多所大專院校，人文氣氛濃厚，已得到杭州市民的普遍認可，尤其是從這些大專院校畢業(yè)后留杭工作的學子，對文教區(qū)更是有一種強烈的情感依賴。 幢號 已售套 數 已預定套 數 可售套數 房屋用途 戶型 套數 已售套數 5幢 142 0 75 住宅 7386 7 2 90116 68 42 135188 139 95 200－ 384 6 3 6幢 118 0 90 住宅 ,辦公 ,其他 90120 116 89 171 2 1 戶型 套數 已售套數 銷售率 7390 7 2 29％ 90120 184 131 71％ 135188 141 96 68％ 200384 6 3 50％ JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 蔣村商住區(qū)板塊 區(qū)位角色 蔣村板塊是杭州最早的中高檔住宅區(qū)，在 1998— 2023年左右聚集了杭州一大批有想法，有點錢的客戶。 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 蔣村板塊典型項目 耀江 主力均價 均價在 13000/平米左右。橡樹園 1— 7樓， 2023年 2月 3日開盤 328套，網上開盤均價 13000元 /平米，至2023年 3月 31日，已售 166套，已售均價 13533元 /平米，銷售率 %。 面積 所在城區(qū) 批準預售 套數 占比 批準預售 面積 (平方米 ) 至 2023年 2月 29日 可售套數 銷售率 120144 上城區(qū) 125 % 17 % 下城區(qū) 12 0 江干區(qū) 132 41 西湖區(qū) 307 192 144180 上城區(qū) 222 % 1 % 下城區(qū) 27 1 江干