房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境要素分析 ?評(píng)分規(guī)則 ?按照 威脅 —— 機(jī)遇 程度依次分列為 15號(hào) ?根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部宏觀環(huán)境作分?jǐn)?shù)評(píng)判。 教育水平 ： ?人們教育水平的普遍提高，使人們對(duì)于生活質(zhì)量的 要求也不斷提高，同時(shí)對(duì)于房屋情況更加的了解， 變得更專(zhuān)業(yè)。更有甚 3. 者自行建設(shè)人造河人造湖。于是“ SOHO”現(xiàn)代城，國(guó)內(nèi)第一個(gè)引入商住兩用概念的公寓，成為了 90年代初當(dāng)之無(wú)愧的贏家，也成了后來(lái)許多地產(chǎn)商競(jìng)相追隨的項(xiàng)目。 ? 8 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的是資本運(yùn)作，因此，“ 8據(jù)仸志強(qiáng)介紹，近日已有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始仍京滬等一線城市撤出，轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)成本更低的二線甚至三線城市。但目前購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶群體和購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房屋的客戶群體是截然分開(kāi)的，其購(gòu)買(mǎi)需求不混淆交叉，購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)也基本明確，因此不管預(yù)售房屋市場(chǎng)有何變化，短期內(nèi)對(duì)二手房屋的客戶群體影響不大，他們仌然會(huì)選擇位置好、面積小、總價(jià)低、貨真價(jià)實(shí)的二手現(xiàn)房來(lái)購(gòu)買(mǎi)。他還表示，原來(lái)那種協(xié)議的是，劃撥的方式，大量的一塊差價(jià)被開(kāi)發(fā)商拿走了，政府沒(méi)有得到，老百姓沒(méi)有得到實(shí)惠的?！? ? 張?jiān)怂f(shuō)的數(shù)字，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的關(guān)于土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積的統(tǒng)計(jì)： ? 2023年土地購(gòu)置面積 ，開(kāi)發(fā)面積 ； ? 2023年土地購(gòu)置面積 ，開(kāi)發(fā)面積 ； ? 2023年土地購(gòu)置面積 ，開(kāi)發(fā)面積 。只有在賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)候，價(jià)格才有可能會(huì)按著供應(yīng)者的意圖會(huì)得到一些較大變化。 終結(jié)者 —— ? 8月 31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的最后期限。此前，北京市近 90%的土地是通過(guò)協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的， 11號(hào)令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開(kāi)始，“土改”之聲不絕于耳。而現(xiàn)在， 商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，保證了現(xiàn)房的質(zhì)量。 央行１２１號(hào)文件 ? 內(nèi)容：央行關(guān)于迚一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 ? １２１號(hào)文件對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就明確觃定，房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（挃所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％。 ? 政治制度 ? 體制 ? 政府的穩(wěn)定性 ? 特殊經(jīng)濟(jì)政策 ? 反托拉斯立法 ? 環(huán)保立法 ? 外貿(mào)立法 ? 對(duì)外國(guó)企業(yè)態(tài)度 ? 就業(yè)立法 ? 行業(yè)觃制 Back 特殊經(jīng)濟(jì)政策 ? 融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的致命因素。 ? 2. 行業(yè)資料采集 ， 分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略 。 Back ? 貨幣供給 9月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額同比增長(zhǎng) %，增速分別比去年同期，去年末，今年 2季度末，上月末減緩 、 、 、 ? 市場(chǎng)需求前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 38439億元，同比增長(zhǎng) 13%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %，比上年同期加快。 分析 自然生態(tài)環(huán)境 對(duì)房地產(chǎn)需求影響 ? 人們對(duì)于房屋自然生態(tài)環(huán)境的要求不斷提高。宏觀環(huán)境分析 —— 房地產(chǎn)業(yè) 宏觀環(huán)境因素 ? 自然環(huán)境 ? 經(jīng)濟(jì) ? 技術(shù) ? 政治法律 ? 社會(huì)文化人口 自然環(huán)境 ? 自然資源 （土地） ? 生態(tài)環(huán)境 Back 土地資源的稀缺性 中國(guó)土地資源的稀缺，帶來(lái)人地矛盾突出，土地資源的緊張。如：空氣質(zhì)量、綠化率、人文景觀、自然景觀。 ? 通貨膨脹 ? 稅收： 國(guó)家稅收政策 ? 物價(jià)控制 前三季度，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %，其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲%.。 ? 3. 認(rèn)購(gòu)管理系統(tǒng) ， 根據(jù)資料自動(dòng)創(chuàng)建修改預(yù)售協(xié)議書(shū) ， 銷(xiāo)售合同 ， 并根據(jù)客戶選擇方式自動(dòng)計(jì)算按揭金額 。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)動(dòng)輒幾千萬(wàn)，幾億元。對(duì)于個(gè)人房屋貸款，１２１號(hào)文件觃定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商用房貸款的抵借比不得超過(guò)６０％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)１０年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工收的房屋；購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。 積極影響 121文件促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展 ? 促迚了房地產(chǎn)融資多元化健康發(fā)展 121文件客觀上減少了房地產(chǎn)公司對(duì)貸款的依賴，客觀上起到了房地產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)合走多元化的趨勢(shì) 。從 11號(hào)令起，在北京市土地交易市場(chǎng)就開(kāi)始有地塊掛牌進(jìn)行公開(kāi)出讓。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為過(guò)去，取而代之的是以招投標(biāo)方式為主的 “陽(yáng)光地 ”。也就是說(shuō)供需之間的平衡，還是平衡價(jià)格最重要的一個(gè)東西。 ? 仍這組數(shù)字可以看出，近幾年土地的購(gòu)置面積都進(jìn)高于開(kāi)發(fā)面積。 ? 冷宏志認(rèn)為，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌政策的全面實(shí)施，對(duì)于觃范土地市場(chǎng)有著非常重要的積極作用。 二手房市場(chǎng)將趨向健康 ? 二手房?jī)r(jià)格更加合理 ? 鑫尊地產(chǎn)認(rèn)為：新政策對(duì)二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)期影響是巨大的，主要體現(xiàn)是會(huì)使二手房市場(chǎng)的交易價(jià)格更加合理和理性，業(yè)主的房屋會(huì)趨向保值和升值，二級(jí)市場(chǎng)趨向健康發(fā)展。 實(shí)力不濟(jì)者急于變現(xiàn)抽身 ? 缺乏資金和經(jīng)營(yíng)能力的小公司很可能被自行淘汰。31”前后很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都改成了投資公司，房地產(chǎn)仍低層次的
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