【正文】 提下作出符合市場(chǎng)需求與定位的產(chǎn)品是取得成功的關(guān)鍵。 ? 實(shí)業(yè)型客戶也占了一定的比例，且此客群購(gòu)買力較強(qiáng)。 ? 裝修建材： 外立面采用面磚加落地玻璃。 、 172 m178。 ? 均 價(jià)： 8700元 /平方米 ? 物 業(yè) 費(fèi)： 3元 /平方米 .月 ? 銷 售 率： 自 2023年 7月份開盤，銷售率為 80％ 開豐大廈 彩江大廈 ? 地理位臵： 彩虹南路、賀丞路口 ? 開 發(fā) 商： 寧波銀億房產(chǎn) ? 代理企劃： 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波立得九略行 ? 建筑面積： 15000平方米 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 1幢 18F寫字樓，辦公面積 122－ 350平方米，主力面積 120－ 150平方米，商鋪 113－ 172平方米，層高 － 。 ? 設(shè)施配臵： 七臺(tái)上海三菱電梯（ 1部為消防電梯）并采用大型中央空調(diào)系統(tǒng)；共 100個(gè)車位。 ? 設(shè)備配臵： ／秒高速電梯 ， A樓配臵中央空調(diào) ， 配臵商業(yè)街及會(huì)所 。 ? 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間： 2023年 10月 ? 均 價(jià)： 8500元／平方米 ? 銷售情況： 至目前銷售 10％，不甚理想。 分戶式中央空調(diào) 、 新風(fēng)系統(tǒng) ? 戶型 /面積： 單元面積 40— 120㎡左右 ， 主樓單層面積 1200㎡ ? 銷售價(jià)格： 均價(jià) 6800元 /㎡ ? 銷售動(dòng)態(tài)： 11月開盤 ， 目前銷售率達(dá) 30%以上 ? 綜合評(píng)述： 借助萬(wàn)達(dá) MALL人氣 。 但可改進(jìn)的地方還是存在 ， 如辦公配套 、 物業(yè)管理 、 景觀 、 公共部位裝修等方面 。 ? 硬件配臵： 從目前的方案來(lái)看 ， 車位及電梯配臵在目前的市場(chǎng)中已經(jīng)處于較高的水平 。 院落形態(tài)的審美環(huán)境 院落形態(tài)在自然主義哲學(xué)觀的影響下，崇尚自然、結(jié)合不同氣候、因地制宜、就地取材，塑造了極為豐富多彩的藝術(shù)造型及審美情趣。 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目威脅 ? 競(jìng)爭(zhēng)威脅： 今后兩年將是寧波商務(wù) 、 商業(yè)型產(chǎn)品的開發(fā)熱潮 ， 不論辦公還是商業(yè) ， 推出量都相當(dāng)?shù)拇?， 目前統(tǒng)計(jì)寫字樓兩年內(nèi)開發(fā)量肯定超過 100平方米， 后市的競(jìng)爭(zhēng)性難以預(yù)計(jì) 。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 根據(jù)寧波的寫字樓市場(chǎng) 結(jié)合項(xiàng)目地塊的特性 建議本項(xiàng)目的辦公部分定位于 升級(jí)版 生態(tài)型 人文院落辦公區(qū) ? 要有充足的陽(yáng)光 ? 要有足夠的新風(fēng) ? 安全保障系統(tǒng)如預(yù)警應(yīng)急疏散系統(tǒng)； ? 與外部環(huán)境的親和性 ? 環(huán)保節(jié)能 生態(tài)型寫字樓的要求 建議的原因 ? 區(qū)域特性： 本區(qū)域目前還是屬于新區(qū)的概念，新區(qū)的規(guī)劃較超前，整體綠化、環(huán)境也較老城區(qū)為好，適合生態(tài)型的寫字樓產(chǎn)生。 ? 產(chǎn)品的各個(gè)方面應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目人文院落的項(xiàng)目定位有很好的說(shuō)明。 ? 庭院式寫字樓： 從傳統(tǒng)的空間尺度考慮，建議層數(shù)為三層，寫字樓中的連廊設(shè)計(jì)為灰色空間，可以添加許多的設(shè)施，充分體現(xiàn)院落的概念。 ? 公共部位： 大堂 、 梯廳等重點(diǎn)設(shè)計(jì) ， 豪華裝修 ， 結(jié)合綠化景觀設(shè)計(jì) ， 突出綠色生態(tài)的概念 。如門禁系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)等。 規(guī)劃規(guī)模： 形成一定的規(guī)模才能帶來(lái)商務(wù)集群效應(yīng) 現(xiàn)代化商務(wù)，講究合作、聯(lián)合、集群等形式，這也是寫字樓 的必然發(fā)展趨勢(shì)。 得房率： 得房率多少關(guān)系到客戶的切身利益 得房率是精明的商務(wù)人士必須考慮的要素，因?yàn)檫@是 他們投入與得到的最直接體現(xiàn)。 1性價(jià)比： 最重視的依然是價(jià)格 以最合理的價(jià)格買到高品質(zhì)的產(chǎn)品是我們客戶永遠(yuǎn)的追求， 他們對(duì)于產(chǎn)品的性價(jià)比一直都很看重。 電梯數(shù)量與速度的嚴(yán)重不足，極大浪費(fèi)了客戶寶貴的時(shí)間。 小結(jié)： 第三部分： 項(xiàng)目分析 銀晨國(guó)際 13大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì) 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)一 、區(qū)域 環(huán)境：緊鄰大型城市公園，城中心無(wú)法體驗(yàn)的生態(tài)環(huán)境 東部新城區(qū)，空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅，更鄰近大型城市公園 — 福明公園，稀有性明顯。 寧波首家，也是首創(chuàng)將中國(guó)傳統(tǒng)庭院住宅理念引入 寫字樓規(guī)劃中的商務(wù)項(xiàng)目。 〃 中心花園： 超大面積景觀中心，通過大型噴泉跌水來(lái)營(yíng)造 整個(gè)視野中心，形成優(yōu)越的休閑、放松、會(huì)客場(chǎng)所。均采用 知名品牌高速電梯。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)八、智能化 5A智能化系統(tǒng) ,包括采用一卡通系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等 寧波最高標(biāo)準(zhǔn)的智能化配備 （建議） 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)九、物業(yè)管理 采用第一流的酒店式管理服務(wù)，聘請(qǐng)知名寫字樓管理公司 擔(dān)任物管顧問 （建議） 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十、規(guī)模 旗艦級(jí)寫字樓群，近 8萬(wàn)平米超大規(guī)模，地標(biāo)形象明顯， 是繼上東國(guó)際、新天地之后東部又一大型寫字樓群。 本項(xiàng)目最具價(jià)值的核心特征是什么？ — 東部引擎 本項(xiàng)目最具獨(dú)創(chuàng)性與創(chuàng)造力的核心理念是什么？ 院落式 — 寫字樓進(jìn)化到一個(gè)更高境界的表現(xiàn)形態(tài) 核心：庭院 第二階段： 讓庭院式辦公所有核心亮點(diǎn)家喻戶曉 時(shí)間： 1個(gè)月 任務(wù)：通過輿論領(lǐng)袖的新聞媒介，報(bào)紙、雜志廣告，高檔場(chǎng)所宣傳進(jìn)駐，系列活動(dòng)推行，把整體領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)讓寧波商務(wù)人群認(rèn)同，作為滿足商務(wù)中堅(jiān)需求的寫字樓。 寧波首座院落式商務(wù)港 本定位集合了項(xiàng)目?jī)纱笞罹邇?yōu)勢(shì)的核心內(nèi)涵， 清晰的傳達(dá)出項(xiàng)目在市場(chǎng)上的定位，同時(shí)又很好地與 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開來(lái)，達(dá)到形象上、功能上的獨(dú)一無(wú)二。 （建議） 我們的產(chǎn)品擁有眾多市場(chǎng)同類產(chǎn)品所沒有的優(yōu)點(diǎn)，不是第一， 也是第一流的標(biāo)準(zhǔn)，這正是我們立足市場(chǎng)、吸引客戶的根本。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)五、公共部位 極少數(shù)將星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)融入公共部位建造的寫字樓 （建議） 〃 大堂： 每棟樓都設(shè)獨(dú)立大堂，根據(jù)每棟樓的定位采用不同的設(shè)計(jì)裝修風(fēng)格，并與景觀、院落文化相結(jié)合，增加進(jìn)出的自豪感與身份感。他們給予觀眾 的始終是淡泊和明凈、強(qiáng)烈的工業(yè)色彩以及靜止之物的冥想氣質(zhì)。 寧波首家，也是首創(chuàng)將中國(guó)傳統(tǒng)庭院住宅理念引入 寫字樓規(guī)劃中的商務(wù)項(xiàng)目。前景：城市中心與東部新城最具樞紐效應(yīng)的交匯點(diǎn) 寧波為港口型經(jīng)濟(jì)，城市東移成為必然，東部新城與三江口 CBD形成寧波城市的二個(gè)中心，本項(xiàng)目所處位臵即為寧波未來(lái)商務(wù)、商業(yè)中心、物流會(huì)展中心、行政中心，輝煌前景無(wú)可爭(zhēng)鋒。 所謂智能化級(jí)別都較低甚至僅僅是擺設(shè)而已，客戶根本無(wú)法很好利用。 普通甚至丑陋的建筑立面造型極大影響入駐企業(yè)的形象。 1物業(yè)管理： 服務(wù)是提升寫字樓檔次的有效途徑 當(dāng)一個(gè)寫字樓在硬件上達(dá)到客戶需求是，它的軟件就成為在 競(jìng)爭(zhēng)中取勝的主要因素。 配套： 配套是看得見的品質(zhì)，也是打動(dòng)客戶的細(xì)節(jié) 寫字樓不光要有光鮮的外表，更要以豐富的配套來(lái)支撐內(nèi)涵。 建筑： 建筑代表形象，形象反映公司實(shí)力 在寧波的企業(yè)公司迅速壯大發(fā)展之際，越來(lái)越多的公司開始 關(guān)注起辦公環(huán)境的品位與檔次起來(lái)。 ? 通訊 : 樓宇內(nèi)部“無(wú)盲區(qū)” ，寬帶采用專用光纜通訊 ,中國(guó)電信、聯(lián)通、網(wǎng)通全線接入 ? 景觀設(shè)計(jì)： 聘請(qǐng)專業(yè)的景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)院落景觀，使之既符合寫字樓的需要，又能體現(xiàn)生態(tài)，乃至人文的概念。項(xiàng)目的各個(gè)景觀組團(tuán)如中央綠地、各個(gè)組團(tuán)綠化既要體現(xiàn)寫字樓的獨(dú)特氣質(zhì)，又必須與人文的概念相符合。如何在控制成本的基礎(chǔ)上提升本項(xiàng)目的檔次是產(chǎn)品方面必須考慮的一個(gè)地方。 項(xiàng)目院落式的規(guī)劃獨(dú)樹一臶。 本 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 定 位 定位思考 ? 就本項(xiàng)目目前而言 ， 由于一些客觀條件如配套 、 人氣 、 辦公氛圍等方面的限制 ， 尚不具備發(fā)展為頂級(jí)寫字樓的可能性 。一方面，作為辦公環(huán)境的延展空間，庭院可以成為辦公的“綠色休閑廳”；另一方面，庭院圍合為一種鄰里辦公的態(tài)度，以空間倡導(dǎo)，以設(shè)計(jì)引領(lǐng)，獨(dú)立主題的庭院園林，賦予每個(gè)院落特殊的氣質(zhì)與文化，界定了內(nèi)部人員的歸屬感。 設(shè)計(jì)以傳統(tǒng)中國(guó)庭院空間為原型 ， 凝煉傳統(tǒng)院落空間的精華 ， 在本項(xiàng)目中規(guī)劃一個(gè)個(gè)層層遞進(jìn)的庭院空間 ， 創(chuàng)造和回歸傳統(tǒng)的人性尺度空間 ， 取得傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代價(jià)值的統(tǒng)一 。 ? 發(fā)展?jié)摿Γ?本項(xiàng)目臨近世紀(jì)大道和東部新城行政中心 ， 并和原有城區(qū)的關(guān)系緊密。 ? 規(guī)模寫字樓去化明顯超過其他小盤 。 ? 均 價(jià)： 約 12023元／平方米 ? 銷售情況： 處于內(nèi)部預(yù)約中，情況不甚理想。 ? 銷售情況： 自 10月 29日內(nèi)部開盤 ， 目前銷售率近 30％ 。 另配臵運(yùn)動(dòng)會(huì)所 。 ? 設(shè)施配臵： 共有 422個(gè)車位；采用麥克威爾中央空調(diào)，帶分戶式計(jì)量系統(tǒng)；配有六部全進(jìn)口三菱電梯。窗臺(tái)用了部份不銹鋼欄桿 ? 均 價(jià)： 9000元 /平方米 ? 物業(yè)費(fèi)用： 3元 /平方米 /月 ? 銷 售 率： 自 2023年 6月開盤，目前銷售率達(dá)到 80% ? 地理位臵： 中興路、百丈路交口，開元大酒店斜對(duì)面 ? 開 發(fā) 商： 寧波銀億房產(chǎn) ? 代理企劃： 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波立得九略行 ? 建筑面積： 15000平方米 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 1幢 17F寫字樓，辦公面積 43－ 320平方米，主力面積 43平方米，商鋪 810平方 /層（共三層已售完），層高 。面積主要為 90 m178。 通過對(duì)新天地的客戶分析，我們可以得出 寧波目前在售寫字樓簡(jiǎn)況 新天地國(guó)際商務(wù)大廈 ? 地理位臵： 世紀(jì)大道旁，民安路 1066號(hào) ? 開 發(fā) 商： 寧波新恒德臵業(yè) ? 代理企劃： 寧波迪賽 ? 建筑面積： 60000平方米 ? 設(shè)施配臵： 車位 700多個(gè)； 國(guó)際商務(wù)大廈配 8部進(jìn)口LG電梯，配中央空調(diào)空調(diào)。 ? 目前在寫字樓辦公的客戶共 68組，在工廠辦公 23組，投資客 39組，其余 33組辦公場(chǎng)所不詳。 從目前來(lái)看，寧波核心區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目，取得的土地成本基本在 4000元／平方米以上，城區(qū)普通區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目的土地成本也要在 2500元／平方米以上 。 ? 中央空調(diào)的開放時(shí)間及辦公時(shí)間未能更好的為客戶服務(wù) 。 ? 電梯嚴(yán)重不足 。 ? 如何在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)中站住腳跟 ， 是所有寫字樓項(xiàng)目必須面對(duì)的問題 。 ? 預(yù)計(jì)至 12底能再去化約 46萬(wàn)方左右， 全年成交量在 20萬(wàn)平方米左右。 ? 2023年的寫字樓價(jià)格比之 2023年又有了較大幅度的上漲 ， 市中心區(qū)域像都市仁和中心 、 嘉匯國(guó)貿(mào)中心等寫字樓的價(jià)格基本在 10000元／平方米左右 ， 而波特曼中心更是創(chuàng)造了寧