【正文】 規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。 轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的 ， 還應當持有房屋所有權證書 。 一部“胡潤制造”的“ 2023中國大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了４５％。 福州市物價局 2023年在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。 2023年 9月 2日，國稅總局發(fā)布的“中國納稅 500強”企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量僅占 %，納稅額僅占 %。 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，經(jīng)營業(yè)務復雜 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預售。 承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。 偷梁換柱式 —— 將開發(fā)行為改頭換面為自建聯(lián)建行為逃避稅收。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點。 （ 4）向 土地管理部門 采集土地使用權出讓和轉讓信息，轉（出）讓方、轉（出）讓方地址、受讓方地址、土地位臵、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉讓金額等 （ 5）向 房產(chǎn)管理部門 采集房產(chǎn)位臵、建筑面積、產(chǎn)權證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易信息，預售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補償款等開發(fā)成本情況。 31 32 （四）整體測算 由于房地產(chǎn)企業(yè)財務數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。 35 36 （六）賬內檢查與外調相結合 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此應考慮對與房地產(chǎn)公司往來賬賬載金額大、且業(yè)務往來頻繁的單位，進行重點外調核實。對取得預售許可證前、取得預售許可證十日后且未簽訂房屋預售合同的收款，要注意是否存在違規(guī)收取“誠意金”等認購款的情況。 （二）檢查中應當主要的幾個問題 44 45 預計計稅毛利率的問題 （ 1）經(jīng)濟適用房的批準文件和證明材料 開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時 ,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20%。 收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對，并將結果與申報、帳上記錄進行核對 ,以確認銷售（收入時間、數(shù)量、金額）準確性、及時性。 如對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查時， 發(fā)現(xiàn)該單位資金相當困難，而與某建筑公司的往來賬戶“應付賬款”卻一次性付清了所欠工程款 ，應進一步檢查。 （二）銷售收入檢查的重點 60 61 檢查人員也可以到當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢按揭貸款的發(fā)放情況 。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。 （二）銷售收入檢查的重點 69 70 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 （一）營業(yè)成本的檢查 可售面積單位工程成本 ＝ 成本對象總成本 247。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 72 73 舉例：同一開發(fā)項目中有多層和高層建筑 因為國土資源管理局確定各業(yè)主土地使用證書面積是按照樓基座面積為標準 ,根據(jù)各業(yè)主所購買房屋建筑面積占該樓總建筑面積比例分配的。開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 78 79 對取得土地使用權的企業(yè)按照政府規(guī)定的補償標準支付給原土地使用機構的補償費用，可以作為土地價款的一部分計入開發(fā)成本或在建工程成本，并按房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關規(guī)定予以稅前扣除。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 83 84 （ 4）審查銷售成本的結轉是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 84 85 常見問題： A、竣工待售甚至已售的房地產(chǎn)不及時進行竣工決算。 計算公示中“成本對象總成本”一般指“開發(fā)成本” 科目未結轉銷售成本前的期末余額按稅收政策調整后的計稅成本。 配套設施費預提比例＝ 配套設施的概算數(shù) /預計完工年限來確認每年的預提數(shù)。代收代繳的 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 94 95 “預提的維修基金不得扣除”的理解 預提的維修基金是指房地產(chǎn)企業(yè)按照銷售合同的約定計提的 未來質量保證期限內的修理修繕費用 ，不是歸屬全體業(yè)主都說有并由住房管理中心代管的維修基金。 在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。 外資企業(yè) 應提供有關說明資料、內部或外部鑒定證明；但不需報批。 因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑臵費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。 本期可列支工程成本費用 =可售總成本費用 /總可售面積 已售面積 +預提成本費用 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 90 91 審查總出售面積的確定是否正確 國稅發(fā) 【 2023】 142號 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積 國稅發(fā) 【 2023】 31號 無明文規(guī)定， 企業(yè)會在 設計面積、建筑面積和實測面積 作文章。 案 例 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 88 89 注意外資房企業(yè)規(guī)定不同 國稅發(fā) 【 2023】 第 142號 企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。 C、重點審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現(xiàn)象。 其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中； 共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 76 77 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括 前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用 等，應根據(jù)實際發(fā)生額按規(guī)定進行分攤。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 71 72 （ 1）一般的開發(fā)項目，以 每一獨立編制的概算或施工預算所列單項工程 為成本核算對象。 （二）銷售收入檢查的重點 67 68 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。 （ 1）收取的超面積安臵收入，應當并入當期的應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。 對假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴格執(zhí)行代建的四個條件即： （ 1）以委托方的名義辦理房屋立項及相關手續(xù)； （ 2）與委托方不發(fā)生土地使用權、產(chǎn)權的轉移； （ 3）與委托方事前簽訂委托代建合同； （ 4）不以受托方的名義辦理工程結算。 （ 6）核實開發(fā)項目的銷售單價與同期市場價格相比是否異常 （一）銷售收入檢查的方法 55 56 （二）銷售收入檢查的重點 “預收賬款”不及時結轉銷售收入或不結轉預計利潤 將預收賬款的貸方明細與房屋銷售合同進行比對，以確定是否有預收賬款不及時結轉收入的情況； 分解售房款 房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價款和價外費用，包括收取的小房款、停車位款等。 52 53 （ 2）從房地產(chǎn)主管部門和相關部門收集各項目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實地核對，以確認銷售面積。 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的 ， 不得低于 10％ 。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。 37 38 三、房地產(chǎn)行業(yè)預售的檢查 （一）預售收入的 檢查方法 （二）檢查中應當 注意的幾個問題 38 39 （一）預售收入的檢查方法 登陸 房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案 情況，檢查預售收入是否納稅申報，結合開發(fā)產(chǎn)品完工情況的檢查，審查是否及時轉為銷售收入 通過核對售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預收房款是否全額入賬；采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預售收入是否按規(guī)定預繳企業(yè)所得稅。 南京市棲霞區(qū)日前發(fā)布的 《 2023年房地產(chǎn)價格管理情況分析 》 報告，官方版房價成本清單是這樣界定“商品房價格組成”的： （ 1）土地成本占到了 37%； （ 2）建安費用約占總成本 28%； （ 3）公共基礎設施費約占 10%； （ 4）前期工程費用和附屬公共配套設施費各占 2%； （ 5）各項稅、費及利潤約占 21%。 （ 2）企業(yè)的內部控制制度和財務管理制度； （ 3）公司的重要會計政策的選擇； （ 4）企業(yè)會計銷售收入的確認時限； （ 5）企業(yè)